最佳容積率
一、相關(guān)理論模型
1、理論基礎(chǔ)
在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費(fèi)者對(duì)高層或高密度住宅愿意支付的價(jià)格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)�，單方造價(jià)降低，當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，因此，兩者之間存在一個(gè)利潤最大化的理論值。
2、土地增值模型
在房地產(chǎn)評(píng)估中，通常運(yùn)用以下兩種模型對(duì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，以確定項(xiàng)目的最佳容積率。一般而言，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值，因此，當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值達(dá)到最大化時(shí)，即是該項(xiàng)目適合的開發(fā)物業(yè)類型，而此時(shí)的容積率也是項(xiàng)目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計(jì)算時(shí)，需要用到以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對(duì)各方案進(jìn)行模擬評(píng)估。
物業(yè)類型 參考容積率
獨(dú)幢 0.4-0.5
聯(lián)排 0.7-0.8
多層 1.2-1.5
小高層（12層） 2.5-3
高層（13層以上） 3.5-5
模型假設(shè)條件：設(shè)每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產(chǎn)品的用地比例為Xi，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi，則：
每平米土地增值（Zi）=[售價(jià)×（1-營業(yè)稅及附加）-前期費(fèi)用-建安成本-管理成本-銷售費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)-利息費(fèi)用]×參考容積率-每
平米土地費(fèi)用
利潤最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D
其中：0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J
示例：假設(shè)一項(xiàng)目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1.2，土地費(fèi)用為5000萬元；多層售價(jià)5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價(jià)8500元/平米，參考容積率0.5。
那么
多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元
別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元
通過計(jì)算機(jī)可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時(shí)，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達(dá)到最大值4845萬元。
某種物業(yè)類型的土地增值最大，即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實(shí)際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計(jì)算，找到項(xiàng)目開發(fā)的最佳物業(yè)類型及其容積率，以減少理論與實(shí)際之間的差距。
3、求解步驟
容積率求解流程圖
首先，通過前期的市場(chǎng)調(diào)查，了解市場(chǎng)上各物業(yè)形態(tài)的售價(jià)及銷售情況，給產(chǎn)品定位提供必要信息；同時(shí)，結(jié)合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標(biāo)，對(duì)各種物業(yè)形態(tài)的可行性進(jìn)行初步分析。
第二步，通過模型計(jì)算，求出各物業(yè)類型的土地增值大小，并對(duì)其進(jìn)行由高到低的排序，找出適合項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)組合，以減少不必要的計(jì)算過程。
第三步，確定合理的容積率。
最后，結(jié)合總平規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目具體數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)實(shí)際需求。
（二）相關(guān)運(yùn)用
提高容積率可以有效地分擔(dān)地價(jià)成本，因此，很多項(xiàng)目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業(yè)類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。
1、不改變?nèi)莘e率，但改變物業(yè)類型
在建筑密度不變時(shí)，容積率的提高，表現(xiàn)為層數(shù)的增加；而當(dāng)容積率不變時(shí)，層數(shù)的增加，表現(xiàn)為建筑密度的降低。注：（假設(shè)土地面積為2萬平米，限定容積率為1.2，建筑面積為2.4萬平米，不含公共建筑）
有些項(xiàng)目就利用容積率與建筑密度的換算關(guān)系，把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此手法主要運(yùn)用于江景、湖景、海景等觀景項(xiàng)目，由于層數(shù)的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時(shí)有有利于景觀價(jià)值的挖掘，從而提高物業(yè)開發(fā)價(jià)值。如杭州的南都逸天廣場(chǎng)，用小高層、多層的容積率來設(shè)計(jì)高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿(mào)集團(tuán)開發(fā)的江景豪宅也都采用此手法。
2、降低容積率
由于容積率的降低，居住品質(zhì)得到有效提升，從而提高項(xiàng)目售價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。此種做法常見于別墅或豪宅項(xiàng)目的開發(fā)，針對(duì)的多為高端客群，其對(duì)售價(jià)不敏感，但注重居住品質(zhì)及良好的生態(tài)環(huán)境。如北京CLASS——建于果嶺的上層建筑，其在板樓、塔樓林立的望京地區(qū)建設(shè)以低密度高品質(zhì)住宅一度引起市場(chǎng)爭(zhēng)議，但其開盤二十天就取得了6.5個(gè)億的銷售記錄，證明了降低容積率也可以作為市場(chǎng)差異化的有效手段。
實(shí)現(xiàn)利潤最大化是企業(yè)追求的目標(biāo)，但是如果能夠多從消費(fèi)者角度出發(fā)，多考慮消費(fèi)者的需求與利益，企業(yè)就能有更好地發(fā)展，實(shí)現(xiàn)更大的、更長(zhǎng)期的利益。
容積率、建筑密度、綠化率如何計(jì)算？ 知道容積率如何計(jì)算層數(shù)？
有一項(xiàng)目用地6500M2，規(guī)劃容積率為3.6，建筑履蓋率為35%。請(qǐng)問該項(xiàng)目為多少層？總建筑面積為多少？
總建筑面積（地上）=用地面積X容積率=6500X3.6=23400M2；
建筑履蓋率又稱建筑密度=建筑占地面積（約等于建筑底層面積）/用地面積；
因此，在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積（約等于建筑底層面積）=建筑履蓋率X用地面積=35%X6500=2275M2；
在建筑底層面積與標(biāo)準(zhǔn)層相差不多的情況下，建筑平均層數(shù)=地上總建筑面積/建筑底層面積（標(biāo)準(zhǔn)層面積）=23400/2275≈10層；
但是，就像二樓所說的，容積率3.6的小區(qū)，如果真的用足35%的覆蓋率，小區(qū)環(huán)境會(huì)很差，一般做到15%~20%左右的話會(huì)比較合理，這樣的話，按上面的計(jì)算過程，層數(shù)應(yīng)在18~24左右。
所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。
對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。 容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個(gè)指標(biāo)都是合法的，除特別說明外，說到容積率時(shí)一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規(guī)定開發(fā)商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發(fā)商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個(gè)小區(qū)的容積率真的很低，入住后才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了。 什么是容積率？按照《成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關(guān)系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋價(jià)格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大。
（1）容積率:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比,計(jì)算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積
容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費(fèi)。容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等
（2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計(jì)算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積
（3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計(jì)算公式：
綠地率=綠地面積/土地面積
綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。
容積率的術(shù)語釋義為：容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。
與容積率密切相關(guān)的一個(gè)指標(biāo)就是建筑密度，術(shù)語釋義為：建筑密度是指某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。
從上面兩個(gè)釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。
充分了解容積率對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的影響，對(duì)我們的項(xiàng)目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此我簡(jiǎn)單說一說各類建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值。
1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。
2、容積率0.3~0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問題了。
3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。
4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。
5、容積率1.2~1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。
6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。
7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項(xiàng)目。
8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。
9、容積率3.0~6.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。
10、容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。
