【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；造價預算；成本控制； 

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其項目造價的成本控制相當重要，直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，有一個好的造價師是至關重要的。能夠對項目造價的預算成本進行有效控制，將項目開發(fā)的前中后期的預算計劃周詳，對項目在建設前，建設中以及建設后的成本進行充分估測，進而在確保質量的基礎之上，將建設成本降到最低，最大限度提高經(jīng)濟效益。因此，如何做好房地產(chǎn)項目造價的預算成本控制是當前房地產(chǎn)商亟需解決的問題。 

　　一、計劃階段房地產(chǎn)項目造價預算成本的控制 

　　作為一般的地產(chǎn)項目來講首先應從收集工作資料下手，需要做很多前期的基礎資料的搜集。一個工程不是模型設計那么簡單，所以要對土地的實際情況、屋子內部通水以及通電等基本情況進行深入收集。主要包括：建設材料的類型、價格以及質量，如果使用別的材料代替，還需要對其他材料進行整體數(shù)據(jù)的搜集。需要注意的是，當面對一個高級地產(chǎn)商的話，房地產(chǎn)項目的預算也就會有高的標準，其預算成本也會相應增加，這就是說地產(chǎn)商定位的不同產(chǎn)生的預算成本也不同。一個高級房地產(chǎn)企業(yè)不可能是只看到現(xiàn)在，而是在計劃階段就把當?shù)氐陌l(fā)展預期、相應的城市規(guī)劃的情況以及在未來它可以達到一個什么樣的發(fā)展前景等做一個特別重要的評估。對市場研究發(fā)展方向和定位要透徹，合理分析項目建設的經(jīng)濟價值。只要是企業(yè)始終是以盈利為目的的，這就是要保證在未來盈利上有上升空間，產(chǎn)品一定要合理才具有可行性。因此，這就要求地產(chǎn)商提前做好研究，最大限度降低預算成本，盡可能的適合房地產(chǎn)自身條件。 

　　在計劃階段房地產(chǎn)商的項目造價預算成本控制是建立在合理真實數(shù)據(jù)的基礎之上的，然而，長期以來，有很多造價師得思想道德水平以及業(yè)務水平較低，在工程項目的預算問題上大多憑借自己的意愿進行估測，沒有結合房地產(chǎn)的實際情況，意圖在預算成本過程中投機取巧，或者謀取一己私利。鑒于此種現(xiàn)象，我們不得不讓投資的估算清晰化、明確化。這就需要地產(chǎn)企業(yè)采用集體決策的方法，做好這些設計方案就不再是一個擺設，將是一個真真實實的“一棟樓盤的構架”。切實將預算落到實處，而不是紙上談兵，保證企業(yè)項目在市場中可以占到領先的地位。這種方式對房地產(chǎn)企業(yè)來說才是主要的，不僅增加企業(yè)運營中的周轉資金，而且相應減少運營過程中的成本，才能夠實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因為計劃階段的預算成本控制是一個企業(yè)的靈魂所在。 

　　二、設計階段房地產(chǎn)項目造價預算成本的控制 

　　設計階段的預算成本控制在房地產(chǎn)項目造價中也占著重要地位。招標當然是設計單位哪個出的高就跟誰簽署合同，設計招標簡單的來說就是把你最具有說服力的東西拿出來，讓設計單位去相信你這樣的工程是可以為他們帶來利益的。由于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不同，后期如果引進了大型企業(yè)，那么在設計階段他們是有資格參與到成本預算中的。對于設計方面出現(xiàn)的漏洞是可以提出質疑的。需要在雙方都同意的情況下才能對預算成本和設計方案做出更改。如果地產(chǎn)商要想控制造價，那就不得不推行限制性的設計，簡而言之，就是限制名額的數(shù)量。作為一個優(yōu)秀的設計人員，必須對建筑材料，建筑工程預算時產(chǎn)生的費用以及預算定額了如指掌，同時按照房地產(chǎn)的投資預算對其進行有效控制。房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多企業(yè)競爭中脫穎而出，就必須使自己的企業(yè)處在一個雙贏策略的基礎之上，而不是夾在縫隙中。 

　　做好設計階段的成本控制，首先，對整體規(guī)劃以及設計進行嚴格控制，深刻認識到若有變化可能使房地產(chǎn)商面臨一定的風險。其次，設計部門應加強與其他部門的合作交流，積極配合，相互協(xié)調，共同完成任務。再次，對建筑工程的相關技術做好科學分析，主要是因為若整個房地產(chǎn)的設計不合理，勢必對預算成本造成一定影響，也就相應的增加了后期成本控制的難度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)與設計人員共同協(xié)商簽訂協(xié)議，在協(xié)議中規(guī)定雙方的責任以及義務，尤其是對設計圖紙的要求，不能隨意對圖紙進行更改或者替換。 

　　有些設計公司太理想或者隨意設計方案，把經(jīng)濟性考慮排除在外，增加種類卻不對設計變更和設計方案的修改，最后就難以控制預算成本。工程量就是在工程建設所用到的施工材料，要是夸大了作用就會產(chǎn)生資金的浪費，導致控制造價和管理的困難增加，要明確規(guī)定工期的長短、結算方式、違約時候怎么解決等問題。不明確的地方盡量雙方私下解決、避免鬧到法庭，減少不必要的經(jīng)濟損失。 

　　要做好工程隱藏的后顧之憂，對工人都要進行工程保險以免意外事故的發(fā)生帶來資金的困難。要在施工時候做好安全管理的措施，所以在施工階段也可以削減成本。降低存儲成本，有些是可以讓對方承擔的。要以最認真的態(tài)度去審核工程款，對工程的質量要進行嚴格審核。有時要選用新材料、在技術上對其有效控制。 

　　三、招標階段房地產(chǎn)項目造價預算成本的控制 

　　首先，堅持公平、公正、公開原則，在招標前力清楚了解施工單位是否有資質去完成這一項任務，還可以進行實地考察，以防萬一。這主要是因為“掛著羊頭賣狗肉”的現(xiàn)象比比皆是，特級的參與投標但是卻用二級的企業(yè)來進場施工，嚴重影響房地產(chǎn)的質量，不僅浪費建筑材料，而且還影響企業(yè)的發(fā)展。鑒于此種現(xiàn)象，這就要求造價人員要經(jīng)過篩選、分析以及根據(jù)相關法律法規(guī)對施工單位進行詳細了解，反復推敲。最后，招一些有能力并且還實惠的施工單位，作為招商人員不能一味尋求最低價格，必須保證建筑工程的質量，在此基礎之上對成本進行有效控制。如：有的工程質量不達標，就會出現(xiàn)道路、房子坍塌等嚴重事故，給住房人的生命帶來嚴重危害。 

　　其次，避免投標單位惡性競爭，是當前亟待解決的問題。尤其是當前，一些招標單位通過不良手段來爭取某一工程項目，在競爭過程中使用違法手段，進而獲取該項目。如果房地產(chǎn)企業(yè)的招標人員對預算成本進行有效控制，就能夠在招標過程中，選擇適合自己企業(yè)的單位，獲取更多的經(jīng)濟利益，達到“進可攻、退可守”的理想境界。 

　　最后，要有自己的監(jiān)管隊伍，追求對項目投資的控制。定期或者不定期對工程質量進行審核，而不是等工程在竣工之后對其進行審核，這樣一來，就能夠減少在施工階段的風險，以及相應減少不必要的投資。待工程審核之后，方可支付工程費用，進而避免投資浪費現(xiàn)象的發(fā)生。在此過程中，還應落實個人責任制，明確每個人的分工，若出現(xiàn)相關問題，應追究相關人的責任，根據(jù)問題的輕重程度給予適當懲罰。 

　　四、結束語 

　　總而言之，預算是可以控制房地產(chǎn)造價的成本的，而這些就在于設計階段對于市場項目的認真研究，收集有利的資料進行估價。不能隨意改動已經(jīng)設計好的方案，要在正當?shù)母偁幹袑で笞詈玫哪繕�，而不是通過惡性競爭得到施工的權利，在投標時要正確看待投標單位不盲目，一未尋求出價高的投標單位。另外，要做好工程隱藏的后顧之憂，也具有重要意義。將風險降到最低，才能夠有效控制預算成本，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 

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