【關(guān)鍵詞】高層住宅；建筑工程；成本控制 

　　1引言 

　　商品住房價格是一個熱門話題，其價格一直居高不下，且漲幅較快，政府對此十分關(guān)注，普通老百姓反響強烈。許多老百姓窮其一生積蓄也難買到一套房子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅是一種經(jīng)濟行為，追求利潤是企業(yè)巨的根本目標。對于房價，理論界專家、房地產(chǎn)業(yè)許多專家學者進行了有益的探討，但對控制房價，降低漲幅仍奏效甚少。 

　　2 商品住宅房工程開發(fā)成本的構(gòu)成 

　　這里所講的商品住宅成本包括商品住宅的開發(fā)建設(shè)成本及后期使用階段所發(fā)生的成本。大致可分為8大項： 

　　2.1 土地取得成本 

　　土地取得成本是指取得商品住宅用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的房地產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費構(gòu)成。 

　　2.2 開發(fā)成本 

　　開發(fā)成本是指在取得的商品住宅開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和商品住宅建設(shè)所必須的直接費用和相關(guān)費用。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：勘察設(shè)計和前期工程費；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；房屋建筑安裝工程費；公共配套設(shè)施建設(shè)費；開發(fā)建設(shè)過程中的費用。 

　　2.3 管理費用 

　　管理費用是指為組織和管理商品住宅開發(fā)經(jīng)營活動所必須的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費、管理用房固定資產(chǎn)折舊費等。 

　　2.4 財務(wù)費用 

　　這里所說的財務(wù)費用包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的資金利息和融資費用。 

　　2.5 銷售費用 

　　銷售費用是指銷售開發(fā)完成后商品住宅所必須的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。 

　　2.6 銷售稅費 

　　銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的商品住宅應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費。 

　　2.7 使用成本 

　　使用成本是指商品住宅竣工后在使用期間發(fā)生的費用，如：房屋維護修理費、水電費用等。 

　　2.8 其他成本 

　　這里的其他成本是指在商品住宅壽命周期之內(nèi)發(fā)生的其他費用，如商品住宅保有財產(chǎn)稅、住房貸款利息等。 

　　成本控制過程中，綜合考慮商品住宅的這八項成本，可以使成本控制更具科學性和完整性，促進企業(yè)提高經(jīng)濟效益和競爭力。 

　　3 高層住宅工程開發(fā)成本控制措施與建議 

　　3.1 對高層住宅工程實施全面成本控制 

　　3.1.1 推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。 

　　積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。 

　　3.1.2 開展限額設(shè)計，有效控制造價。 

　　設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。 

　　3.1.3 從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制。 

　　對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。 

　　3.1.4 從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制。 

　　嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資，如對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進行供應(yīng)，以達到降低造價之目的。 

　　3.2 加強工程監(jiān)理在高層住宅工程成本控制中的應(yīng)用 

　　建設(shè)監(jiān)理制作為科學的建設(shè)項目管理方法，主要是以國家政策、技術(shù)規(guī)范、定額、合同等為依據(jù)，跟蹤控制設(shè)計過程和施工過程的投資、工期和質(zhì)量，確保三大目標的實現(xiàn)。監(jiān)理的特殊身份，決定了其行為的客觀性、科學性，決定了其實施投資控制的合理性、有效性。工程監(jiān)理可以在項目建設(shè)的各階段，通過科學的管理和有效的控制來實現(xiàn)業(yè)主控制工程造價的目標。 

　　充分發(fā)揮工程監(jiān)理在項目管理中的作用，最重要的是要明確建設(shè)單位和監(jiān)理單位相互的責任，每一方都要明白自己該干什么？不該干什么？建設(shè)單位要充分授權(quán)予監(jiān)理，不要該監(jiān)理做的工作也由建設(shè)單位去做。目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會設(shè)置自己的工程管理部，相應(yīng)的開發(fā)項目也會配備自己的工程管理班子。這樣往往在項目的實施過程中，形成了兩套人馬管一個項目。如果監(jiān)理的管理項目的水平過硬的話，完全可以放手讓他們?nèi)�幫建設(shè)單位進行成本、工期、質(zhì)量的控制，建設(shè)單位只是按監(jiān)理合同對他們進行相應(yīng)的控制考核即可。這樣即可以保證項目的各項目標的完成，還能節(jié)省建設(shè)單位的管理費用的支出。 

　　4 結(jié)語 

　　商品住宅成本與其價格密切關(guān)聯(lián)，對價格的一向關(guān)心往往會導致人們對商品住宅成本的熱心。因此，商品住宅成本控制也就成為人們的關(guān)注焦點。由于我國商品住宅成本控制還不規(guī)范、計算手段相對落后，商品住宅成本控制還存在許多問題和不足，本論文主要是對高層住宅工程的成本進行了分析探討，這是對商品住宅成本控制的一次有益探討與嘗試，因而是值得推廣和借鑒的。 

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