房產(chǎn)公司如何做好項(xiàng)目結(jié)算的審核工作：
大部分房產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，施工單位會將其編制的竣工結(jié)算書（含竣工資料）交予房產(chǎn)公司審計(jì)部門進(jìn)行審核。國家規(guī)定國家、集體投資項(xiàng)目必須通過社會審計(jì)，私營企業(yè)和外資企業(yè)可以不委托社會審計(jì)而自行審計(jì)，但目前大部分房產(chǎn)公司不僅要自己內(nèi)部審核，而且還要請專業(yè)審計(jì)公司進(jìn)行審核。通過對施工單位送審結(jié)算書進(jìn)行全面、系統(tǒng)的檢查和復(fù)核，及時糾正所存在的錯誤和問題，使之更加合理地確定工程造價，達(dá)到有效地控制工程造價的目的，保證項(xiàng)目目標(biāo)管理的實(shí)現(xiàn)。如何才能既快又好的做好工程造價的審核呢?
一、 要請專業(yè)審計(jì)公司進(jìn)行審計(jì)
由于建設(shè)工程結(jié)算的編制是一項(xiàng)很煩瑣而又必須很細(xì)致地去對待的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的核算工作，不僅要求編審人員要具有一定的專業(yè)技術(shù)知識，包括建筑設(shè)計(jì)、施工技術(shù)等一系列系統(tǒng)的建筑工程知識，而且還要有較高的預(yù)算業(yè)務(wù)素質(zhì)和合同管理水平。但是在實(shí)際工作中，不論水平好壞，總是難免會出現(xiàn)這樣或那樣的差錯。如定額換算不合理，由于新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)和新材料的不斷涌現(xiàn)，導(dǎo)致定額缺項(xiàng)或需要補(bǔ)充的項(xiàng)目與內(nèi)容也不斷增多。然而因缺少調(diào)查和可靠的第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，致使結(jié)算定額或補(bǔ)充定額含有較多的不合理性；其次高估冒算現(xiàn)象在結(jié)算時較普遍，一些施工單位為了獲得較多收入，不是從改善經(jīng)營管理、提高工程質(zhì)量、創(chuàng)造社會信譽(yù)等方面入手，而是采用多計(jì)工程量、高套定額單價、巧立名目等手段人為的提高工程造價。另外由于工程造價構(gòu)成項(xiàng)目多，且變動頻繁，使計(jì)算程序復(fù)雜，計(jì)算基礎(chǔ)不一等等均容易造成錯誤。
為了糾正上述錯誤，很有必要請專業(yè)審計(jì)公司進(jìn)行審計(jì)，工程審計(jì)雖屬事后控制，雖然是“亡羊補(bǔ)牢”，但也很有效。和幾千萬甚至上億的工程造價相比，審計(jì)費(fèi)甚至少的可忽略不計(jì)，但產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益卻很好，因此，目前大部分房產(chǎn)公司都會請審計(jì)公司為他們把好最后一道關(guān)，花一點(diǎn)點(diǎn)的審計(jì)費(fèi)獲得工程造價的大大節(jié)約。
二、 要通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇審計(jì)單位
目前，社會上各種工程造價咨詢公司很多，良莠不齊，因此，我們要通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇好的審計(jì)公司。一般我們邀請五家工程造價咨詢公司竟標(biāo)，通過發(fā)放招標(biāo)文件，比較他們的投標(biāo)報價文件，主要對其資質(zhì)等級、營業(yè)執(zhí)照、合同履行情況、業(yè)績證明、人員設(shè)備配備、審計(jì)方案及進(jìn)度計(jì)劃安排、報價等各方面進(jìn)行綜合比較，采用綜合打分法評選最佳單位。其中審計(jì)方案尤為重要，我們要求審計(jì)單位具體審核人員必須逐條逐項(xiàng)地計(jì)算工程量，一條一條地檢查定額子目，一項(xiàng)一項(xiàng)地檢查材料單價，不能采用其他方法，如抽查審核法。因?yàn)槟壳按蟛糠质┕挝皇敲駹I企業(yè)，他們審計(jì)對帳都是一條一條逐項(xiàng)對帳，如果審計(jì)單位只是抽查審核，凡是審計(jì)算得高的地方，施工單位沒意見，但業(yè)主不滿，但凡是算得低的地方，施工單位都會一一提出，如果審計(jì)事前沒計(jì)算好，不僅審計(jì)速度慢，而且質(zhì)量也不高，業(yè)主、施工方均不滿意。因此，我們強(qiáng)調(diào)審計(jì)單位要逐條逐項(xiàng)一一把關(guān)。其次，審計(jì)公司的業(yè)績很重要。
三、 提交審計(jì)的資料要齊備：
由于審計(jì)公司對現(xiàn)場情況不熟悉、不了解，他們完全根據(jù)業(yè)主提供的竣工結(jié)算資料進(jìn)行審計(jì)，這就要求我們對提交審計(jì)的資料負(fù)責(zé)。一般提交審計(jì)的資料有：
1、工程竣工圖；
2、總承包合同；
3、各種專業(yè)指定分包合同；
4、現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定單、設(shè)計(jì)變更；
5、甲方批價材料設(shè)備資料；
6、有關(guān)會議紀(jì)要、聯(lián)系單、地質(zhì)勘察報告等。
一般竣工圖為施工單位繪制，他們?yōu)榱嗽诮Y(jié)算時多算帳，往往沒有施工的也劃上去了。根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項(xiàng)工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是。因此作為業(yè)主審計(jì)代表，要嚴(yán)格控制竣工圖的質(zhì)量，竣工圖不但要監(jiān)理審圖、簽字、蓋章，而且業(yè)主項(xiàng)目經(jīng)理也要嚴(yán)審竣工圖，并簽字蓋章。
在工程竣工結(jié)算中設(shè)計(jì)變更漏洞很多，有的是有設(shè)計(jì)變更但沒有施工；有的是施工進(jìn)行了核減，卻沒有相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更；還有的是設(shè)計(jì)變更工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際施工工程量；諸如此類舉不勝舉。因此結(jié)算時，要求我們的人員要有耐心、細(xì)至的工作方法，認(rèn)真核算工程量，不要怕麻煩，多下現(xiàn)場核對。
四、 工程造價審核的內(nèi)容
在審計(jì)過程中，我們業(yè)主要和審計(jì)單位多溝通、多協(xié)調(diào)，以合同為依據(jù)，在竣工圖的基礎(chǔ)上結(jié)合招投標(biāo)書、協(xié)議、會議紀(jì)要以及地質(zhì)勘察資料、工程變更簽證、材料設(shè)備價格簽證、隱蔽工程驗(yàn)收記錄等竣工資料，按照有關(guān)的文件規(guī)定實(shí)事求是地做好項(xiàng)目的審計(jì)，主要是審核其工程量是否正確、單價的套用是否合理、費(fèi)用的計(jì)取是否準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)變更、簽證是否合理。
1、工程量的審核
工程量的誤差分為正誤差和負(fù)誤差。正誤差常表現(xiàn)在土方實(shí)際開挖高度小于設(shè)計(jì)室外高度，計(jì)算時仍按圖計(jì)。樓地面孔洞、地溝所占面積未扣；墻體中的圈梁、過梁所占體積未扣；鋼筋計(jì)算常常不扣保護(hù)層；梁、板、柱交接處受力筋或箍筋重復(fù)計(jì)算等等；負(fù)誤差表現(xiàn)在完全按理論尺寸計(jì)算工程量。因此對施工圖工程量的審核最重要的是熟悉工程量的計(jì)算規(guī)則。一是分清計(jì)算范圍，如磚石工程中基礎(chǔ)與墻身的劃分、混凝土工程中柱高的劃分、梁與柱的劃分、主梁與次梁的劃分等。二是分清限制范圍，如建筑屋層高大于
2、套用單價的審核
工程造價定額具有科學(xué)性、權(quán)威性、法令性，它的形式和內(nèi)容，計(jì)算單位和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)任何人使用都必須嚴(yán)格執(zhí)行，不能隨意提高和降低。在審核套用預(yù)算單價時要注意如下幾個問題：
(1) 對直接套用定額單價的審核---首先要注意采用的項(xiàng)目名稱和內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙標(biāo)準(zhǔn)是否要求相一致，如構(gòu)件名稱、斷面形式、強(qiáng)度等級(砼標(biāo)號、水泥砂漿比例)等。其次工程項(xiàng)目是否重復(fù)套用。如塊料面層下找平層；瀝青卷材防水層，瀝青隔氣層下的冷底子油；預(yù)制構(gòu)件的鐵件；屬于建筑工程范疇的給排水設(shè)施。在采用綜合定額預(yù)算的項(xiàng)目中，這種現(xiàn)象尤其普遍，特別是項(xiàng)目工程與總包及分包都有聯(lián)系時，往往容易產(chǎn)生工程量的重復(fù)。另外定額主材價格套用是否合理，對特殊材料進(jìn)行市場詢價，掌握價格動態(tài)，提高工程計(jì)價的準(zhǔn)確性，如對碳纖維加固工程、鋼筋植筋的綜合單價，我們通過市場詢價，審計(jì)單價比施工方報價低30%。
(2) 對換算的定額單價的審核---除按上述要求外，還要弄清允許換算的內(nèi)容是定額中的人工、材料或機(jī)械中的全部還是部分?同時換算的方法是否準(zhǔn)確?采用的系數(shù)是否正確?這些都將直接影響單價的準(zhǔn)確性。
(3) 對補(bǔ)充定額的審核---主要是檢查編制的依據(jù)和方法是否正確，材料預(yù)算價格、人工工日及機(jī)械臺班單價是否合理。
3、費(fèi)用的審核
取費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定，結(jié)合相關(guān)文件如合同、招投標(biāo)書等來確定費(fèi)率。審核時應(yīng)注意取費(fèi)文件的時效性；執(zhí)行的取費(fèi)表是否與工程性質(zhì)相符；費(fèi)率計(jì)算是否正確；價差調(diào)整的材料是否符合文件規(guī)定。如計(jì)算時的取費(fèi)基礎(chǔ)是否正確，是以人工費(fèi)為基礎(chǔ)還是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)。對于費(fèi)率下浮或總價下浮的工程，在結(jié)算時特別要注意變更或新增項(xiàng)目是否同比下浮等。
五、工程造價的審核方法.
由于建設(shè)工程的生產(chǎn)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消費(fèi)過程，具有多次性計(jì)價的特點(diǎn)。因此采用合理的審核方法不僅能達(dá)到事半功倍的效果，而且將直接關(guān)系到審查的質(zhì)量和速度。主要審核方法有以下幾種：
1、全面審核法
全面審核法就是按照施工圖的要求，結(jié)合現(xiàn)行定額、施工組織設(shè)計(jì)、承包合同或協(xié)議以及有關(guān)造價計(jì)算的規(guī)定和文件等，全面地審核工程數(shù)量、定額單價以及費(fèi)用計(jì)算。這種方法實(shí)際上與編制施工圖預(yù)算的方法和過程基本相同。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是：全面和細(xì)致，審查質(zhì)量高，效果好；缺點(diǎn)是：工作量大，時間較長，存在重復(fù)勞動。在投資規(guī)模較大，審核進(jìn)度要求較緊的情況下，這種方法是不可取的，但建設(shè)單位為嚴(yán)格控制工程造價，仍常常采用這種方法，而且要求審計(jì)單位也選用這種方法。
2、重點(diǎn)審核法
重點(diǎn)審核法就是抓住工程預(yù)結(jié)算中的重點(diǎn)進(jìn)行審核的方法。這種方法類同于全面審核法，其與全面審核法之區(qū)別僅是審核范圍不同而已。房產(chǎn)公司對審計(jì)與施工方差異較大的地方，以及工程量大而且費(fèi)用比較高的分項(xiàng)工程的工程量作為審核重點(diǎn)。如基礎(chǔ)工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程，門窗幕墻工程等。高層結(jié)構(gòu)還應(yīng)注意內(nèi)外裝飾工程的工程量審核。而一些附屬項(xiàng)目、零星項(xiàng)目(雨蓬、散水、坡道、明溝、水池、垃圾箱)等，往往忽略不計(jì)。其次重點(diǎn)核實(shí)與上述工程量相對應(yīng)的定額單價，尤其重點(diǎn)審核定額子目容易混淆的單價。另外對費(fèi)用的計(jì)取、材差的價格也應(yīng)仔細(xì)核實(shí)。該方法的優(yōu)點(diǎn)是工作量相對減少，效果較佳。
3、對比審核法
在同一地區(qū)，如果單位工程的用途、結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn)都一樣，其工程造價應(yīng)該基本相似。因此在總結(jié)分析預(yù)結(jié)算資料的基礎(chǔ)上，找出同類工程造價及工料消耗的規(guī)律性，整理出用途不同、結(jié)構(gòu)形式不同、地區(qū)不同的工程的單方造價指標(biāo)、工料消耗指標(biāo)。然后，根據(jù)這些指標(biāo)對審核對象進(jìn)行分折對比，從中找出不符合投資規(guī)律的分部分項(xiàng)工程，針對這些子目進(jìn)行重點(diǎn)計(jì)算，找出其差異較大的原因的審核方法。常用的分析方法有：
(1) 單方造價指標(biāo)法：通過對同類項(xiàng)目的每平方米造價的對比，可直接反映出造價的準(zhǔn)確性；
(2) 分部工程比例：基礎(chǔ)，磚石、混凝土及鋼筋混凝土、門窗、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等各占定額直接費(fèi)的比例；
(3) 專業(yè)投資比例：土建，給排水，采暖通風(fēng)，電氣照明等各專業(yè)占總造價的比例；
(4) 工料消耗指標(biāo)：即對主要材料每平方米的耗用量的分析，如鋼材、木材、水泥、砂、石、磚、瓦、人工等主要工料的單方消耗指標(biāo)。
4、分組計(jì)算審查法
就是把預(yù)結(jié)算中有關(guān)項(xiàng)目劃分若干組，利用同組中一個數(shù)據(jù)審查分項(xiàng)工程量的一種方法。采用這種方法，首先把若干分部分項(xiàng)工程，按相鄰且有一定內(nèi)在聯(lián)系的項(xiàng)目進(jìn)行編組。利用同組中分項(xiàng)工程間具有相同或相近計(jì)算基數(shù)的關(guān)系，審查一個分項(xiàng)工程數(shù)量，就能判斷同組中其他幾個分項(xiàng)工程量的準(zhǔn)確程度。如一般把底層建筑面積、底層地面面積、地面墊層、地面面層、樓面面積、樓面找平層、樓板體積、天棚抹灰、天棚涂料面層編為一組，先把底層建筑面積、樓地面面積求出來，其他分項(xiàng)的工程量利用此些基數(shù)就能得出。這種方法的最大優(yōu)點(diǎn)是審查速度快，工作量小。
5、篩選法
篩選法是統(tǒng)籌法的一種，通過找出分部分項(xiàng)工程在每單位建筑面積上的工程量、價格、用工的基本數(shù)值，歸納為工程量、價格、用工三個單方基本值表，當(dāng)所審查的預(yù)算的建筑標(biāo)淮與"基本值"所適用的標(biāo)準(zhǔn)不同，就要對其進(jìn)行調(diào)整。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是簡單易懂，便于掌握，審查速度快，發(fā)現(xiàn)問題快。但解決差錯問題尚須繼續(xù)審查。
綜上所述，建設(shè)工程結(jié)算的審計(jì)是一門專業(yè)性、知識性、政策性、技巧性很強(qiáng)的工作。因此需要我們在工作中不斷學(xué)習(xí)、總結(jié)和提高
