開發(fā)商依法應(yīng)退房的十個法定理由及經(jīng)驗總結(jié)
【主要法律依據(jù)】
1、《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下簡稱《解釋》)
2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
3、《城市發(fā)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》
一、房屋未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。
【法律依據(jù)】《城市發(fā)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條:
“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi),對涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。 ”
《合同法》第兩百七十九條
【經(jīng)驗借鑒】
竣工驗收合格報告是交房的必備材料,建議備客服中心和物業(yè)存檔,以備部分業(yè)主要求查看。
二、下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;
(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(三)依法收回土地使用權(quán)的;
(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(五)權(quán)屬有爭議的;
(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
【法律依據(jù)】《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條(如上)
三、無商品房預(yù)售許可證明的,簽訂的預(yù)售合同無效
【法律依據(jù)】《解釋》第二條:
“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。”
【經(jīng)驗借鑒】
未取得預(yù)售許可證而出售房屋的方法法律風(fēng)險很大,業(yè)主在公司取得預(yù)售許可證之前都可以要求退房,因此務(wù)必在預(yù)售許可證拿到之后才能進行銷售。
四、已出售的房屋另行簽訂的買賣合同無效。
【法律依據(jù)】《解釋》第十條:
“買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無法取得房屋為由,請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應(yīng)予支持。”
五、☆ 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買賣合同可解除
【法律依據(jù)】《解釋》第十二條:
“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”
【意思分解】
(1)使用該條款的界限很清楚,關(guān)注兩個關(guān)鍵詞,一是“主體結(jié)構(gòu)”,二是“確屬不合格”;
(2)“主體結(jié)構(gòu)”——設(shè)計施工工藝,包括柱、板、梁、墻構(gòu)成的承重結(jié)構(gòu);“確屬不合格”——法院委托第三方權(quán)威機構(gòu)鑒定所處的鑒定結(jié)果;
(3)依此條款,裝修質(zhì)量不好等理由不得作為退房的依據(jù),開發(fā)商處理方法還是應(yīng)該以整改為主。
【案例】
上海一樓盤層高低了5公分,業(yè)主訴訟退房未得到法院支持。
【經(jīng)驗借鑒】
1、在交房時有業(yè)主提出因房屋質(zhì)量不合格要求退房的,用此條款明確回絕業(yè)主,告知其房屋質(zhì)量問題不屬于“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確不合格”,解決方法主要還是以整改為主。
2、如業(yè)主堅持退房,暗示其必須拿到第三方權(quán)威機構(gòu)鑒定所處的鑒定結(jié)果,也可委婉告知其在此問題上法院的一些判例。
六、☆ 買賣雙方任何一方遲延履行,經(jīng)催告三個月仍未履行的,另一方可解除合同
【法律依據(jù)】《解釋》第十五條:
“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。”
【經(jīng)驗借鑒】
1、延期交房時,建議公司提前告知業(yè)主,主動按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任,以免業(yè)主催告。業(yè)主一旦催告即啟動退房的時效計算,法定的三個月期限開始倒計時。
2、為避免業(yè)主在訴訟時否認(rèn)收到我司的發(fā)函,建議發(fā)函最好由公證處公證,需公證內(nèi)容為:寄發(fā)時間、函件內(nèi)容、寄發(fā)對象等。
七、出賣人交付房屋一年零三個月后仍然不能辦理產(chǎn)證的
【法律依據(jù)】《解釋》十九條:
“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條:
“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。”
【經(jīng)驗借鑒】
1、產(chǎn)證的辦理時間延遲會導(dǎo)致業(yè)主退房的法律風(fēng)險,且易導(dǎo)致群體訴訟的爆發(fā),應(yīng)盡量保證在合同約定的時間之內(nèi)辦理出產(chǎn)證。
2、此外,結(jié)合一期有極少業(yè)主因沒有收到領(lǐng)取產(chǎn)證的短消息通知而投訴至客服中心的情況,建議短消息的發(fā)放也最好能夠公證避,避免業(yè)主失口否認(rèn)曾收到領(lǐng)取產(chǎn)證通知時我司無法出示發(fā)放證據(jù)。
八、擔(dān)保貸款的買賣合同,因任何一方當(dāng)事人的原因,或者不可歸責(zé)于買賣雙方的原因未能訂立擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,買賣合同可以解除。
【法律依據(jù)】《解釋》二十三條:
“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”
九、因房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被解除,該買賣合同的擔(dān)保貸款合同也可以隨之解除。
【法律依據(jù)】《解釋》二十四條:
“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn),當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持。”
十、☆ 凡被確認(rèn)為出賣人欺詐的任一情況,合同可免除
主要包括:1、作為要約的廣告沒有兌現(xiàn);
2、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”
5、面積誤差比絕對值超出3%
【法律依據(jù)】《解釋》第三條:
“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
《解釋》第九條:
“出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”
《解釋》第十四條:
“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,買受人請求解除合同的,不予支持;
(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”
【意思分解】
廣告作為要約、視為合同內(nèi)容,需要承擔(dān)法律責(zé)任的情況:
①范圍:開發(fā)范圍內(nèi)。如果售樓時告訴業(yè)主門前是市政公園,交房時發(fā)現(xiàn)因規(guī)劃變更,市政公園被其他建筑取代,因不屬于“開發(fā)范圍內(nèi)”,業(yè)主的退房申請得不到支持。
②對象:設(shè)施和房屋本身
③承諾和說明達(dá)到的程度:具體、確定
④重要性:對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。
【經(jīng)驗借鑒】
1、對樓盤不確定的信息,在宣傳資料上的措辭應(yīng)盡量模糊,避免“具體、確定”;
2、沒有取得預(yù)售許可證而銷售房屋,應(yīng)書面明示業(yè)主;
3、設(shè)計和工程都應(yīng)明確,面積誤差比絕對值超出3%,業(yè)主可以退房,要盡量避免這種情況的發(fā)生。
4、對開發(fā)范圍內(nèi)的承諾一定要兌現(xiàn),如幼兒園、會所等等。
【其他經(jīng)驗總結(jié)】
一、關(guān)于公司發(fā)函方面
1、公司發(fā)給業(yè)主的通知、催告函等函件應(yīng)用掛號信寄出,且需要申請公證處做證據(jù)保全,對掛號信內(nèi)容、底單、批次、發(fā)放對象、發(fā)放時間等進行公證。
2、負(fù)責(zé)發(fā)放掛號信的工作人員需將掛號信簽字的回單留底存檔。
二、關(guān)于《甩項驗收協(xié)議》
建議公司與承包商之間簽訂一個《甩項驗收協(xié)議》,以整改結(jié)束為結(jié)清工程款項的前提,這樣公司在法律上和經(jīng)濟上會占據(jù)主動,迫使施工方積極整改,避免了施工方在交房之后消極整改。
【附:所謂“甩項竣工”就是當(dāng)工程大部分已經(jīng)竣工,而個別子項還未完成,但是并不影響整體工程的使用或者影響不大,當(dāng)發(fā)包方需要使用該工程時,可以進行“甩項竣工驗收”,簽署驗收文件,簽訂對于甩項項目的處理協(xié)議,承包方將已竣工驗收合格的工程交付發(fā)包方使用,并按照協(xié)議繼續(xù)未完項目的施工!
三、關(guān)于交房期間業(yè)主請專業(yè)驗房師驗房的應(yīng)對
鑒于驗房師的專業(yè)水準(zhǔn)一般超過置業(yè)和物業(yè)陪同驗房人員,因此要避免和驗房師在現(xiàn)場爭辯,而主要以疏導(dǎo)為主
律師建議:在竣工驗收時邀請業(yè)主的驗房師參與監(jiān)理和設(shè)計對房子竣工驗收,然后將問題集中書面抄報承包商,要求其限期整改,再通知業(yè)主第二次驗房,明確告知其如不參與則默認(rèn)為其同意房屋的整改沒有問題。
這樣操作有諸多好處:1)會使業(yè)主心理感覺良好,認(rèn)為開發(fā)商認(rèn)真負(fù)責(zé);2)引導(dǎo)業(yè)主和開發(fā)商在房屋質(zhì)量整改問題上的矛盾盡早爆發(fā),并把壓力順勢轉(zhuǎn)移給承包商;3)交房期間驗房師驗房的壓力被提前分解。
四、關(guān)于銷售合同的建議
1)盡量不要在交房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于進戶門的規(guī)定中寫明“防盜門”或者“防盜安全門”。因為國家對防盜門有專門的標(biāo)準(zhǔn),而這也是業(yè)主在交房時極為關(guān)注的一點。
2)法律對“嚴(yán)重影響居住的房屋質(zhì)量問題”并沒有明確定義,在開發(fā)商具備政府竣工文件的情況下,法院通常不支持業(yè)主因房屋部分質(zhì)量問題而拒收房的行為,建議將此條在合同中明確約定。
五、關(guān)于景觀變更方面
1、若報批時的景觀和實施的不同,則要辦理規(guī)劃調(diào)整手續(xù),建議景觀的變化最好在預(yù)售之前全部結(jié)束變更,并及時在政府辦理手續(xù)。要盡量避免后期施工中隨意調(diào)整,因為此類案件引起的糾紛非常多,在交房期間會滋生很多矛盾,甚至引發(fā)訴訟。
2、同時,景觀的變更要發(fā)函告知業(yè)主。
六、關(guān)于交房程序糾紛方面
交房期間,關(guān)于先驗房還是先交錢一直是開發(fā)商和業(yè)主的矛盾爭議點,因其作為交房的第一個環(huán)節(jié),處理不當(dāng)會對整個交房造成不良影響。
建議在銷售合同中明確約定,要將代收代繳費用付清方能驗房。此外,在交房時強制收取物業(yè)費沒有法律依據(jù),因為收不到物業(yè)費而影響交房得不償失,如:易被業(yè)主狀告開發(fā)商逾期交付房屋,引起訴訟。
七、其他
裝修房中的空氣質(zhì)量問題日益引起關(guān)注,可能成為今后交房中的新的糾紛點。因空氣質(zhì)量問題歸責(zé)困難,整改無從下手,建議公司今后多加注意。