【提問】問題:在現(xiàn)實生活中,一處房產(chǎn)銀行是不允許多重抵押的,銀行的做法符合法律規(guī)定嗎?
【回答】學(xué)員h1826844755,您好!您的問題答復(fù)如下:
如何認識房地產(chǎn)中的多重抵押?
1、土地使用權(quán)實際是房屋的基地。它和房屋所有權(quán)不可分割。如果土地抵押,房屋也就隨著抵押。所以對在建工程或者房屋,如果開發(fā)商在出售房屋時已經(jīng)明確向房屋的買受人告知土地已設(shè)定抵押,但買受人仍愿意購買的,則意味著買受人自愿承擔(dān)在將來因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)而使其房屋所有權(quán)不能實現(xiàn)的后果。如果開發(fā)商在出售房屋時沒向買受人告知抵押情況的,則應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)權(quán)利瑕疵,擔(dān)負責(zé)任。
2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始出售期房時,則不得將全部房屋作抵押。因為出售期房,實際上是將整個大樓的各部分出讓給他人,所以開發(fā)商只能將未售部分作抵押。
3、當(dāng)開發(fā)商將土地使用權(quán)抵押給他人以后,實際上已經(jīng)影響到期房買受人用期房作抵押的權(quán)利。因為在房屋建成后,各買受人以其購買的房屋享有專有權(quán),而專有部分與整個基地不可分,基地的價值應(yīng)分配到大樓的各部分。如果開發(fā)商已將土地使用權(quán)抵押,買受人又將期房抵押給銀行,開發(fā)商就必須向銀行告知土地抵押情況。若銀行自愿接受期房抵押,則在將來實現(xiàn)抵押權(quán)時,銀行應(yīng)承擔(dān)其抵押權(quán)不能或不能完全實現(xiàn)的風(fēng)險。若未向銀行告知,因此造成的損失,開發(fā)商應(yīng)負賠償責(zé)任。而土地使用權(quán)的抵押權(quán)人不能以其抵押設(shè)立在先而主張優(yōu)先于建筑物的抵押權(quán)人的權(quán)利。
要解決目前房地產(chǎn)開發(fā)市場中的抵押混亂現(xiàn)象,關(guān)鍵在于完善土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)抵押關(guān)系規(guī)則。今后,應(yīng)建立健全抵押登記公示制度,嚴格執(zhí)行一物一權(quán)的原則,建立在建工程的抵押制度,把土地使用權(quán)登記與房屋所有權(quán)、使用權(quán)登記統(tǒng)一于同一機關(guān)管理,為當(dāng)事人查閱提供方便。