一.目前住宅全部由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、銷售管理，如何實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)利潤最大化是受到如下幾方面因素的制約：
1.地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀態(tài)，人平均收入的水平。
2.該地區(qū)人們的文化素質(zhì)。
3.該地區(qū)人們的習(xí)慣思維定勢，這種定勢決定著人們對住宅內(nèi)的各個房間的大小，各個房間的功能要求�！�
4.住宅戶型的布置，具有可改造的性能，入戶后不用任何拆除就能滿足需要，這樣住宅的賣點人氣指數(shù)最高。
5.住宅的銷售價格（最關(guān)鍵的是性能與價格的比）。
6.工程建設(shè)的成本，目前有80%的開發(fā)商不注重工程的設(shè)計，主要表現(xiàn)在開發(fā)商給設(shè)計者的設(shè)計費(fèi)用太低，這樣就造成低水平的設(shè)計。本人在本行業(yè)工作三十多年的工作中作過大量統(tǒng)計，總結(jié)出一套工程最佳的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指數(shù)，用于判斷工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性，用這個指數(shù)判斷后，進(jìn)行工程的設(shè)計修正，可使工程的直接造價降低4%以上。任何工程都有一個最佳的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，現(xiàn)實社會中最高和最低工程直接造價相差竟然超過20%。在2003年有一個2000㎡的一項工程是哈爾濱某個設(shè)計院設(shè)計的每平方米的含鋼量竟然超過了100kg，那么混凝土自然也根著超過正常的用量。在工程上最大的浪費(fèi)基本上都是在結(jié)構(gòu)方面造成的浪費(fèi)，而這種浪費(fèi)大部分開發(fā)商卻沒有感覺，往往工程建設(shè)完畢進(jìn)行結(jié)算后才能發(fā)現(xiàn)，這時已經(jīng)晚了。大部分開發(fā)商在設(shè)計過程中基本上都是交給熟悉的人，很少去找那些在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)具有高水平的設(shè)計者進(jìn)行設(shè)計，沒有一個開發(fā)商主動給設(shè)計人員增加設(shè)計費(fèi)用，由于本人長期從事建筑設(shè)計和施工工作，接觸了很多設(shè)計人員，這些設(shè)計人員都有一個共同的觀念在每平方米就給幾元錢的情況下，工程設(shè)計上都那么認(rèn)真，求大不求精，這樣在工程上浪費(fèi)的要超過設(shè)計費(fèi)用的幾倍，那多那少有的開發(fā)商自然有切身的體會。城市越大設(shè)計人員的職業(yè)道德越差在設(shè)計上浪費(fèi)的就越嚴(yán)重。
二.在住宅開發(fā)前必須對即將要開發(fā)的地段的人的心理需求的可能變化，進(jìn)行虛擬預(yù)測的分析，作好統(tǒng)計測算，并且把以前開發(fā)建設(shè)住宅的設(shè)計規(guī)格和銷售后分析的結(jié)果、都存在什么問題要融入到的新開發(fā)的工程中去。
三.我們開發(fā)建設(shè)住宅利潤的實現(xiàn)，最終是靠設(shè)計來完成的，一項工程選用什么樣的結(jié)構(gòu)方案直接關(guān)系到工程造價的高低，基礎(chǔ)、墻體、樓板三方面要進(jìn)行綜合考慮，降低樓板的重量、減少墻體數(shù)量、對基礎(chǔ)進(jìn)行減肥，這樣才能對工程的造價產(chǎn)生很大的影響，本文主要討論的是在住宅工程上采用空心無梁樓板結(jié)構(gòu)對建筑的功能、賣點人氣的提生會產(chǎn)生重大的影響。
1.樓體重量降低：
住宅上采用采用空心無梁樓板跨度最好大于6M，厚度在200~300㎜，折算厚度在130~190㎜，戶內(nèi)承重墻體全部取消，全部采用120墻體或輕質(zhì)墻板。
2.基礎(chǔ)的減少：
由于每一戶的墻體減少，每一戶可以減少重量在8噸以上，六層住宅共計減少重量48噸，基礎(chǔ)底面積減少3~5㎡。同時由于內(nèi)承重墻體全部取消，自然就不用設(shè)計內(nèi)墻體的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)的總工程量顯著的減少降低工程造價。
3.內(nèi)墻體由購房戶承擔(dān)：
由于每一個住戶的房間分布的不同，內(nèi)墻選用的材料也不同，那么重量輕、防水、隔音、價格低的墻體材料是住戶的首選，房屋開發(fā)成本降低利潤增加。
4.可以進(jìn)行多次室內(nèi)改造：
在今后的使用過程中隨著家庭人口的變化室內(nèi)房間可以進(jìn)行再一次的變化，為今后人口老齡化要求房間簡單化創(chuàng)造了可改造的條件。
5.樓板上下減少抹灰和墊層：
空心無梁樓板為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，樓板底面施工時最好采用清水棚，棚面的抹灰全部取消，樓板的頂面施工時應(yīng)當(dāng)一次抹平，不用再進(jìn)行墊層的施工，可以在樓板上面直接作地?zé)帷?
6.入戶后沒有拆除現(xiàn)象：
在新房交給住戶后有40%的住戶有拆墻的現(xiàn)象，內(nèi)墻體全部取消沒有可以拆除的東西，拆除現(xiàn)象自然也就沒有了。
7. 給排水的橫向的管道沒有了：
在衛(wèi)生間和廚房的位置樓板上可以設(shè)置深度為180㎜的地坑，給排水管道埋在地坑內(nèi)，這樣樓下的頂棚上面就沒有橫向的管道了，改善了室內(nèi)的使用效果。
8. 一層和二層商服內(nèi)的取消全部的大梁降低層高：
在一層和二層設(shè)計商業(yè)建筑時，一般情況下一層和二層的樓板下面為了承擔(dān)三層以上墻體重量，往往設(shè)計有比較大的梁，梁高基本上在900㎜以上，而且這些大梁的含鋼量都相當(dāng)大，其造價比較高，這些梁取消不但降低造價，而且還降低層高，如果層高不降低則頂棚相應(yīng)的提高，這樣的商業(yè)建筑的價值得到了提升，銷售價格提高后也比較好銷售。
9.用實例進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析：
下面給出一個經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的明細(xì)表，請按照你們地區(qū)的材料、工費(fèi)的價格填入表格內(nèi)，再對住宅和商服通常的戶型進(jìn)行按戶分析，計算中只考慮采用空心無梁樓板結(jié)構(gòu)后對住宅、商服和基礎(chǔ)等受到影響的部分工程進(jìn)行計算，計算出的結(jié)果用該戶型的建筑面積相除得出的數(shù)據(jù)填入明細(xì)表內(nèi)，最終效果如何一目了然。
 

住宅采用空心無梁樓板結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)如下：

戶建筑面積㎡	跨度M	樓板厚度㎜	混凝土折算厚度	含鋼量kg
60~75	5.50~6.60	200	130	8~12
75~90	6.60~8.10	230	146	9~18
90~120	8.10~10.5	280	160	14~20
120~150	10.5~12.5	320	185	18~24

說明：空心無梁樓板結(jié)構(gòu)的樓板邊直接為圈梁，不用再施工圈梁。
  空心無梁樓板結(jié)構(gòu)專利技術(shù)服務(wù)費(fèi)用每平方米55元應(yīng)當(dāng)計算在內(nèi)。
空心無梁樓板結(jié)構(gòu)混凝土標(biāo)號C30。
空心無梁樓板結(jié)構(gòu)含鋼量中不包括暗梁的鋼筋，住宅工程一般不設(shè)計暗梁，只有框架結(jié)構(gòu)的工程必須設(shè)計暗梁。
混凝土折算厚度是指把樓板內(nèi)空心管的體積減除后按照每平方米建筑面積進(jìn)行計算的結(jié)果。
住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析明細(xì)