從2014年的寫字樓市場走向來看，和世邦魏理的MarketAcoer投資分析模型中顯示，一線城市的寫字樓普遍等分較高、排名靠前，其中北京位居第一。但與一線城市相反，二線城市證處在市場發(fā)展的早期階段，不確定性因素多。

 

同時(shí)，雖然二線市場新建樓宇較多，但是可投優(yōu)質(zhì)物業(yè)卻屈指可數(shù)，加上市場流動(dòng)性較差，使得投資者撤出困難，從而導(dǎo)致二線城市在風(fēng)險(xiǎn)評分整體偏低。與北上廣深四個(gè)一線城市消費(fèi)需求強(qiáng)勁、租金水平逐年平穩(wěn)上升不同，二線城市則在短期需求不足之際，面對供應(yīng)的持續(xù)增長，風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。

 

 

不管什么樣的建筑，首先都是城市的一個(gè)“細(xì)胞體”。設(shè)計(jì)之始我們提出概念方案，利用大量的工作模型，重點(diǎn)分析城市，規(guī)劃指引，周邊環(huán)境、周邊交通、建筑指標(biāo)和建筑體型。

 

1.規(guī)劃布局

 

1.1建筑布局原則

 

1.2配套裙樓與主體的關(guān)系獨(dú)立式：裙房與塔樓通過一個(gè)架空通道相連或是完全斷開，形成一個(gè)獨(dú)立的建筑。

 

包圍式：裙房與塔樓的兩個(gè)或以上的邊相連。毗連式：裙房只與塔樓一邊相連。

 

2.交通組織

 

2.1與城市交通的銜接超高層寫字樓的區(qū)位交通可達(dá)性較強(qiáng)。

 

人流集散較集中。與城市交通的接駁方式則分為三種：軌道交通（主要人流方向）、公交交通（主要人流方向）、城市道路（主要車行方向）。2.2項(xiàng)目內(nèi)的交通流線項(xiàng)目內(nèi)的交通流線大類分為兩類。一類是車行流線、一類是人行流線。車流設(shè)計(jì)比較難，滿足車的右行右下車的規(guī)律。車行流線分為四類：自駕辦公及辦公接送司機(jī)。出租車/自駕車訪客。貨運(yùn)/搬家、垃圾。消防車道、救援場地及登高面。

 

人流分為三類：員工進(jìn)出流線、后勤服務(wù)人員進(jìn)出流線以及步行訪客進(jìn)出流線。3.場地豎向設(shè)計(jì)場地自然的坡度不同，對于建筑的布局定位和道路交通組織的影響較大。因此，根據(jù)場地自然的坡度，并結(jié)合考慮超高層建筑所在均為城市中心或副中心區(qū)域內(nèi)，將場地大致分為兩類：一是平坡式；二是斜坡式。

 

 

平面：超高層寫字樓不管平面形狀如何，其內(nèi)在的結(jié)構(gòu)體系基本上是框架—核心筒體系，不管建筑有多高，一般均采用這樣的體系，畢竟使用的是框架結(jié)構(gòu)，比較開敞，有利于使用功能區(qū)域大空間的要求及其可變性。

 

立面：結(jié)合立面設(shè)計(jì)，模數(shù)的概念顯得非常重要，根據(jù)玻璃的切材率的關(guān)系，和正常開啟使用的幕墻關(guān)系，制定合理的模數(shù)。幕墻的模數(shù)有900、1000、1200、1400、1500、1600，對應(yīng)的有9.08.49.6的結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)關(guān)系。其中9.0是設(shè)計(jì)者非常喜歡的柱網(wǎng)尺寸，可以滿足多種玻璃規(guī)格，900、1000、1500。

 

柱網(wǎng)間的板塊數(shù)量的奇數(shù)和偶數(shù)，通過開啟扇的組合來協(xié)調(diào)。模數(shù)確定了柱網(wǎng)和玻璃分格，端頭的尺寸根據(jù)玻璃來調(diào)節(jié)。其他的模數(shù)根據(jù)要求進(jìn)行統(tǒng)一，包括室外地面，室內(nèi)鋪地，墻面，吊頂?shù)姆指罹�按模�?shù)統(tǒng)一，設(shè)計(jì)中特別強(qiáng)調(diào)模數(shù)。

 

剖面：在常規(guī)的結(jié)構(gòu)形式下，標(biāo)準(zhǔn)辦公可以在3.9~4.2米之間，避難層建議在6米，比較符合各類管線和結(jié)構(gòu)加強(qiáng)層的處理。地下室層高直接影響基礎(chǔ)埋深，層高的取值也直接影響地下室的建安成本。地下室層高由墊層高度、樓板高度、結(jié)構(gòu)高度、管線層高度及凈高要求高度（停車庫凈高奧球、設(shè)備用房凈高要求、有地下商業(yè)時(shí)，還要考慮商業(yè)凈高要求等）組成，停車庫凈高要求不低于2.2m，地下室車庫一般可以控制在3.5米左右。

 

地下一層利用室內(nèi)外高差，或利用多層車庫之間的夾層關(guān)系來解決設(shè)備用房。其他如大堂、空中大堂、裙房商業(yè)的層高根據(jù)實(shí)際使用要求定。核心筒：主要是垂直交通包括電梯和樓梯，設(shè)備管井，衛(wèi)生間等。核心筒中電梯設(shè)計(jì)是關(guān)鍵。樓梯的設(shè)計(jì)包括數(shù)量、寬度、步高和步寬是根據(jù)建筑的性質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)層的面積確定。設(shè)備管井是設(shè)備系統(tǒng)確定的。

 

常用核心筒的組織形式分為三種一字型核心筒：優(yōu)點(diǎn)：各個(gè)分區(qū)布局明確，專屬性和標(biāo)識性強(qiáng)可有效分流高峰期電梯廳內(nèi)的人流。高區(qū)時(shí)，低區(qū)核心筒可收縮，實(shí)現(xiàn)更高的實(shí)用率。低區(qū)時(shí)，高區(qū)電梯廳可作為衛(wèi)生間。核心筒有方向性，有助于平面沿一方向布局。

 

適用性：較廣。可適用于高低兩分區(qū)兩組電梯、低中高三分區(qū)三組電梯、穿梭電梯+低中高分區(qū)四組電梯�？蛇m用于三面大堂及三面以下大堂設(shè)置。十字型核心筒：優(yōu)點(diǎn)：各個(gè)分區(qū)布局明確，專屬性強(qiáng)。各區(qū)人流組織方便便捷。

 

缺點(diǎn)：中間部位易形成人流集中點(diǎn)，方向感較弱。適用性：適合大平面，多人流，多入口的項(xiàng)目�？蛇m用于穿梭電梯+低中高分區(qū)四組電梯。可適用于三面大堂及三面以上大堂設(shè)置。T字型核心筒：優(yōu)點(diǎn)：各個(gè)分區(qū)布局明確，各區(qū)人流組織方便便捷。

 

缺點(diǎn)：中間部位易形成人流集中點(diǎn)。適用性：適較大平面，較多人流的項(xiàng)目。可適用于穿梭電梯+低中高分區(qū)四組電梯。

 

 

超高層寫字樓立面風(fēng)格一般常見的分為兩種：現(xiàn)代風(fēng)格、新古典風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格：簡潔、多采用玻璃幕墻，形成干凈的體量。多以立體構(gòu)成為主，通過幾何形體的變化，組織，形成強(qiáng)烈的視覺沖擊感。新古典風(fēng)格：強(qiáng)調(diào)豎線條，通過對頂部的收分，形成垂直的體量感，材質(zhì)多以石材為主，體現(xiàn)厚重感。也有鋁合金板以及金屬條等現(xiàn)代材料為主的做法，形成新古典風(fēng)格。強(qiáng)調(diào)比例推敲，形成比較傳統(tǒng)的美學(xué)。

 

 

超高層寫字樓單獨(dú)作為一棟超高層建筑來說，它是將建筑、結(jié)構(gòu)和機(jī)電結(jié)合的一個(gè)綜合平衡體。是現(xiàn)代工業(yè)新技術(shù)、新材料、新工藝的最顯著體現(xiàn)。但從另外一層意義上來說，不僅能使進(jìn)駐其間的公司企業(yè)感到榮耀，彰顯其非凡的身份和地位，亦能成為這座城市的名片和“代言人”。它的“標(biāo)識性”具有視覺價(jià)值和象征價(jià)值的雙重作用，對于提升城市形象，張揚(yáng)個(gè)性，使所在城市的居民產(chǎn)生歸屬感具有重要意義。