“6+1F”多層住宅模式研究

　　關(guān)鍵詞：“6+1F”，多層住宅，閣樓層，《物權(quán)法》

　　六層住宅的頂層由于樓層、隔熱、防水等問(wèn)題曾經(jīng)一度是住宅銷售的雞肋，為增加其銷售量，開(kāi)發(fā)商各顯神通。進(jìn)而產(chǎn)生了一種新的多層住宅形式，即第六層之上再“加層”。這種“加層”并不是增加一個(gè)自然層，而是作為頂層的一部分。它形式多樣，有局部“加層”，全部“加層”；用途也不一，有的作為躍層或復(fù)式、有的作為閣樓，甚至有的成為屋頂花園的一部分。這種住宅無(wú)形中增大了頂層住戶的建筑使用面積，也有利于戶型多樣化，所以廣受民眾歡迎，因此對(duì)于多層住宅的銷售起著重要的作用。但是由于產(chǎn)生的時(shí)間不長(zhǎng)，形式多樣，并沒(méi)有國(guó)家規(guī)范和地方規(guī)定進(jìn)行約束，致使產(chǎn)權(quán)歸屬混亂、設(shè)計(jì)不符合規(guī)范要求等問(wèn)題不斷涌現(xiàn)。給城市規(guī)劃管理部門帶來(lái)很大困擾，也侵害了某些業(yè)主的合法權(quán)益。這一現(xiàn)象引起了筆者的思考，如何才能將這種頂層復(fù)式或帶閣樓層的6層住宅規(guī)范化，擬定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)范、審批標(biāo)準(zhǔn)，判定其合法的產(chǎn)權(quán)歸屬�；�于這一理念，本文特提出“6+1F”多層住宅的概念，從《物權(quán)法》角度論證其合理性，并設(shè)定其建設(shè)條件和審批計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，解決規(guī)劃管理中這一實(shí)際問(wèn)題。

　　1“6+1F”多層住宅概念的提出

　　對(duì)于6層住宅的頂層閣樓和復(fù)式，雖然《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》[1]以及《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[2]有相關(guān)的條文約束，但是其概念基本還是處于規(guī)范的邊緣，為了提高規(guī)劃管理的科學(xué)性、規(guī)劃設(shè)計(jì)交流的便利性以及大眾化可識(shí)別程度，特提出“6+1F”概念。

　　“6+1F”多層住宅形式定義：主體建筑層數(shù)為6層，但第六層為躍層式住宅或者第六層為復(fù)合式住宅或者第七層設(shè)有局部閣樓的住宅。且第七層的閣樓或者復(fù)合式住宅的第二層是從第六層住宅室內(nèi)樓梯進(jìn)入的住宅。

　　之所以設(shè)定為“+1F”，是因?yàn)樗�增加的部分僅作為第六層的附屬層，其功能、套型結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)不能獨(dú)立于第六層。因此這種附屬層可不算入自然層之中，而整棟建筑也仍被視作一種特殊的多層住宅。然而其一旦不作為第六層的躍層、復(fù)式或者閣樓部分存在，我們將將其視為獨(dú)立的第七層，設(shè)計(jì)、建設(shè)應(yīng)該嚴(yán)格遵循七層住宅的規(guī)范要求進(jìn)行。

　　2“6+1F”多層住宅現(xiàn)狀

　　為了了解“6+1F”多層住宅現(xiàn)狀，筆者對(duì)多個(gè)建有“6+1F”的居住小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)查。主要對(duì)象為樓盤售樓處、物業(yè)管理處以及小區(qū)業(yè)主，問(wèn)題涉及“6+1F”多層住宅的產(chǎn)權(quán)、使用以及銷售情況等多方面。

　　整體來(lái)看，“6+1F”多層住宅市場(chǎng)銷售較好，受歡迎程度較高，但是同時(shí)也存在一些不規(guī)范不合理的現(xiàn)象：

　　第一、部分小區(qū)里“+1F”被做為單套住宅直接銷售，功能結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)已獨(dú)立于第六層，換言之，其實(shí)際上已變?yōu)樽≌�的第七層。但是開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)又并未嚴(yán)格遵循七層住宅的規(guī)范要求進(jìn)行，例如“七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m以上的住宅必須設(shè)置電梯”，而這些住宅均未設(shè)置電梯。

　　第二、“+1F”產(chǎn)權(quán)情況較為混亂。“+1F”部分有的業(yè)主僅有專項(xiàng)使用權(quán)并未辦理產(chǎn)權(quán)登記，有的卻與第六層一起辦理了房屋產(chǎn)權(quán)，而那些獨(dú)立出售的“第七層”則均辦理了產(chǎn)權(quán)登記。

　　第三、調(diào)查中的所有“+1F”和“第七層”的公共樓梯均未直通屋頂，且屋頂皆為平坡混合的形式，屋頂平臺(tái)都只有第6樓躍層住戶或獨(dú)立成套“第七層”住戶能夠使用，這種多層住宅公共樓梯的設(shè)計(jì)產(chǎn)生了一定的消防安全隱患，同時(shí)也影響了業(yè)主對(duì)屋頂?shù)墓�共使用�?quán)。

　　第四、部分小區(qū)購(gòu)房合同中沒(méi)有特別針對(duì)屋頂及屋頂平臺(tái)的使用權(quán)問(wèn)題的條款，而實(shí)際上開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將屋頂平臺(tái)作為“+1”的一部分提供給頂層住戶使用，這限制了屋頂平臺(tái)的公共使用性。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)許多其他樓層的居民需要安裝太陽(yáng)能熱水器，卻無(wú)法使用屋頂平臺(tái)，這致使業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間糾紛不斷。

　　通過(guò)以上調(diào)查結(jié)論可知，目前“6+1F”多層住宅還沒(méi)有形成統(tǒng)一的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主糾紛不斷，開(kāi)發(fā)商各自為政，管理部門無(wú)據(jù)可依，這不利于城市的建設(shè)和和諧發(fā)展。

　　3“6+1F”多層住宅的合法性研究

　　“6+1F”多層住宅從法律層面具體主要涉及的是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》建筑物由專有部分和共有部分構(gòu)成，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)則由業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)和對(duì)共有部分的共有和共同管理的權(quán)利所構(gòu)成(第70條)，根據(jù)《解釋》第二條和第三條的內(nèi)容，“6+1F”中地面以上的六層權(quán)屬明確，主要問(wèn)題是涉及“+1F”部分以及其相關(guān)聯(lián)的屋頂以及屋頂平臺(tái)的權(quán)屬問(wèn)題。

　　通常認(rèn)為，作為專有部分，成為區(qū)分所有權(quán)的客體，應(yīng)當(dāng)具備如下條件：第一，構(gòu)造上的獨(dú)立性，即各區(qū)分所有部分有客觀明確的事實(shí)區(qū)分，可以獨(dú)立地排他支配。所謂客觀明確，原則上是指區(qū)分所有部分之上下及四周皆有建筑結(jié)構(gòu)體(樓板、墻壁)包圍遮蔽。第二，利用上的獨(dú)立性，即該區(qū)分所有部分具有獨(dú)立的出入門戶，無(wú)須借助其他部分輔助即可利用，且具備獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用。第三，法律上的獨(dú)立性，①即區(qū)分所有權(quán)的范圍、個(gè)數(shù)必須借由登記簿的記載表現(xiàn)出來(lái)，以確保交易安全。“+1F”部分四周皆有建筑結(jié)構(gòu)體(樓板、墻壁)包圍遮蔽，構(gòu)造上具有獨(dú)立性；我們主張必須由其連通的第六層住戶使用，利用上具有獨(dú)立性；根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》[3]和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》[4]規(guī)定,“+1F”部分可以計(jì)算建筑面積,可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，法律上具有獨(dú)立性�？梢�(jiàn)“+1F”部分除法律規(guī)定的承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分為共有部分外，其余為業(yè)主專有部分。而屋頂部分不論是第六層露天的屋頂頂蓋包括屋頂平臺(tái)，還是“+1F”部分的屋頂頂蓋，由于不具備構(gòu)造上、利用上以及法律上的獨(dú)立性，不是業(yè)主的專有部分，應(yīng)認(rèn)為是業(yè)主共有部分，根據(jù)《解釋》第三條也認(rèn)定了屋頂屬于共有部分。