商品房的銷售面積、套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偣媒ㄖ娣e
銷售面積
商品房的銷售面積是指購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積,是套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即:
銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
套內(nèi)建筑面積
套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法:
套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
。1)套內(nèi)使用面積:住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)范的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。
。2)套內(nèi)墻體面積:商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種:[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻,與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。[2]非共用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分:
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積;
(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
下列空間不得計(jì)入公用建筑面積:
(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。
(2)作為人防工程的地下室。
商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式:
公用建筑面積 = 整棟建筑的面積 - 各套套內(nèi)建筑面積之和 - 已作為獨(dú)立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。
公用建筑面積分?jǐn)偯娣e系數(shù) = 公用建筑面積 ÷ 各套套內(nèi)建筑面積之和。
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 各套套內(nèi)建筑面積 × 公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)。
因此,商品房銷售面積公式還可表達(dá)為:
商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積(1 + 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))
防止房屋使用面積縮水
簽約及入住時(shí)應(yīng)注意:堅(jiān)持要求開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)出示《房屋實(shí)測(cè)面積》;
認(rèn)真審查合同附件中關(guān)于分?jǐn)偯娣e部位、范圍的確定。
房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記的新規(guī)定
建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》主要有下列三方面的新規(guī)定:
一是要在房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)附圖上注明測(cè)繪單位的名稱,并明確房產(chǎn)測(cè)繪單位將對(duì)其完成的房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量負(fù)責(zé);
二是要在房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)附圖上注明房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿忻娣e;
三是有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算問(wèn)題,《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的,作了規(guī)定,如房屋層高方面規(guī)定,計(jì)算建筑面積的房屋層高(高度)均應(yīng)在2.20米以上(含2.20米);
房屋屋頂斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的,層高(高度)2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。不規(guī)則維護(hù)物,如陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊等,其外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的,以底板水平投影計(jì)算建筑面積;與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑,不計(jì)算建筑面積。