簡(jiǎn)介： 除了注意房?jī)r(jià)之外，還要多注意我們這個(gè)市場(chǎng)以及諸多的市場(chǎng)參與者，包括開(kāi)發(fā)商在我們的住宅建設(shè)中所作出的改進(jìn)戶型、提高宜居性、適應(yīng)中國(guó)老百姓的文化特點(diǎn)，努力在節(jié)材，節(jié)能，節(jié)地等諸多方面的努力……
關(guān)鍵字：建設(shè)部 陳準(zhǔn) 2006年 中國(guó)房地產(chǎn) 政策趨勢(shì)

建設(shè)部政策研究中心主任陳淮     
    除了注意房?jī)r(jià)還要多注意這個(gè)市場(chǎng)諸多的參與者

    大家好。我希望通過(guò)今天和包括今天在內(nèi)的以后一系列這樣的活動(dòng)，向公共傳達(dá)媒體信息：除了注意房?jī)r(jià)之外，還要多注意我們這個(gè)市場(chǎng)以及諸多的市場(chǎng)參與者，包括開(kāi)發(fā)商在我們的住宅建設(shè)中所作出的改進(jìn)戶型、提高宜居性、適應(yīng)中國(guó)老百姓的文化特點(diǎn)，努力在節(jié)材，節(jié)能，節(jié)地等諸多方面的努力。在過(guò)去兩三年中我們建房子的這些人應(yīng)當(dāng)說(shuō)在這方面作出的努力是很巨大的，但是在公共信息中這些努力被淹沒(méi)在關(guān)于房?jī)r(jià)的討論中。這個(gè)努力不應(yīng)當(dāng)被忽略，因?yàn)槔习傩召I到產(chǎn)品的質(zhì)量、持久性、適宜性以及對(duì)自身生活的價(jià)值是很重要的，不僅僅是購(gòu)買所付出的代價(jià)。當(dāng)然房?jī)r(jià)很重要，宏觀調(diào)控政策也很重要，但是這兩年來(lái)如果我們仔細(xì)觀察一下兩年前、一年前和今年的樓盤的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)我們這些產(chǎn)品的改進(jìn)是很快的，而且邁出的步伐很大，這一點(diǎn)也包括今天獲獎(jiǎng)的企業(yè)項(xiàng)目。

    希望宜居的房子能叱咤風(fēng)云主宰市場(chǎng)

    我們?cè)诟倪M(jìn)作出了非常大的努力，確實(shí)可以用歷史性的進(jìn)步來(lái)衡量。如果五年前我們蓋的僅僅只能稱之為房子，那么今天我們蓋的已經(jīng)是有個(gè)性、有文化、有宜居性、有環(huán)境特點(diǎn)這樣的居室，不管是別墅，公寓，普通商品房。但是我們路還很遠(yuǎn)，離真正高水平的房地產(chǎn)市場(chǎng)所需要的還有很大的差距，這個(gè)差距既包括中高端的產(chǎn)品，也包括中低端的產(chǎn)品。我希望大家在開(kāi)發(fā)小戶型、低總價(jià)這樣的房子上作出更大的努力，就像我們不能都去研究制造高檔車。實(shí)際上在過(guò)去汽車市場(chǎng)上有一個(gè)重要的特點(diǎn)，研究家庭型轎車的廠家也成為市場(chǎng)中叱咤風(fēng)云的主宰；我們也需要低總價(jià)、小戶型的房子，但是這不等于不宜居的房子，希望大家多提供這樣的戶型和房子，適合特定群體的需求，這樣的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也是符合政策方向的。

    今年我國(guó)的房地產(chǎn)政策將主要著眼于四個(gè)方面

    說(shuō)到政策趨勢(shì)，有這樣幾個(gè)政策趨勢(shì)供大家參考。一個(gè)今年仍將繼續(xù)延續(xù)去年的宏觀調(diào)控政策的基本點(diǎn)，依據(jù)是剛剛4月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)公告。其中重點(diǎn)的研究問(wèn)題之一解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。在分析一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)時(shí)，有一個(gè)議題就是房地產(chǎn)形勢(shì)，其中特別強(qiáng)調(diào)了仍然要穩(wěn)定房?jī)r(jià)、調(diào)控結(jié)構(gòu)。在年初的時(shí)候政策語(yǔ)言是這樣表述的：“深化住房制度改革，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)�！�4月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)在判斷分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的情況下，對(duì)這個(gè)表述做了一些調(diào)整，也就是前后秩序有了變化。年初的時(shí)候是調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)；現(xiàn)在把秩序顛倒了一下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、調(diào)整結(jié)構(gòu)。我個(gè)人理解傳達(dá)出兩方面的信息：一個(gè)關(guān)注房?jī)r(jià)仍然是我們宏觀政策和中央政策的著眼點(diǎn)之一，另一個(gè)方面關(guān)注的基本立足點(diǎn)仍然是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，仍然堅(jiān)持好宏觀調(diào)控不放松。這是由于第一季度以來(lái)各地房地產(chǎn)投資規(guī)模加快的趨勢(shì)仍然比較明顯，市場(chǎng)相當(dāng)活躍，需求恢復(fù)增長(zhǎng)很快，在這樣一個(gè)過(guò)程中進(jìn)行觀察是很重要的。但是中央提出穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，適度調(diào)控，嚴(yán)控拆遷力度。今年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行面臨比較復(fù)雜的局面，國(guó)外對(duì)我們今年第一季度出口增長(zhǎng)非�？欤�順差仍然急劇擴(kuò)大，外匯儲(chǔ)備仍然是30%多的增長(zhǎng)。

    第二個(gè)方面，去年的調(diào)控政策我們更多的關(guān)注大多數(shù)人的住房問(wèn)題，以及經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房的配比問(wèn)題。現(xiàn)在我們要發(fā)展租賃市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)釋放大量的存量資源，并且發(fā)展租賃市場(chǎng)來(lái)多樣化、從多種方式來(lái)滿足老百姓的住房需求。我們市場(chǎng)缺不缺房子，我們有兩個(gè)長(zhǎng)期的判斷：一個(gè)從改善中國(guó)老百姓的生活質(zhì)量、人民生活不斷富裕中的私人資產(chǎn)累積、以及農(nóng)民往城市搬的城市化進(jìn)程來(lái)看我們還得蓋很多的房子，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；但另一個(gè)方面到05年末中國(guó)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民總數(shù)中人均居住面積已經(jīng)超過(guò)26平方米，從我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平、老百姓的收入水平、以及整個(gè)國(guó)民財(cái)富的累積水平來(lái)看住房消費(fèi)已經(jīng)超出了現(xiàn)在老百姓富裕的程度，在這一項(xiàng)消費(fèi)上有一定的超前。但是我們有一部分的存量被閑置了，并沒(méi)有被用來(lái)為城鎮(zhèn)居民真正居住和合理的利用。所以要更加積極的關(guān)注租賃市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，把存量資源釋放出來(lái)。像美國(guó)人的住房利用效率是非常高的，不僅有第二套房子會(huì)租出去牟利，不會(huì)讓它閑置在那里，就是只有一套房子，三個(gè)臥室如果有一個(gè)臥室閑置的話，也會(huì)把單獨(dú)的臥室租出去，在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)上所有的資源都被利用了，利用率很高�，F(xiàn)在我們面對(duì)的確實(shí)有一大批需要改善的人，還有一批住房困難的人，但是市場(chǎng)的資源總量和人均情況又超出了現(xiàn)在社會(huì)發(fā)展的階段，在住房上呈現(xiàn)出超前消費(fèi)的趨勢(shì)，所以目前關(guān)鍵的問(wèn)題是二級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有足夠發(fā)展。二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)對(duì)一級(jí)市場(chǎng)有重要的影響，如果現(xiàn)在全社會(huì)有100個(gè)人，有5個(gè)人沒(méi)有房子，今年只能蓋三套房子，這時(shí)候供求平衡度會(huì)比較尖銳。但95個(gè)有房子的人也加入到二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行的話，全社會(huì)供和求的對(duì)比就變成100個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)98套房子，同樣的資源總量市場(chǎng)供和求的對(duì)立程度是完全不一樣的。

    第三個(gè)方面，今年要關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，但是除此之外政策的另一個(gè)立足點(diǎn)更加強(qiáng)調(diào)社會(huì)保障，在完善住房保障體系上的功夫下得更足。保障和市場(chǎng)是什么關(guān)系？很多真正的窮人不應(yīng)該通過(guò)買而解決自己的住房問(wèn)題，而應(yīng)該通過(guò)政府的保障體系來(lái)解決住房問(wèn)題。在保障體系中不是按照等價(jià)交換，政府在關(guān)注市場(chǎng)的同時(shí)，要更多的放在保障上。在住房保障體系和其他體系不一樣的是，最低生活費(fèi)保障永遠(yuǎn)保障的是最窮的一小部分人，而住房保障體系是關(guān)注一部分人的，包括中等收入的人都可以享受住房保障體系的政策。今年的保障體系建設(shè)不僅關(guān)注多數(shù)人的住房要求，更多的關(guān)注到少數(shù)人的住房需求上，這個(gè)少數(shù)人指的是困難群體和特困群體。短期內(nèi)一段時(shí)間政策的資源有限，一方面要繼續(xù)完善整個(gè)保障體系，還要完善住房公積金政策等政策，但是在一段時(shí)間內(nèi)需要更多的集中資源首先保障那些現(xiàn)在就沒(méi)有房子，或者住房嚴(yán)重困難的困難群體和特困群體，現(xiàn)在的住房保障體系廉租房就是針對(duì)這樣的群體所出臺(tái)的政策。而即便建立了廉租房的城市，也是遠(yuǎn)不完善和不充分的。北京這么大的城市建了廉租房制度，目前是按照雙困的標(biāo)準(zhǔn)，其中一個(gè)是按照享受低保的條件，低保的是最低家庭生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在住房保障還來(lái)不及建自己的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)只是暫時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，更困難的群體在一個(gè)短期內(nèi)更加關(guān)注。這些依據(jù)的信息都是公開(kāi)的信息，如果政策有什么趨勢(shì)的話，就是在關(guān)注住房保障體系的同時(shí)，關(guān)注保多數(shù)人的同時(shí)更加注重保少數(shù)人的，也就是最困難的群體，先把他們的住房問(wèn)題解決了。雖然政府建了廉租房但是數(shù)量是遠(yuǎn)不充分的，目前北京按照雙困的標(biāo)準(zhǔn)衡量下來(lái)，不超過(guò)兩萬(wàn)人符合標(biāo)準(zhǔn)，需要廉租房幫助的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是兩萬(wàn)人的概念。就在北京這個(gè)大城市的周邊已經(jīng)存在了一個(gè)打引號(hào)的廉租房供給，就是農(nóng)民在城鄉(xiāng)結(jié)合部搭的違章建房，這樣的群體超過(guò)200萬(wàn)，也就是說(shuō)廉租房的客觀需求非常龐大，但是政策的資源準(zhǔn)備遠(yuǎn)不充分，在這個(gè)領(lǐng)域里面嚴(yán)重不對(duì)稱的問(wèn)題應(yīng)該引起注意，在住房保障上從關(guān)注多數(shù)人的同時(shí)還要首先關(guān)注最困難的那部分群體。

    另外第四個(gè)方面是節(jié)能省地的客觀要求。大家別以為這個(gè)是和市場(chǎng)無(wú)關(guān)的政策，因?yàn)樽罱K發(fā)展節(jié)能省地型住宅不僅要在供給方面出政策，比如限制別墅開(kāi)發(fā)、限制大戶型的開(kāi)發(fā)、或者土地出讓的時(shí)候進(jìn)行限價(jià)的拍賣，或者說(shuō)采用節(jié)能技術(shù)，節(jié)能材料，節(jié)能設(shè)計(jì)的時(shí)候給予一定的政策稅負(fù)優(yōu)惠，這些是調(diào)整供給方面提供中低檔住宅以及發(fā)展節(jié)能省地型住宅的一個(gè)方面。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，真正推進(jìn)節(jié)約資源的政策重心并不在供給方面，而在需求方面。如果不能合理的引導(dǎo)需求，市場(chǎng)中的主力購(gòu)買者仍然到一些大戶型，開(kāi)發(fā)商很難不順應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)。大家要關(guān)注開(kāi)發(fā)小戶型，低總價(jià)的住宅和這樣的政策。最近一段時(shí)間媒體上，專家們不斷的有討論比如物業(yè)稅的問(wèn)題，不節(jié)能的住宅稅負(fù)的標(biāo)準(zhǔn)。合理消費(fèi)限度內(nèi)的戶型持有環(huán)節(jié)也就是大家說(shuō)的物業(yè)稅的問(wèn)題是很低，甚至是零；但是超過(guò)一定的標(biāo)準(zhǔn)，超出政策認(rèn)可的普通住房或者必要消費(fèi)限度的住宅可以住，但是要為此支付比較重的持有房間的代價(jià)。盡管節(jié)能省地聽(tīng)起來(lái)是技術(shù)性的，但是一旦調(diào)整政策運(yùn)行的話，可能在市場(chǎng)選擇上會(huì)出現(xiàn)截然不同的偏好，這就是需求方面的節(jié)能。

    總結(jié)起來(lái)我認(rèn)為今年的政策走勢(shì)可以歸結(jié)為四條：第一條堅(jiān)持宏觀調(diào)控不放松，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)是核心；第二條在發(fā)展和完善一級(jí)市場(chǎng)，將更加注重發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，特別是強(qiáng)調(diào)宜買則買，宜租則租；第三個(gè)加強(qiáng)住房保障體系的建設(shè)，關(guān)注市場(chǎng)的同時(shí)關(guān)注保障，關(guān)注多數(shù)人的同時(shí)更加關(guān)注少數(shù)人和特困群體；第四可能進(jìn)一步的完善和研究發(fā)展節(jié)能省地型住宅，節(jié)約資源的住宅。