［摘要］隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速的發(fā)展。同時(shí)，隨著人們生活水平的提高，對房地產(chǎn)測量技術(shù)的要求也不斷增高。雖然我國的房地產(chǎn)測量技術(shù)得到了很大的提高，但是其中還存在著一些問題，本文將重點(diǎn)分析這些問題，并且提出相應(yīng)的解決措施。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；測量；問題
房地產(chǎn)測量是房地產(chǎn)行業(yè)中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，是房地產(chǎn)發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)測量主要是對房屋進(jìn)行調(diào)查和測量，包括房屋的結(jié)構(gòu)、所屬權(quán)以及地理位置等。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷升高使我國的房地產(chǎn)測量技術(shù)得到了很大的提高，但是在測量的過程中仍然存在著一些問題，需要測量人員發(fā)揮自己的專業(yè)技能，有效地解決這些問題。
1房地產(chǎn)測量概述
1.1房地產(chǎn)測量的內(nèi)容。房地產(chǎn)測量是一項(xiàng)政策性以及技術(shù)性比較強(qiáng)的測量工作，其能夠使用一些先進(jìn)的測繪技術(shù)了解到房屋的現(xiàn)狀、數(shù)量、質(zhì)量、位置以及權(quán)屬等信息。通過房地產(chǎn)測量能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)管理、開發(fā)、征稅、交易以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)、公共事業(yè)、市政工程等提供一些有效的參考資料。房地產(chǎn)測量工作包括成果資料的調(diào)查和驗(yàn)收、變更測量、房產(chǎn)面積測算、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)調(diào)查以及房產(chǎn)平面控制測量等工作。其中房產(chǎn)平面控制測量是基礎(chǔ)性的測量工作；房產(chǎn)要素測量以及房產(chǎn)調(diào)查就是測量和調(diào)查房屋和用地的相關(guān)情況，有利于產(chǎn)籍管理以及產(chǎn)權(quán)登記；房產(chǎn)圖繪制包括房地產(chǎn)分戶圖、房地產(chǎn)分丘平面圖以及房產(chǎn)分幅平面圖；房產(chǎn)面積測算能夠測算出房屋的用地面積、公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積以及建筑面積；房產(chǎn)變更測量主要是隨著房產(chǎn)情況的變化而需要的測量；成果資料的檢查和驗(yàn)收是能夠?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的登記、糾紛以及轉(zhuǎn)移提供一些參考，并且其具有法律效力[1]。
1.2房地產(chǎn)測量的作用。房地產(chǎn)測量的成果資料可以作為房產(chǎn)交易的依據(jù)。房地產(chǎn)管理的相關(guān)部門能夠通過這些資料來管理房產(chǎn)，并且經(jīng)過管理部門審核的數(shù)據(jù)也能夠成為相關(guān)法律的參考資料。房地產(chǎn)測量還能夠?yàn)樯唐贩拷灰滋峁┮恍┘夹g(shù)的資料。目前商品房交易的情況比較普遍，因此這些房地產(chǎn)測量的成果資料就能夠?yàn)榉慨a(chǎn)交易提供一些數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)測量還能夠提供公共服務(wù)的功能，其對城市的規(guī)劃以及改造都有著重要的作用。
2房地產(chǎn)測量中存在的問題
2013年至2017年間，筆者作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人從事多個(gè)建設(shè)項(xiàng)目全過程測繪，包括建筑定位放線、房產(chǎn)面積預(yù)測、竣工測繪和房產(chǎn)測繪。在負(fù)責(zé)該類項(xiàng)目時(shí)碰到的測繪問題主要包括以下三個(gè)方面。2.1測算成果的精度和唯一性問題。房地產(chǎn)測量中，測量誤差不可避免，測量對象的特征點(diǎn)往往不明確，因此需要提高測量精度。此外，為保證測量結(jié)果的準(zhǔn)確合理性，房地產(chǎn)測量中房地產(chǎn)調(diào)查工作的過程中，應(yīng)該按照實(shí)際的室內(nèi)面積進(jìn)行記錄，如果必要的情況下應(yīng)該提前對其進(jìn)行實(shí)際測量，按照比例進(jìn)行比例分?jǐn)�，進(jìn)行比例分?jǐn)偟臅r(shí)候需要按照規(guī)定在其范圍內(nèi)的所有涉及的住戶。合理的進(jìn)行面積分?jǐn)偅▽χ車舻漠a(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實(shí)，不具有產(chǎn)權(quán)的用戶，不可以進(jìn)行面積分?jǐn)偂Ｍㄟ^計(jì)算得到最終的真實(shí)面積，通過正確的測量，正確的分?jǐn)偛拍軌虮Ｕ厦恳晃挥脩舻暮戏?quán)益。如果在進(jìn)行面積分?jǐn)傔^程中出現(xiàn)問題，在以后的交易過程中也會(huì)出現(xiàn)很多問題。
2.2對共有部位及如何分?jǐn)偟恼J(rèn)定存在問題。在進(jìn)行面積分?jǐn)偣ぷ鞯臅r(shí)候一定要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行，面積分?jǐn)偸欠康禺a(chǎn)測量工作過程中的一個(gè)重要過程。如果存在分?jǐn)傟P(guān)系不正確的情況，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。尤其是在特殊情況下機(jī)構(gòu)或者是測繪人員，進(jìn)行房地產(chǎn)測量的時(shí)候使用不同的測繪方式，對于基準(zhǔn)線的選取存在差異，這樣就導(dǎo)致測量公攤面積的時(shí)候存在較大的爭議。
2.3測繪成果的描述和表示不是很直觀。在進(jìn)行房地產(chǎn)測量的時(shí)候，由于相關(guān)設(shè)備具有的專業(yè)性較高，使用的工作人員需要具備一定的專業(yè)基礎(chǔ)才可以進(jìn)行測量，由于這些問題，實(shí)際用戶不能夠了解測量的真實(shí)性，不可以提前了解到相關(guān)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)測量人員都是使用專業(yè)術(shù)語來描述房屋的信息，而房屋在進(jìn)行交易的時(shí)候，用戶不能看懂這些數(shù)據(jù)，也就不能了解到房屋的詳細(xì)信息，給房屋交易帶來了很大的難題[2]。
3針對房地產(chǎn)測量問題的相關(guān)對策
3.1提高房屋面積的測量精度。進(jìn)行房屋面積測量的時(shí)候一般都需要計(jì)算共有部位的面積以及套內(nèi)的建筑面積，這兩種面積都屬于房屋軸線圍合面積。那么圍合邊長或者是軸線長度的測量精度就直接決定了共有部位或者是套內(nèi)的精度。因此要想提高房屋面積的測量精度，一般情況下有兩種方式，第一種是直接在現(xiàn)場直接對邊長進(jìn)行測量和計(jì)算；第二種是在現(xiàn)場對建筑的施工平面圖進(jìn)行審查核實(shí)，確定房屋的實(shí)際情況與施工圖沒有差異之后，就直接利用施工圖上的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。這兩種方式中，第一種的測量精度比較低，并且也不能保證測量結(jié)果的唯一性。建筑完工以后，根據(jù)實(shí)際軸線的測量，可以得到理論上軸線的位置。裝飾板塊、厚度均勻度以及墻體的厚度都會(huì)對軸線造成影響，并且這種影響可以將高精度測繪儀器的優(yōu)勢抵消掉。這樣就不能明確測量特征點(diǎn)的標(biāo)志，因此導(dǎo)致測量邊長存在0.2cm到0.5cm的誤差，即使是同一套房屋，也會(huì)出現(xiàn)不同的測量結(jié)果。第二種方式在測量的時(shí)候不會(huì)出現(xiàn)很多問題，并且測量的精度比較高。進(jìn)行房屋放線測量的時(shí)候，不會(huì)受到別的因素的干擾，同時(shí)視野良好，地勢比較平坦，因此放線的精度都比較高。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)測量的過程中一般都選擇第二種方法，它主要從施工圖紙中獲取數(shù)據(jù)，不僅能夠保證測量結(jié)果的唯一性，同時(shí)也可以被用戶所認(rèn)可。我國的相關(guān)測量規(guī)范中，也沒有規(guī)定不能從施工圖紙中獲取數(shù)據(jù)。如果房屋已經(jīng)建成了，那么測量房屋面積的時(shí)候，只能夠使用第一種方式。因此在測量邊長的時(shí)候需要控制好精度，并且參考施工圖紙來判斷現(xiàn)場情況，對墻體的厚度進(jìn)行合理的估算。調(diào)整測量精度的時(shí)候可以使用這兩種方法的結(jié)合。測量的時(shí)候可以分為兩個(gè)不同的測量兩組，或者同一個(gè)小組測量兩次。然后比較兩次的測量結(jié)果，如果誤差都在允許的范圍之內(nèi)，那么就將兩次結(jié)果的平均數(shù)作為產(chǎn)權(quán)面積。否則就需要重新進(jìn)行測量。
3.2公攤部位的認(rèn)定。實(shí)際的房地產(chǎn)測量工作中，認(rèn)定共有部位以及分?jǐn)偯娣e的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)下面的情況：某棟建筑在設(shè)計(jì)的時(shí)候存在附屬的用房，應(yīng)該屬于共有部位。但是進(jìn)行房地產(chǎn)測量的時(shí)候這個(gè)附屬用房沒有安裝設(shè)備，也沒有砌墻，那么就無法得到最終的結(jié)果。無論最終結(jié)果如何，開發(fā)商都會(huì)在售房的過程安裝好附屬用房的設(shè)備，那么就需要進(jìn)行分?jǐn)�。這種分?jǐn)偸呛侠淼�，但是測繪結(jié)果中沒有測量附屬用房，也不能進(jìn)行更改，這就會(huì)產(chǎn)生很大的問題。如果在進(jìn)行測量的時(shí)候包含了附屬用房，也進(jìn)行了使用關(guān)系、面積以及位置的分?jǐn)�，但是開發(fā)商遲遲不安裝設(shè)備，也就存在問題。如果認(rèn)定共有部位以及分?jǐn)偟臅r(shí)候依據(jù)的施工的具體情況，那么就是對設(shè)計(jì)進(jìn)行改變，超過了房地產(chǎn)測量的范圍。因此在認(rèn)定共有部位以及公攤的時(shí)候，應(yīng)該根據(jù)設(shè)計(jì)意圖，如果施工沒有到位，那么責(zé)任就屬于施工方，而跟測繪沒有關(guān)系。因此進(jìn)行房產(chǎn)面積測量的時(shí)候應(yīng)該遵循設(shè)計(jì)意圖，這樣就能夠有效的減少有關(guān)共有部位認(rèn)定的問題。
3.3提升測繪結(jié)果描述和表示的直觀性現(xiàn)階段進(jìn)行房地產(chǎn)測量的過程中一般使用的測量方法具有一定的專業(yè)性，大部分的用戶很難看懂這些數(shù)據(jù)。因此在得出測繪的成果的時(shí)候，要能夠盡量使用比較通俗的手段來描述測繪成果，如將施工圖復(fù)印縮小附于測繪結(jié)果，并進(jìn)行相應(yīng)的標(biāo)注解釋，使得測繪成果表述更加直觀，為房產(chǎn)交易等提供很大的便利。
4結(jié)束語
房地產(chǎn)測量作為一項(xiàng)技術(shù)性和政策性都很強(qiáng)的工作，在測量的過程中仍然存在著一些問題，比如測算成果的精度和唯一性問題，共有部位和公攤的認(rèn)定問題。因此需要相關(guān)測量人員根據(jù)實(shí)際情況采取有效的措施，保證房地產(chǎn)測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。在進(jìn)行房地產(chǎn)測量技術(shù)開發(fā)的過程中，只有不斷更新相關(guān)技術(shù)，才能夠起到積極的作用。
參考文獻(xiàn)
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