【摘要】 房地產(chǎn)項目投資是當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的重要促進(jìn)因素之一，對于其他行業(yè)也存在著拉動作用。投資商、開發(fā)商、施工方以及政府監(jiān)管部門，對于房地產(chǎn)項目投資控制也存在著一定的誤區(qū)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資控制 決策 設(shè)計
房地產(chǎn)建設(shè)項目投資控制是每個投資者所關(guān)心的重要內(nèi)容之一，就工程項目建設(shè)而言，房地產(chǎn)投資控制貫穿于房地產(chǎn)項目建設(shè)的全過程。
從目前的房地產(chǎn)投資控制來看，通過對房地產(chǎn)項目建議書和可行性研究階段投資估算的審批和項目法人負(fù)責(zé)制的實行，投資規(guī)模得到了有效控制。設(shè)計階段通過限額設(shè)計，使設(shè)計概算超投資估算的現(xiàn)象得到了基本控制，通過優(yōu)化設(shè)計方案也對投資起到了一定的控制作用。施工階段通過招標(biāo)投標(biāo)和施工監(jiān)理的全面推行，使工程預(yù)算投資得到了合理的確定和有效控制，通過造價咨詢服務(wù)部門和審計部門對工程結(jié)算和決算的審核，剔除了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到了應(yīng)有的控制。
一．項目決策階段的投資控制
房地產(chǎn)工程建設(shè)過程包括項目決策、項目設(shè)計和項目實施三大階段。進(jìn)行投資控制的關(guān)鍵在于決策和設(shè)計階段，根據(jù)房地產(chǎn)投資統(tǒng)計資料,在項目決策階段,影響建設(shè)項目投資的可能性大于95％；在初步設(shè)計階段,影響建設(shè)項目投資的可能性為75％-95％；在技術(shù)設(shè)計階段,影響建設(shè)項目投資的可能性為35％-75％；在施工圖設(shè)計階段,影響建設(shè)項目投資的可能性僅5％-35％；在項目實施階段影響建設(shè)項目投資的可能性到10％以下了。顯而易見,控制房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵就在于項目實施之前的項目決策階段。
1.1 投資機會研究
投資機會研究主要是判斷是否在某地進(jìn)行投資開發(fā),如果可以進(jìn)行投資,就要確定開發(fā)項目的類型并選擇合適的地段與規(guī)模等等,是整個開發(fā)項目投資決策至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié),是開發(fā)的起點和龍頭。有效的投資機會選擇是決定開發(fā)企業(yè)在較小的投資風(fēng)險情況下獲得較大的投資效益的前提和基礎(chǔ)。
1.2 投資估算
投資估算是指在整個投資決策過程中,依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法,對建設(shè)項目的投資額進(jìn)行的估計。投資估算的準(zhǔn)確與否不僅直接關(guān)系到開發(fā)項目的投資決策也影響到后期各階段的投資控制與管理,而且決定了開發(fā)項目的目標(biāo)能否在規(guī)劃的資金限度內(nèi)實現(xiàn)。投資估算過高或者過低都將直接或間接地影響項目的工程質(zhì)量和進(jìn)度。因此,要提高項目決策水準(zhǔn),編制好投資估算,具有十分重要的意義。
1.3 投資決策分析
在現(xiàn)實房地產(chǎn)開發(fā)項目投資中,很多投資商在追求利潤的巨大誘惑下,忽略了潛在的風(fēng)險,對投資項目往往以經(jīng)驗、憑感覺來進(jìn)行決策,造成很大的盲目性。因此,必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期投資決策進(jìn)行深入而細(xì)致的分析與研究,從而對投資項目有一客觀的評價,進(jìn)行合理的項目方案比選,保證決策的科學(xué)性。
二．優(yōu)化設(shè)計對房地產(chǎn)建設(shè)投資的影響
2.1 設(shè)計方案直接影響投資
在項目作出投資決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計。其建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進(jìn)深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟分析問題。據(jù)統(tǒng)計，在滿足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟合理的設(shè)計，可降低工程造價。
2.2 設(shè)計質(zhì)量間接影響投資
據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)工程質(zhì)量事故的眾多原因中，設(shè)計責(zé)任多數(shù)占居第一位。不少建筑項目由于缺乏優(yōu)化設(shè)計，而出現(xiàn)功能設(shè)置不合理，影響正常使用；有的設(shè)計圖紙質(zhì)量差，專業(yè)設(shè)計之間相互矛盾，造成施工返工、停工的現(xiàn)象，有的造成質(zhì)量缺陷和安全隱患，給國家和人民帶來巨大損失，造成投資的極大消費。
2.3 設(shè)計方案影響經(jīng)常性費用
優(yōu)化設(shè)計不僅影響房地產(chǎn)項目建設(shè)的一次性投資，而且談房地產(chǎn)工程建設(shè)投資的控制還影響使用階段的經(jīng)常性費用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費等，一次性投資與經(jīng)常性費用有一定的反比關(guān)系，但通過優(yōu)化設(shè)計可努力尋求這兩者的最佳結(jié)合，使房地產(chǎn)項目建設(shè)的全壽命費用最低。
三．房地產(chǎn)項目投資控制方法
3.1 房地產(chǎn)項目分階段控制法
3.1.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)項目可行性研究包括市場分析和土地評價兩部分,市場分析的基本方式為投資商自主分析或委托專業(yè)市場機構(gòu)分析,通過市場調(diào)查、市場預(yù)測、營銷戰(zhàn)略研究確定開發(fā)項目規(guī)模、功能及定位等;土地評價是指投資商根據(jù)產(chǎn)品銷售價格及投資估算,測算土地最大成本,進(jìn)行投資決策。
3.1.2 設(shè)計階段
本階段指總體規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計四個環(huán)節(jié),并形成初步設(shè)計總概算,施工圖預(yù)算。本階段以投資估算為控制依據(jù),若出現(xiàn)初步設(shè)計總概算超過投資估算,必須進(jìn)行原因分析,合理評價。初步設(shè)計完成后,編制整個項目投資總概算,并將審定投資概算作為項目投資控制的最高限額。
3.1.3 采購階段
本階段主要指施工圖設(shè)計完成后材料設(shè)備、土建工程和咨詢服務(wù)的采辦過程,以施工圖預(yù)算為控制上限進(jìn)行。由于設(shè)計階段已確定項目材料消耗量,所以采購階段投資控制核心為價格及質(zhì)量。
采購階段通過以下措施進(jìn)行投資控制:1)依據(jù)先發(fā)揮效益項目先實施原則,合理地編制采購計劃,合理地劃分招標(biāo)批量及批次,努力降低項目財務(wù)成本；2)完善招標(biāo)管理制度,保證招標(biāo)“公正、公平”性,合理制定評標(biāo)辦法；3)嚴(yán)控采購價格,提高合同談判能力,選定有利開發(fā)商的合同類型,優(yōu)化合同條款,合理轉(zhuǎn)移合同風(fēng)險；4)建立邀請投標(biāo)供應(yīng)商信息庫,主要包括供應(yīng)商資質(zhì)、財務(wù)狀況、履行合同情況、管理水平及項目經(jīng)理水平等方面,以此保證優(yōu)質(zhì)低價；5)建立材料設(shè)備動態(tài)市場價格數(shù)據(jù)庫,進(jìn)行材料價格長期研究預(yù)測,為合同談判及簽訂提供有力支持,保證項目價格風(fēng)險轉(zhuǎn)移。
3.1.4 合同實施階段
由于任何工程變更都會引起工程投資變化,某些重大工程變更還會引起建設(shè)項目功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)的調(diào)整。
因此,采取以下措施進(jìn)行項目實施階段投資控制:1)必須建立嚴(yán)格的工程變更審批程序,防止設(shè)計變更的隨意性,使不必要的設(shè)計變更合理化、合法化。同時要加強對工程變更的跟蹤監(jiān)督和工程變更文檔管理；2)先進(jìn)行成本預(yù)測及經(jīng)濟效益評價后,再進(jìn)行設(shè)計變更；3)要充分發(fā)揮工程監(jiān)理單位的作用,由工程監(jiān)理單位根據(jù)工程施工的實際情況,對工程變更的費用和工期做出估計,就工程變更的相關(guān)事項進(jìn)行協(xié)調(diào),對工程變更進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督,實行有效的控制；4)開發(fā)商對工程簽證索賠堅持以下原則:簽證代表事件發(fā)生,應(yīng)根據(jù)合同判決是否應(yīng)給承包商索賠。
3.1.5 竣工驗收階段
竣工驗收階段項目已完成,投資控制核心為“項目結(jié)算”,也就是根據(jù)合同進(jìn)行項目結(jié)算審核,對投資控制影響不大,但可為以后開發(fā)同類項目提供有力的數(shù)據(jù)支持。
3.2 地產(chǎn)項目要素控制法
要素控制法的要點就是將構(gòu)成房地產(chǎn)總投資的開發(fā)成本和開發(fā)費用以及構(gòu)成各項費用的“量”和“價”等要素,由開發(fā)商成本控制中心進(jìn)行細(xì)化分解,按照建設(shè)項目管理的經(jīng)濟責(zé)任,分解落實到專業(yè)職能部門,實行按專業(yè)控制。
四．房地產(chǎn)開發(fā)投資失控原因
4.1 對各種風(fēng)險分析不夠全面
盡管可行性研究報告中作了敏感性分析,并顯示項目效益對一種或幾種不確定因素相當(dāng)敏感,對這些研究報告強調(diào)的重點內(nèi)容,決策者認(rèn)識不夠,依據(jù)方案內(nèi)部收益率和還款期的大小進(jìn)行決策,顯得過分簡單,容易導(dǎo)致失誤,造成無可挽回的損失。我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的投資環(huán)境日趨復(fù)雜,潛在著各種風(fēng)險,受到外界影響的因素非常多。因此,投資項目的風(fēng)險防范和控制更顯重要,在決策階段應(yīng)當(dāng)對風(fēng)險做出認(rèn)真評估從而制定正確的開發(fā)戰(zhàn)略。
4.2 缺乏多種投資方案的比較
由于可行性研究工作時間較短,往往無真正的替代備選方案,研究工作僅作為惟一方案的“可行”而開展,或僅憑主觀傾向性確定項目的技術(shù)路線,缺乏深入論證,衡量方案是否可行往往只憑少數(shù)幾個靜態(tài)指標(biāo),缺乏科學(xué)性,容易出現(xiàn)決策失誤。一個項目若出現(xiàn)前期決策失誤,則不管后期建設(shè)實施階段投資控制管理如何努力,也無法彌補其損失。
4.3 投資估算的質(zhì)量不高
投資估算基礎(chǔ)資料和依據(jù)缺乏時效性和準(zhǔn)確性,投資估算方法缺乏科學(xué)性和適用性,投資估算范圍往往于與擬建項目規(guī)劃要求、建設(shè)方案所涉及的范圍和所確定的各項工程不相一致,投資估算內(nèi)容、數(shù)據(jù)不夠全面和真實,沒有實事求,沒有為決策提供客觀真實的依據(jù)，以上均是投資估算失誤的表現(xiàn)。
由于對投資控制研究的質(zhì)量要求不明確、不具體,致使涉及重大投資額的技術(shù)問題往往研究不深,技術(shù)經(jīng)濟論證過于粗淺,投資控制目標(biāo)精確度較差。
五．總結(jié)
通過以上對房地產(chǎn)項目建設(shè)全過程的分析，在進(jìn)行投資建設(shè)的時候，勢必要求投資商、開發(fā)商、施工方以及政府監(jiān)管部門嚴(yán)格控制資金的投入和使用。在整個建設(shè)過程中，要以科學(xué)客觀的角度分析看待問題，要時時持有控制造價的經(jīng)濟頭腦，掌握投資建設(shè)周期的規(guī)律。力求減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
參考文獻(xiàn)
[1] 蔣可揚，談房地產(chǎn)工程建設(shè)投資的控制，[J] 中國高新技術(shù)企業(yè)，2009年08期，130-131
[2] 史倩，淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段的投資控制，[J] 大眾商務(wù)，2010年2月，21
[3] 陳文科，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制探討，[J] 山西建筑，2009年2月,255
[4] 郭桂平，房地產(chǎn)項目投資控制探析，[J] 企業(yè)研究，2011年8月，136-137
