總圖布置策略之——高層居住建筑
作者：中江國際集團(tuán)孟文儒
南京大學(xué)碩士，知名地產(chǎn)建筑師
高層居住建筑作為居住建筑類型中的主體，其重點性不言而喻，那么面對市場上現(xiàn)存的各種各樣的高層建筑產(chǎn)品，作為從業(yè)者我們該以什么標(biāo)準(zhǔn)評價它們，并從中能夠得到什么啟發(fā)為我們以后的居住建筑規(guī)劃與設(shè)計產(chǎn)生積極的影響，接下來本文將總結(jié)和分析筆者從業(yè)以來對該類產(chǎn)品設(shè)計的基本邏輯。
01 建筑總圖設(shè)計的基本認(rèn)知
高層居住建筑總圖設(shè)計意味著什么呢？作為設(shè)計者需要從不同維度來進(jìn)行全方面的考慮。首先，從建設(shè)方來說，總圖設(shè)計不僅要實現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)提升，價值增值，更需要具有產(chǎn)品價值快速變現(xiàn)能力的；其次，從規(guī)劃等管理方來說，總圖設(shè)計不僅需要兼顧交通布局、規(guī)劃體量等地塊內(nèi)外關(guān)系，更需要從監(jiān)管方的角度維護(hù)大眾利益；最后，從使用者來說，購買時，關(guān)注居住小區(qū)整體的環(huán)境氛圍，居住時則更關(guān)注自身所處樓棟，甚至所處樓層的居住體驗。那么，作為設(shè)計者不僅需要貫徹建設(shè)方的意志，而且為實現(xiàn)項目落地綜合考量監(jiān)管方、使用方的訴求的同時，需要將居住品質(zhì)提升作為人文關(guān)懷融入自己的職業(yè)實踐中。
02 常見的總圖布置方式及其特征
城市發(fā)展變遷是漫長更新的過程，那么不可避免造成城市用地劃分會出現(xiàn)樣式各異的形態(tài)。鑒于此，筆者僅列舉幾種常見的總圖布置方式。
一、條式用地布局：
何為條式用地，長寬比較大，而短邊較短的類矩形用地。此類用地周長與面積比較大，意味著可利用的外部條件豐富。這里的外部條件分為兩種類型，其一為東、西、南三面，這一類可以較好的獲取外部日照條件；其二為北向，這一類通常沿線布置，可以盡量多的布置體量，較少考慮對外界的影響，將自身不利條件轉(zhuǎn)移至外部，實現(xiàn)條件利用的最大化。當(dāng)然，上述僅為理想狀態(tài)分析。
▲圖2-1
如圖2-1所示，系筆者實踐項目，該總圖布局為橫向條式布局，該布局充分利用南、北兩側(cè)的大面寬。此外，還存在縱向條式用地，如圖2-2所示，該項目為概念方案項目，總圖布局為縱向條式用地和橫向條式用地組合的類型。以上兩種布局外部條件都十分有利。
▲圖2-2
二、方形用地布局：
何為方形用地，即地塊長寬比較小，而短邊至少布置三排建筑體量的住宅用地，該類用地可以理解成若干條形用地的組合，在結(jié)合具體的外部條件拆解成不同特征條式用地布局，有經(jīng)驗的住宅建筑師，應(yīng)深刻理解日照計算的機(jī)理，對該類地塊特征進(jìn)行評估，實現(xiàn)地塊利用最大化。實踐過程中常見的概念化要素拆解，可為U、L、T、I等基本原型。在具體的組合過程，需結(jié)合地塊內(nèi)外部條件進(jìn)行設(shè)計。
▲圖2-3
如圖2-3所示，該布局兩側(cè)為30層，中間為18層，該方案就是將用地組合類型拆解成兩類進(jìn)行U型和I型組合，在具體的實踐過程中，還可以進(jìn)行U型和T型、L型和I型組合等等，這里不做贅述。
三、異形用地布局：
何為不規(guī)則用地：不規(guī)則用地是指非以上所述的用地類型，這類用地形態(tài)多樣，在實際項目中更為普遍，那么這類用地該如何處理呢？筆者認(rèn)為可以有兩種處理手法，第一是將地塊拆解成上述標(biāo)準(zhǔn)地塊做法進(jìn)行設(shè)計，在具體的地塊劃分過程中，要將外部條件和自身日照作為重要因素進(jìn)行判斷。如圖2-4所示，系筆者參與實踐項目，在地塊切割過程中，可將南側(cè)部分作為獨立片區(qū)，亦可將東北側(cè)切割為獨立片區(qū)進(jìn)行操作。
▲圖2-4
第二是將地塊作為一個整體，從圖底關(guān)系的角度是把握，將點，線，面等概念化的要素在此處加以運用，形成設(shè)計概念。當(dāng)然上述也僅僅是典型的處理手法，實際項目中還需考慮其他因素進(jìn)行判斷。
四、散點式布局：
此外，還有散點式布局。該類型在長三角地區(qū)較少使用，主要是該布局單體類型戶型受氣候條件等因素影響較大，對日照條件要求相對較低，因此戶型布局集約成蝶形、風(fēng)車形、T形等點式類型，如圖2-5所示。而采用長三角地區(qū)戶型進(jìn)行散點式布局，則土地利用率較低，長三角地區(qū)常見的住宅布局處理手法為板、點結(jié)合較為有利，因此不太適用，這里不多做討論。
▲圖2-5（來自錦繡一方項目）
以上所述的典型布局特征通常存在軸線關(guān)系、空間收放、體量對比等常用處理手法，具體可結(jié)合不同案例加以理解。
03 場地條件分析與運用
通常在開啟總圖設(shè)計時，我們會獲取場地的容積率、建筑密度、建筑限高、綠地率等基本條件以及所屬區(qū)位用地紅線圖等基礎(chǔ)條件，作為有經(jīng)驗的建筑師已經(jīng)基本上獲取總圖布局實現(xiàn)的大致格局了，那么作為初始接觸該領(lǐng)域的建筑師來說，該如何進(jìn)行設(shè)計呢？本文接下來將進(jìn)行探討。
一、總圖基本布局：
首先明確一個前提：居住建筑高度越高，戶型得房率則越低，在設(shè)計中在滿足建筑密度的情況下，那么則需要獲取該地塊的最低平均層數(shù)，即為：
平均層數(shù)=容積率/建筑密度
由于上述建筑密度指標(biāo)通常是有彈性的指標(biāo)，計算得出的平均層數(shù)相對較低，這部分富裕的指標(biāo)對于高層居住產(chǎn)品和洋房、疊墅類產(chǎn)品組合設(shè)計時十分有利。而常見的高層居住建筑總圖布置時即使考慮商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)養(yǎng)老用房等基礎(chǔ)服務(wù)用房時，建筑密度通常也存在較大的富裕量。因本文主要論述高層居住建筑這一類型，利用拉高拍低策略充分利用建筑密度實現(xiàn)戶型產(chǎn)品溢價策略不在本節(jié)考慮范圍內(nèi)。
此外，在獲取大致形態(tài)的前提下，需要結(jié)合相應(yīng)的內(nèi)、外部限制條件確定商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)等相關(guān)配套的位置、需求量等。
最后，在獲取紅線圖時，不考慮外部影響時可結(jié)合本文第二部分獲取居住建筑在平面和空間上的基本空間形態(tài)，然而實際的建設(shè)項目或多或少會受周邊環(huán)境以及不同地區(qū)政策條件的限制，那么就需要對總圖的基本格局進(jìn)行優(yōu)化，甚至顛覆性的變化，下節(jié)將展開對該部分的討論。
二、總圖布局優(yōu)化：
在進(jìn)行總圖布局優(yōu)化時需要同時考慮內(nèi)部和外部因素的疊加干擾。
首先是外部環(huán)境，如面山臨河等有利條件，可與構(gòu)建城市天際線、視覺走廊等手法相結(jié)合；如老舊小區(qū)、快速道路等外部建設(shè)量之類的不利條件，在總圖布局時需要加以克服，具體手法包括日照仿真計算、體量遮擋、退讓不同間距等。
其次是內(nèi)部環(huán)境，這部分是建筑師考慮的重點，第一、對不同商業(yè)業(yè)態(tài)的功能價值進(jìn)行評估，結(jié)合建設(shè)需求、規(guī)劃要點確定附屬配套設(shè)施位置；第二、內(nèi)部景觀節(jié)點打造，形成以此為中心的不同的組團(tuán)類型，注重組團(tuán)之間的組合關(guān)系，如圖2-3所示。另外，關(guān)注與外部有利條件的呼應(yīng)關(guān)系等。在較大項目建設(shè)中，需結(jié)合開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行內(nèi)部布局優(yōu)化。
最后，強調(diào)一下，總圖布局優(yōu)化也是系統(tǒng)化的措施，需要內(nèi)部和外部綜合考慮，建筑師需要對內(nèi)、外部環(huán)境優(yōu)化策略有自己清醒的認(rèn)知。
三、貨值概念：
提到貨值，就離不開商業(yè)開發(fā)的本質(zhì)，作為營利性的商業(yè)活動，追求的商業(yè)利益最大化，這點常被其他人所詬病，但貨值增值也并非一無是處，在某種意義上實現(xiàn)價值的合理布局，商業(yè)開發(fā)是需要考慮貨值增值，在滿足商業(yè)利潤和居住品質(zhì)之間尋找平衡。這時候建筑師這個角色仍需要對產(chǎn)品賣點有清晰的認(rèn)知，即什么產(chǎn)品更能夠帶來公共空間價值和套內(nèi)居住價值的共贏，并為建設(shè)方提供合理的意見作為商業(yè)決策的依據(jù)。這部分設(shè)計關(guān)注的重點在于空間體量和戶型之間的平衡，下文將展開論述。
04 總圖和戶型平衡過程中的優(yōu)化策略
常見的總圖設(shè)計手法是將比較成熟的戶型作為單體體量進(jìn)行設(shè)計，筆者認(rèn)為這無可厚非。但住宅設(shè)計在精細(xì)化考量過程中，在滿足總圖空間形態(tài)的前提下，仍需要把握總圖和戶型之間的平衡，盡量將土地資源用足。如上文中，在總圖布局優(yōu)化基本完成后，可進(jìn)行總圖和戶型平衡和進(jìn)一步優(yōu)化。
一、體量與戶型：
在總圖設(shè)計中，體量形態(tài)大方向確認(rèn)后，可以對戶型進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化。作為建筑師對戶型面寬和進(jìn)深關(guān)系應(yīng)有比較深刻的認(rèn)知，理解戶型內(nèi)部布局的基本特征，這樣可以兼顧居住空間，外部環(huán)境的舒適度。（筆者在《戶型設(shè)計？平面布局分析之一|平面邏輯》和《戶型設(shè)計？平面布局分析之二|疊墅類產(chǎn)品平面邏輯及創(chuàng)新方向思考》二文中論述過戶型設(shè)計的限制條件及設(shè)計思路，這里可供大家交流。）在此基礎(chǔ)上，將總圖的體量與戶型設(shè)計的基本約束條件搭接，完成體量和戶型之間的整合。此外，戶型在總圖中的分布需結(jié)合場地內(nèi)外的優(yōu)質(zhì)環(huán)境進(jìn)行合理布局，如邊廳戶型朝向中心景觀、外部優(yōu)質(zhì)景觀等等。
二、日照仿真計算：
在上文中確定總圖布局的過程中已經(jīng)進(jìn)行過日照計算，得出比較成熟的布局。住宅建筑師在日照計算過程中常常將高度角和方位角相結(jié)合對建筑體量進(jìn)行設(shè)計和優(yōu)化，這是日照仿真計算的基礎(chǔ)認(rèn)知。那么如何將理解日照仿真計算的本質(zhì)呢？筆者將在此處談?wù)勛约旱目捶ǎ鐖D4-1所示，該總圖布局日照條件基本用足，那么是否還能進(jìn)一步優(yōu)化嗎？答案是肯定的，優(yōu)化的方向在于通過對體量的重新組合，惡化已經(jīng)不滿足要求的區(qū)域或外部，優(yōu)化部分可提升空間，實現(xiàn)建筑體量的增加，獲取戶型優(yōu)化的面寬資源。在實際的工程實踐中，仍需考慮建筑體量的面寬，外部建設(shè)體量等限制條件的基礎(chǔ)上平衡和把握總圖設(shè)計。
▲圖4-1
此外筆者認(rèn)為現(xiàn)階段的日照計算規(guī)則缺乏一定的人文關(guān)懷，該規(guī)定中大寒日有效日照時間帶（當(dāng)?shù)卣嫣枙r）為早上八點至下午四點，冬至日有效日照時間帶（當(dāng)?shù)卣嫣枙r）為早上九點至下午三點，而冬至日或大寒日太陽高度角很低，其早晚時間段日照質(zhì)量較差。而單純設(shè)置中午時間段日照時長則會給現(xiàn)階段居住建筑設(shè)計帶來巨大的挑戰(zhàn)，尤其是老舊小區(qū)等復(fù)雜狀態(tài)下很難實現(xiàn)，當(dāng)然這是一個十分復(fù)雜的話題，規(guī)劃等主管部門出讓地塊時給予更多的彈性空間，則有更多實現(xiàn)的可能性，現(xiàn)階段在節(jié)約土地政策下暫時沒有較好的操作空間，當(dāng)然這是十分值得研究的課題，這里就不做具體闡述，有興趣的建筑師可自行研究。
05 場地交通組織
以上部分完成了高層居住建筑總圖布局的決定性因素（當(dāng)然，上述的體量布局過程也需考慮諸如場地出入口及相應(yīng)對景關(guān)系等本節(jié)的內(nèi)容），這時建筑師習(xí)以為常的各種流線開始介入了。首先是住戶流線，它包括機(jī)動車流線和人行流線（非機(jī)動車流線）兩種，現(xiàn)階段居住小區(qū)布置一般考慮人車分流，機(jī)動車可就近進(jìn)入地下車庫；人行流線常見的流線為入口大門—組團(tuán)儀式入口（非必要）--單元門—戶門，在人行流線布置時可結(jié)合景觀設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。其次是消防流線，常見的處理手法分為內(nèi)環(huán)和外環(huán)兩種布置方式，外環(huán)布置有利于內(nèi)部景觀的完整性，內(nèi)環(huán)布置常見于總圖體量布置壓力較大時（或更加傾向戶型產(chǎn)品）出現(xiàn)，以上這兩種處理手法均有優(yōu)缺點，具體結(jié)合項目實際情況選擇。最后為配套服務(wù)流線，包括垃圾清運路線，搬家路線及醫(yī)療救護(hù)路線。垃圾清運路線可結(jié)合消防環(huán)路，將垃圾收集房布置在相對隱蔽區(qū)域，盡量減少對住戶日常生活影響，搬家路線和醫(yī)療救護(hù)路線可結(jié)合住戶機(jī)動車流線布置，這里需要考慮此類車輛的規(guī)格，適當(dāng)提高地庫出入口和地庫主要通車路線的凈高，保障路線的暢通。
06 結(jié)論
高層居住建筑總圖設(shè)計涉及的內(nèi)容遠(yuǎn)不止上文論述的典型特征，還有分期建設(shè)，施工組織，市政設(shè)施等相應(yīng)內(nèi)容。而面對實際項目中形形色色的社會問題，工程實施問題也是一名成熟的建筑師需要合理解決的基本要求。
