第一部分 商業(yè)概念 

商業(yè)的概念

人們習(xí)慣上將商業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。

住宅底商：指位于住宅等社區(qū)建筑物底層的商用鋪位，住宅底商的表現(xiàn)形式主要是地上1-3層或其中部分摟層、地下室、或者商業(yè)用途裙房，住宅底商（后面統(tǒng)稱為底商）已經(jīng)成為社區(qū)商鋪的主流 。

住宅底商是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可建筑底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去臨路住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益；同時(shí)底商上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。本報(bào)告將主要針對(duì)住宅底商做詳細(xì)分析。

第二部分：底商分類

1、按照服務(wù)區(qū)間劃分：

按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部?jī)煞N，即：客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面的居民（又稱內(nèi)商業(yè)），客戶范圍不局限在住宅社區(qū)里面（又稱外商業(yè)）。

2、按照市場(chǎng)理念劃分：

不同項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將成為住宅底商市場(chǎng)的主旋律，項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作將對(duì)其住宅底商項(xiàng)目的成功發(fā)揮重要作用；

按照住宅底商市場(chǎng)運(yùn)做的特點(diǎn)，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。

①.概念型住宅底商

概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。如“歐式商業(yè)步行街”“現(xiàn)代城”“歐陸經(jīng)典”等主題，一改過去純粹的配套服務(wù)功能。做主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題概念的實(shí)施和控制更加重要。

②.潛力型住宅底商

潛力型住宅底商，指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目 。相對(duì)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)的底商而言，無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場(chǎng)潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好；

“潛力型” 底商固然前景廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，無論投資者自營(yíng)、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時(shí)間”問題，如鄭東高鐵站附近商業(yè)。

③.商圈型住宅底商

商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，回報(bào)率高。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的價(jià)值升值收益空間往往被縮小，如正商新藍(lán)鉆項(xiàng)目商業(yè)。

◆對(duì)于住宅底商，如果主要服務(wù)對(duì)象為社區(qū)內(nèi)部居民，在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的商鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)低，資金回籠也較快。

◆如果主要服務(wù)對(duì)象為小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能和街道人流量來確定商鋪功能 。

第三部分：底商經(jīng)營(yíng)方式

社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場(chǎng)極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價(jià)格購(gòu)買商鋪，就不會(huì)面臨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩個(gè)類型對(duì)社區(qū)商鋪的特點(diǎn)進(jìn)行分析介紹。

零售型社區(qū)商鋪：

1. 規(guī)模特點(diǎn)

零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在60-100平方米左右，小賣部面積甚至僅30-50平方米，書報(bào)廳面積可能更小。

2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；

如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)柱距設(shè)計(jì)要合理，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。

3. 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

商鋪的形式

社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。

投資回收形式

社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，出售方式越來越吸引市場(chǎng)的關(guān)注。

服務(wù)型社區(qū)商鋪：

1. 規(guī)模特點(diǎn)

隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)，面積在200-1500㎡不等；大型專業(yè)美容美發(fā)、餐飲成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施也從無到有。

2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高不低于3.5米，層高較低，會(huì)影響美容，美發(fā)、餐飲等商業(yè)的經(jīng)營(yíng)舒適度；柱網(wǎng)設(shè)計(jì)過程中要在設(shè)計(jì)安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，同時(shí)對(duì)水、電、暖、天然氣、排污等相關(guān)配套，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中要加以考慮。

3. 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時(shí)候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營(yíng)階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營(yíng)類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模較大，沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念的社區(qū)商鋪項(xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營(yíng)困局，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)帶來影響。

4. 投資回收形式

目前，不少?gòu)氖路��?wù)類商鋪經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)商、美容美發(fā)店經(jīng)營(yíng)商等財(cái)力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在不同，他們已經(jīng)具備了投資購(gòu)買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營(yíng)商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以這些經(jīng)營(yíng)商會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買商鋪。

經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn)

社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。

從上面的分析可以得出結(jié)論：服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。

第四部分設(shè)計(jì)要點(diǎn)

住宅底商的建筑形式特點(diǎn)：

1. 住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點(diǎn)，樓上為住宅，為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營(yíng)互不影響，開發(fā)商會(huì)通過合理規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)居住和底商經(jīng)營(yíng)進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo)，出入口獨(dú)立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

2. 反之，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，住宅底商會(huì)一定程度影響住宅的銷售和品質(zhì)。

案例：永豐觀瀾國(guó)際

3. 商鋪類型

為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街、商業(yè)內(nèi)街或別的形式，這些市場(chǎng)意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等。

案例：青島藍(lán)海港灣

◆商鋪的層高盡量不要低于3.5米，在柱網(wǎng)設(shè)計(jì)能夠滿足設(shè)計(jì)要求的前提下，最大限度的減少柱子的數(shù)量，為后期經(jīng)營(yíng)者提供更好經(jīng)營(yíng)空間。

◆ 住宅底商展示面開間因很多時(shí)候受到住宅結(jié)構(gòu)墻體的影響，大小不一，但商業(yè)展示面盡量不要小于4.5米，如果太小將影響商業(yè)的展示效果和客戶進(jìn)出擁擠（特別是大面積底商）。

◆當(dāng)一二層連體商業(yè)面積較大時(shí)，一二層臨街展示面將出現(xiàn)三種情況：

① 一層二層臨街展示面相當(dāng)

② 一層臨街展示面大，二層臨街展示面小

③ 一層臨街展示面小，二層臨街展示面大

樓梯的設(shè)計(jì)：

◆ 針對(duì)一二層兩梯商業(yè)、負(fù)一層與一層連體商業(yè)，在樓梯設(shè)計(jì)時(shí)，要盡量把樓梯貼墻、靠?jī)?nèi)部設(shè)計(jì)，盡可能不影響商業(yè)的經(jīng)營(yíng)空間。

進(jìn)水、排水、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：

◆為了能夠讓商業(yè)后期能夠?yàn)楦�豐富的業(yè)態(tài)類型服務(wù)，同時(shí)提高商業(yè)的使用舒適度，底商內(nèi)應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)計(jì)上下水和衛(wèi)生間。

◆同時(shí)為了把更好的一面展現(xiàn)出來，商鋪衛(wèi)生間的位置設(shè)計(jì)應(yīng)相對(duì)隱蔽，如：樓梯的下面、最深處的角落里，既能夠方便業(yè)主，又不影響商業(yè)環(huán)境。

電、天然氣、暖氣、排煙：

◆ 排煙是餐飲等行業(yè)的必備條件，為了能夠吸引更多的業(yè)態(tài)進(jìn)入，前期設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮；同時(shí)還要根據(jù)條件決定是否給底商通天然氣和暖氣。

◆ 在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意：

① 不要影響項(xiàng)目的品質(zhì)（煙道）

② 不要影響樓上住宅業(yè)主的日常生活

煙道設(shè)計(jì)及排煙方式：

① 從商鋪通向屋頂，自然排煙方式

② 從商鋪通向地下下水道（人為改造），風(fēng)機(jī)抽煙方式

開間和進(jìn)深：

◆因住宅底商一般都是中小型商業(yè)類型，所以商業(yè)的進(jìn)深不易太深，最大不易超過30米，以16-25米為最佳；

◆開間大小就是商業(yè)臉面大小，商業(yè)臉面越大越好。

商業(yè)的排煙通道沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下住宅底商都采用11250px*11250px的煙道設(shè)計(jì)，滿足各類業(yè)態(tài)的排煙需求，煙道通向屋頂。

商業(yè)層高：住宅底商一層層高宜為5.1~5.6m（為后期改造、增加夾層留出足夠的空間），二層層高宜在3.9~4.5m之間。根據(jù)項(xiàng)目情況的不同，底商層數(shù)宜選擇一層或兩層。

第五部分 設(shè)計(jì)規(guī)范

根據(jù)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范，住宅底商有以下三種分類：

小型商業(yè)用房：指獨(dú)立建造或設(shè)置在住宅底部的，每個(gè)商業(yè)單元的每層建筑面積不超過1000㎡，總建筑面積不超過3000㎡的商業(yè)用房；

商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)：建筑面積不超過300㎡的小型商業(yè)用房；

商業(yè)營(yíng)業(yè)廳：建筑面積超過300㎡，但不超過3000㎡的小型商業(yè)用房。

小型商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范：

◆小型商業(yè)設(shè)置在住宅樓底部，應(yīng)采用防火墻和耐火極限不低于1.5h的樓板與住宅部分完全分隔；商業(yè)用房的底層出入口或樓梯與住宅的出入口或樓梯必須分開設(shè)置；

◆小型商業(yè)用房底層直通室外的出口處不宜設(shè)置卷簾門；當(dāng)必須設(shè)置卷簾門時(shí)，應(yīng)在卷簾旁或卷簾上設(shè)置一扇向外開啟的平開門，或采用鏤空卷簾；

◆小型商業(yè)用房的層高不宜大于4m；當(dāng)層高大于4m時(shí)，其室內(nèi)的疏散距離應(yīng)按本規(guī)定的指標(biāo)減少3m。

商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)要求（1）：

◆商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)不宜設(shè)置在地下室；如必須設(shè)置在地下室，應(yīng)設(shè)直通室外的出口，且應(yīng)設(shè)排煙設(shè)施；

◆設(shè)置在首層的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)符合下列要求：

① 建筑面積不超過200㎡，可設(shè)一個(gè)直通室外的安全出口；

② 建筑面積超過200㎡，應(yīng)設(shè)兩個(gè)直通室外的安全出口，兩個(gè)安全出口的間距不應(yīng)小于5m；

③ 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)室內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)至安全出口的最遠(yuǎn)距離不應(yīng)大于22m,當(dāng)設(shè)置噴淋保護(hù)時(shí)，疏散距離可增加3m；

商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)要求（2）：

◆ 設(shè)置在二層或二層以上的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)符合下列要求：

① 可設(shè)一個(gè)樓梯，其室內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)（室內(nèi)樓梯的一段距離按其水平投影長(zhǎng)度的1.5倍計(jì)算）到直通室外的安全出口的距離應(yīng)符合下列要求：

a.當(dāng)樓梯為敞開樓梯時(shí)，其疏散距離不應(yīng)超過15m；

b.當(dāng)樓梯為敞開樓梯間時(shí)，其疏散距離不應(yīng)超過22m

c.當(dāng)設(shè)置噴淋保護(hù)時(shí)，疏散距離可增加3m；

商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)要求（3）：

◆疏散距離超過上述規(guī)定的商業(yè)區(qū)域時(shí)，應(yīng)設(shè)置隔墻和門與樓梯分隔開，且房間內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)至房間門的距離不應(yīng)大于15m，底層樓梯口距離直接對(duì)外安全出口不應(yīng)超過15m。

◆商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的建筑面積超過200㎡的，底層應(yīng)設(shè)置兩個(gè)直接對(duì)外的出口。

◆當(dāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有兩個(gè)出口時(shí)，室內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)到單元門或底層的直通室外的安全出口的距離均不應(yīng)超過22m。當(dāng)設(shè)置噴淋保護(hù)時(shí)，疏散距離可增加3m。

商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求（1）：

◆獨(dú)立建造的建筑總體積超過5000m³的小型商業(yè)用房，當(dāng)符合下列條件時(shí)，可不設(shè)室內(nèi)水滅火系統(tǒng)：

① 建筑貼鄰建造，每幢建筑的總體積不超過5000m³，

② 建筑之間采用防火墻分隔，防火墻兩側(cè)的門或窗間距不小于2m；

③ 商業(yè)用房的進(jìn)深不超過15m。

商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求（2）：

◆獨(dú)立建造的建筑總體積超過5000m³的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)設(shè)簡(jiǎn)易自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)或室內(nèi)消防軟管卷盤；但當(dāng)小型商業(yè)用房為集貿(mào)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)時(shí)，可在室外公共部位設(shè)置墻式消火栓系統(tǒng)；

◆設(shè)置在七層及七層以上的住宅底部的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防軟管卷盤或簡(jiǎn)易自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)；當(dāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的每層建筑面積小于150㎡，可不設(shè)室內(nèi)水滅火系統(tǒng)，但滅火器的配置應(yīng)按《工業(yè)和民用建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求數(shù)量的1.5倍配置。

商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的安全疏散應(yīng)符合下列要求（1）：

◆每個(gè)商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的安全出口不應(yīng)少于兩個(gè)，但當(dāng)商業(yè)營(yíng)業(yè)廳為二、三層，每層建筑面積不超過500㎡，第二、三層人數(shù)之和不超過100人時(shí)，可設(shè)一個(gè)樓梯。

◆封閉樓梯間應(yīng)靠外墻設(shè)置，且應(yīng)采取可開啟外窗的自然通風(fēng)方式，不宜設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)。

商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的安全疏散應(yīng)符合下列要求（2）：

◆ 商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的疏散距離應(yīng)符合下列要求：

① 當(dāng)設(shè)一個(gè)樓梯時(shí)，其疏散距和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相同；

② 設(shè)置在地下室的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的樓梯應(yīng)直通室外地面，如直通室內(nèi)地面，樓梯口距直通室外的安全出口不應(yīng)大于5m。

③ 位于兩個(gè)安全出口之間的房間從房門至最近外部出口或封閉樓梯間的最大距離不應(yīng)超過40m；位于袋形走道兩側(cè)或盡端的房間從房門至最近外部出口或封閉樓梯間的最大距離不應(yīng)超過22m；無房間分隔的營(yíng)業(yè)廳，其任何一點(diǎn)至封閉樓梯間的最大距離按以上規(guī)定減去25%。

商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求（1）：

◆ 符合下列情況之一的應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：

① 獨(dú)立建造的總體積超過5000m³的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳，但當(dāng)商業(yè)營(yíng)業(yè)廳為集貿(mào)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)的，且商業(yè)單元的建筑面積均不超過1000㎡時(shí)，可在室外設(shè)置墻式消火栓；

② 設(shè)置在七層及七層以上的住宅底部的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳。

◆ 設(shè)置在一類高層住宅底部的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警。

商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求（2）：

◆ 當(dāng)設(shè)計(jì)條件符合：

① 建筑貼鄰建造，每幢建筑的總體積不超過5000m³；

② 建筑之間采用防火墻分隔，防火墻兩側(cè)的門或窗間距不小于2m；

③ 商業(yè)用房的進(jìn)深不超過15m；可不設(shè)室內(nèi)水滅火系統(tǒng)。

商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求（3）：

◆符合下列情況之一的應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：

① 設(shè)有風(fēng)管的空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的商場(chǎng)、超市；

② 地下建筑面積大于200㎡的商場(chǎng)、超市；

③ 總使用面積超過1000㎡的營(yíng)業(yè)性餐廳（不包括廚房面積）；

④ 設(shè)置在高層住宅底部的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳。