一、建筑的構成要素：
構成建筑的主要因有三方面：建筑功能、建筑技術和建筑形象。
1、建筑功能：是指建筑物在物質(zhì)和精神方面必須滿足的使用要求。
2、建筑技術：是建造房屋的手段，包括建筑材料與制品技術、結(jié)構技術、施工技術、設備技術等，建筑不可能脫離技術而存在。
3、建筑形象：構成建筑形象的因素有建筑的體型、內(nèi)外部的空間組合、立體構面、細部與重點裝飾處理、材料的質(zhì)感與色彩、光影變化等。
建筑的三要素是辨證統(tǒng)一，不可分割的。建筑功能起主導作用；建筑技術是達到目的的手段，技術對功能又有約束和促進作用。建筑形象是功能和技術的反映。

二、建筑的分類：
1、按建筑的使用性質(zhì)分，可分為：1、工業(yè)建筑；2、農(nóng)業(yè)建筑；3、民用建筑。
其中民用建筑：包括A、居住建筑：又可分為公寓，花園住宅，新建住宅，新式里弄，舊式里弄，簡屋。B、公共建筑
2、按建筑規(guī)模和數(shù)量分，可分為：大量型建筑；大型性建筑。
3、按建筑層數(shù)或總高度分，可分為：低層建筑；多層建筑；高層建筑；超高層建筑。

三、房屋建筑構造：
1、傳統(tǒng)結(jié)構體系：木結(jié)構，磚混結(jié)構，骨架結(jié)構。
2、現(xiàn)代工業(yè)化施工的機構體系：裝配式建筑，工具式模板建筑。
3、特種結(jié)構體系：筒體結(jié)構、懸掛結(jié)構、薄膜結(jié)構、大跨度結(jié)構。

四、房屋承重結(jié)構的基本構件類型：
鋼結(jié)構、鋼筋混凝土結(jié)構、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構、混合結(jié)構、磚木結(jié)構、其他結(jié)構（竹結(jié)構、木結(jié)構、竹木結(jié)構）。
  
五、房屋建筑結(jié)構承重形式
1、疊砌式（6F以下建筑）：用于居住、辦公、學校、醫(yī)院。
2、框架式：20F左右的住宅及辦公樓。
3、剪力墻式：高層。
4、筒體式：大跨度、大空間、超高層。

六、建筑物的構造組成
就常見的民用建筑而言，大致有基礎、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個基本組成部分。通風道、垃圾道、煙道、壁櫥等建筑配件及設施，可根據(jù)建筑物的功能要求設置。
1、基礎：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部傳來的所有荷載，并把這些荷載傳給下面的土層（即地基）�；�礎是房屋的主要受力構件，其構造要求是堅固、穩(wěn)定、耐久、能經(jīng)受冰凍、地下水及所含化學物質(zhì)的侵蝕，保持足夠的使用年限。
2、墻或柱：是房屋的豎向承重構件，它承受著由屋蓋和各樓層傳來的各種荷載，并把這些荷載可靠的傳給地基。對于這些構件的設計必須滿足強度和剛度要求。作為墻體，外墻還有維護的功能，抵御風霜雪雨及寒暑對室內(nèi)的影響。內(nèi)墻還有分隔房的作用，所以對墻體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求。

第二節(jié)  相關詞語解釋

1、建設用地面積：
經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內(nèi)的土地面積。
2、建筑面積：
指建筑物外墻或結(jié)構外圍水平投影面積。
3、建筑物基底面積：
指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構外圍水平投影面積。
4、使用面積：（套內(nèi)）
使用面積包括墻體結(jié)構面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層（夾層）、2.2米以上的閣樓等面積，如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分攤。
5、公用建筑面積：
建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。
6、公共面積：（公用）
公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶型以外使用的面積，包括層高超過2.2米的設備層或技術層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護結(jié)構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，公共面積其產(chǎn)權應屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。
7、公共面積分攤：
每戶（或單位）應分攤的公共面積按如下原則進行計算：
（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行計算；
（2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。
即：每戶應分攤的公共面積=應分攤公共面積×每戶使用面積/各戶使用面積之和
8、使用率：（得房率）
房屋使用面積（含墻體）與建筑面積之比。
9、容積率：
指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地的面積之比。
10、三通一平：
指土地在發(fā)展基礎上達到通水、通電、通路、場地平整的標準。
11、七通一平：
指上、下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。
12、建筑覆蓋率（建筑密度、建筑系數(shù)）：
建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）。
13、綠地率：
建設用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。
14、綠化覆蓋率：
建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。
15、夾層：
在一個樓層內(nèi)，局部增設的樓層。
16、裙房：
指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米。
17、標準層：
指建筑物內(nèi)主要使用功能平面布置相同的各樓層。
18、設備層：
指專用于布置機電設備等的樓層。
19、結(jié)構轉(zhuǎn)換層：
建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構類型，并通過該樓層進行結(jié)構轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構轉(zhuǎn)換層。
20、坡層頂建筑高度：
坡層頂建筑物當屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)亩�分之一為止；當小于四十五度時，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂最高處。
21、建筑高度：
建筑高度指自建筑物室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。
22、建筑物內(nèi)各層的層數(shù)排列：
1、室內(nèi)設計標高為正負零的樓層，按排列稱為一層（建筑設計文件中應按樓層順序標注建筑層數(shù)，不得將一層標注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑的最高層數(shù)。層高不大于2.2米時不計層數(shù)。
2、室內(nèi)設計標高正負零下面的一層，按排列稱為地下一層，地下一層樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)劃類推建筑物地下室最低層數(shù)。
23、電梯：
電梯數(shù)量、容量和速度表
24、建設用地邊界線：
即業(yè)主（開發(fā)商或土地使用者）所取得使用權的土地邊界線。它由使用權出（轉(zhuǎn)）讓合同明確規(guī)定：在使用證中標明并經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)權登記，具有嚴謹?shù)姆�律意義。該線指明了因土地使用而引起的人與人之間一些被法律認可的行為關系，側(cè)重于強調(diào)土地使用、收益和處分等權能的財富屬性和經(jīng)濟責任，規(guī)定出使用權所有者對土地壟斷使用并受法律保護的權利辦限。在土地私有的西方國家，一般稱之為地產(chǎn)線；在我國長期計劃經(jīng)濟的土地使用權用模式下，土地使用的經(jīng)濟責任主要體現(xiàn)在征用土地時的動遷、安置、賠償?shù)冉?jīng)濟關系，該線被稱為片地線；根據(jù)我國現(xiàn)行土地有償使用權用制度，該線可稱為土地產(chǎn)權線（簡稱地產(chǎn)線）或建設用地邊界線。
用地邊界線是場地的最外圍邊界線，它限定了使用權的空間界限，以及由此連帶的相關經(jīng)濟責任，是場地空間限定的基礎。當用地邊界線范圍內(nèi)有公共設施（如城市道路）用地時，必須首先保證公共設施的使用。因此，地產(chǎn)線并不是對場地可建設使用范圍的最終限定。
25、道路紅線：
1、道路紅線與城市道路用地
道路紅線是城市道路（含居住區(qū)級道路）有地的規(guī)劃控制線。一般在城市規(guī)劃中明確劃定，由城市規(guī)劃行政主管部門在用地條件圖中標明。城市道路包括城市主干路、次干路、支路和居住區(qū)級道路等，每種道路用地都包括綠化帶、人行道、非人行道、隔離帶、機動車道及道路叉路口等組成部分，由城市的市政、道路交通部門統(tǒng)一建設管理。
2、道路紅線與用地邊界線
道路紅線與用地邊界線的關系有如下三種：
第一，道路紅線與用地邊界線重合，表明場地與城市道路相連。這是場地與城市道路之間最常見的一般關系。
第二，道路紅線與用地邊界線相交，表明城市道路穿過場地。此時場地中被城市道路占用的土地屬城市道路用地，不能用于場地內(nèi)建設項目的建設使用；場地的建設使用范圍以道路紅線為界限。
第三，道路紅線與用地邊界線分離，表明場地與城市道路不相連。這時，場地必須設軒通路與城市道路相連，通路的最小寬度除應滿足場地的使用功能要求外，不定期應滿足不小于4m×4m的消防要求，并符合當?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的規(guī)定。
3、場地與城市道路（紅線）相連。其連接部分的位置與最小長度，應滿足場地與城市道路之間交通聯(lián)系的需要和消防車輛的通行要求，并符合當?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的要求。
人員密集建筑的場地與城市道路的連接尚須滿足下列要求：
首先，場地應至少一面鄰接具有足夠?qū)挾鹊某鞘械缆�，以保證人員疏散并不影響城市正常交通。
其次，場地沿城市道路的長度應按建筑規(guī)�；蚴枭⑷藬�(shù)確定，并至少不小于場地周長（不包括被城市道路用地占用部分）的1/6。
再次，場地應至少有兩個以上方向通向城市道路的（包括以通路相連接的）出口。
4、道路紅線對場地建筑的限制
道路紅線是場地與城市道路用地在地表、地上和地下的空間界限，建筑物的臺階、平臺、窗臺等建筑突出物不允許突入建筑紅線，建筑特的地下部分或地下建筑、建筑基礎以及地下管線也不允許突入首路紅線。
但屬于公益上有需要的建筑和臨時性建筑，如公共廁所、治安崗亭、公用電話亭、公交調(diào)度室等等，經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃產(chǎn)管部門批準，可突入道路紅線建造。而建筑的騎樓、過街樓、空中連廊和沿道路經(jīng)線的懸挑部分，其凈高、寬度等應符合當?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的統(tǒng)一規(guī)定，或經(jīng)規(guī)劃部門的批準后方可建造。
5、允許突入道路紅線的建筑突出物
根據(jù)規(guī)定，在符合當?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的規(guī)定與要求的情況下，允許窗罩、活動遮陽、雨棚、挑檐等建筑突出物突入道路紅線，但是該突出物必須與建筑本身有牢固的結(jié)合，且建筑與其突出物均不得向道路上空排泄雨水，其突入的高度和寬度還須滿足下列要求：
（1）在人行道地面上空：
2m以上允許突出突度不大于0.40m的窗扇、窗罩；2.50m以上允許突出寬度不大于人行道寬減1m且突出寬度不大于3m的活動遮陽；3.50m以上允許突出寬度不大于1m的陽臺、凸形封窗、雨棚、挑檐等；5m以上允許突出寬度不大于人行道寬減1m且突出寬度不大于3m的雨棚、挑檐。
（2）在無人行道的道路路面上空：
2.5m以上允許突出寬度不大于0.40m的窗扇和窗罩，5m以上允許突出寬度不大于1m的雨棚和挑檐。

第三節(jié)  住宅

一、住宅的種類：

住宅是供家庭居住使用的建筑物，應當具備可供人們生活起居的功能和設施。住宅應按套型設計，每套必須是獨門獨戶，并應設有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間及貯藏空間等。 現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類標準如下：
按照住宅層數(shù)分類：
1、低層住宅（低層高密度住宅）； 
2、多層住宅；
3、高層住宅（超高層住宅） ； 
按照住宅承重結(jié)構所選用的主要材料分類 ：
1、混合結(jié)構住宅（磚混結(jié)構、磚木結(jié)構、砌塊結(jié)構、鋼混結(jié)構）；
2、大模板結(jié)構住宅；
3、大板結(jié)構住宅；
4、框架輕板結(jié)構住宅；
按照住宅的平面布局分類：
1、簡易結(jié)構住宅；
 2、點式住宅；
3、板式（條式）住宅（行列形、周邊形、鋸齒形）；
按照住宅設計特點分類：
1、內(nèi)廊式住宅
 2、外廊式住宅
 3、躍層式住宅
4、退臺式住宅
5、筒子樓式住宅
 6、復式住宅
7、錯層式住宅
8、公寓式住宅
9、單元式（梯間式）住宅
按照住宅的用途和功能分類：
1、普通住宅；
2、青年住宅；
3、老年人住宅；
4、殘疾人住宅；
5、別墅式住宅（庭園式住宅）；
1、低層住宅：
一般來說，1~3層的住宅稱為低層住宅。低層住宅在一定歷史時期，曾是住宅建設的主要形式，包括了各種類型、風格和布局的住宅。但目前在我國城市住宅的建設中，所占比利較小，在鄉(xiāng)村住宅建設中所占比重較大。按照歷史階段劃分，1949年前形成的低層住宅主要分為：
（1）中國式的傳統(tǒng)民居，如北方城市常見的三合院、四合院；
（2）西式的庭院式住宅；
（3）中西合并的供出租使用的公寓式住宅，如南方城市常見的舊式里弄住宅（在上海稱為“石庫門”住宅），以及許多沿海大城市存在的新式里弄住宅。
2、多層住宅：
一般3~6層的住宅稱為多層住宅。目前，我國有90%以上新建或在建的城鎮(zhèn)住宅都是多層住宅。廣泛建造多層住宅的優(yōu)點在于：
（1）比低層住宅在占地上要節(jié)省，同時又比高層住宅建設工期短，一般開工一年內(nèi)即可竣工。
（2）無需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。
（3）結(jié)構設計成熟，通常采用磚混結(jié)構，建材可就地生產(chǎn)，可大量工業(yè)化標準化生產(chǎn)。但多層住宅也有不足，表現(xiàn)在：
①底層和頂層的居住條件不算理想，低層住戶的安全性、采光性差，廁所易于溢糞返味，頂層住戶因不設電梯而上下不便。
②由于設計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構上、建材選擇上、空間布局上難于創(chuàng)新，造成“千樓一面，千家一樣”的弊端。要有所創(chuàng)新，往往要加大投資，又會失去價格、成本低等方面的優(yōu)勢。
3、高層住宅：
一般10層以上住宅稱為高層住宅，6~12層的人們習慣稱為小高層，25層以上的屬超高層。高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，鋼鐵和混凝土的使用、電梯的發(fā)明，使住宅建設向空間發(fā)展成為可能。建造高層住宅最突出的優(yōu)點，是可以節(jié)約土地。同樣的地基建6層住宅與建12層住宅，土地利用率可以提高1倍。特別是在我國一些人中密度很高的城市，拆遷改造的費用很高，動員人口外遷的工作難度很大。在不改又不現(xiàn)實，通過建設高層住宅就能較好的處理各方面的矛盾。全高層住宅節(jié)地效果不是無限的，當住宅建到20層以上，每增建一層所節(jié)約的土地只有百分之幾。
建造和使用高層住宅也有不少弊端，主要表現(xiàn)在：
（1）投資高；
（2）上下樓不方便；
（3）安全性差；
（4）在高層生活的家庭有一種孤獨和封閉感，老人與孩子因上下樓不便、雙職工家庭要日日上班，很難建立和發(fā)展良好的人際交往和鄰里關系；
（5）必須有良好的工程地質(zhì)基礎和市政配套設施；
（6）多幢點式高層住宅建在一起，會產(chǎn)生不規(guī)則的高空風，影響居住區(qū)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。
4、磚混結(jié)構住宅：
磚混結(jié)構住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、沙石、水，按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，稱為一種磚混結(jié)構形式。
磚混結(jié)構的優(yōu)點是：
（1）由于磚是最小的標準化構件，對施工場地和施工技術要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。
（2）磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建筑中運用的最為普遍。
其缺點是：
（1）磚的塊小，自重大，要耗費大量的粘土資源。
（2）施工勞動強度大、速度慢。
磚混結(jié)構主要在建造多層住宅中使用。由于小磚砌成，整體性差，抗震性一強，根據(jù)國家有關抗震的規(guī)定，在8度設防地震區(qū)，磚混結(jié)構住宅只能建成到五層。
5、磚本（磚石）結(jié)構住宅：
在混凝土發(fā)明之前，磚、木、石都是住宅的主要建材，主要用于低層住宅的建造。由于我國木、石資源不足，成本過高，低層住宅占地太多，磚石磚木和木石結(jié)構在城市已很少采用，即使在一些近年來新建低層住宅，如別墅住宅中采用，也主要是起裝飾作用，一些關鍵的承重和連接部位，都廣泛采用鋼筋混凝土構件。在一些傳統(tǒng)方式建造住宅的維修中，本著“修舊如舊”的原則，還是采用這些傳統(tǒng)建筑材料。由于這類結(jié)構住宅層數(shù)較低，盡管整體抗震性較差，如果注意維修，其使用年限也在40~60年以上。
6、砌塊結(jié)構住宅：
所謂砌塊，就是比粘土磚的長、寬、高三度尺寸大得多的“大磚”。砌塊結(jié)構與磚混結(jié)構比較，砌塊結(jié)構是用砌塊代替了磚，其他混凝土構件的式樣和使用比重不變，辦此，兩者在結(jié)構性能上相差無幾。砌塊結(jié)構的優(yōu)點是：
（1）砌塊可由工業(yè)廢料制成，可有效節(jié)約粘土資源。
（2）砌塊形體大，自重輕，施工效率一般比砌磚要高，工期可縮短1/4左右。
（3）砌塊的技術性能如抗壓強度、隔音、阻熱、保溫都優(yōu)于粘土磚，而且在制作工藝上可不斷改進，如留空加氣，配置鋼筋等，是一種大有前途的新型建材。
7、大模板結(jié)構住宅：
大模板結(jié)構是采用一定設計模具，在住宅施工現(xiàn)場配置綁扎鋼筋，現(xiàn)場澆灌混凝土，以代替磚作為承重墻的一種結(jié)構。在我國主要有三種類型：
（1）內(nèi)外墻現(xiàn)澆結(jié)構；
（2）內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻預制大板結(jié)構，簡稱內(nèi)澆外掛；
（3）內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻磚砌，簡稱“內(nèi)澆外砌”。
8、大板結(jié)構住宅：
采用這種結(jié)構的住宅，其內(nèi)墻板、外墻板和樓板都是預先在工廠（或是在施工現(xiàn)場）制作完成，然后在現(xiàn)場象拼積木一樣吊裝、拼、砌安裝，所以也稱為裝配式壁板結(jié)構住宅。這種住宅由于采用預制件裝配而成，施工現(xiàn)場機械化程度高，人工費用較省，可節(jié)約模板和支撐材料，建設工期短，不受季節(jié)的限制在、。但這種結(jié)構的住宅對施工機械、施工技術要求較高，用鋼量比重大，材料成本較高，因此在國內(nèi)沒有得到廣泛的推廣。
9、框架輕板結(jié)構住宅：
簡稱“框輕”住宅，是以鋼筋混凝土澆搗為承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成�？蚣茌p板結(jié)構適用于設計要求不規(guī)范的住宅建設，如在舊城區(qū)、路口、轉(zhuǎn)角、限于視線、環(huán)境、場地、地質(zhì)等方面的特殊要求，要求靈活安排布局，體量和層高或底層加設不同凈高商店、停車場、二層步行平臺的住宅，宜采用框輕結(jié)構。
10、簡易結(jié)構住宅：
用木、石、竹、土、泥、輕質(zhì)鋼骨等作為承重構件的住宅，可統(tǒng)稱為簡易結(jié)構住宅。包括干打壘、生木結(jié)構、拱券結(jié)構、竹木結(jié)構、泥石結(jié)構和輕鋼骨結(jié)構。
11、點式住宅：
住宅按照不同的平面布局形式可分為點式和條式住宅兩大類。點式住宅的寬度和長度比較接近，使住宅看起來像一座“墩子”或“塔”。
點式住宅的特色：
（1）每層平面的面積較小，一般只有200~400平方米，包括2~4個居住單元。
（2）樓體挺拔，日照陰影寬度小。由于住宅四面臨空，隨著太陽位置的移動，陰影位置也在不斷變化，陰影的覆蓋時間也比較短，能保證良好的日照，頗受住戶的喜愛。
（3）可充分提高公用電梯和樓梯服務的效率。
（4）整體抗震性能好。

點式住宅也有不足，表現(xiàn)在：
（1）朝向不好，西向窗日曬嚴重。
（2）造價較高。
12、板式（條式）住宅：
板式住宅的進深較小，通常只有點式住宅的1/3~1/2。在居住區(qū)規(guī)劃中，通常是作南北向行列式布置。板式住宅的優(yōu)點是：
（1）每戶都有朝南的房間。
（2）便于形成過堂風。
（3）由于各居住單元相鄰，外墻暴露少，墻壁保溫功能好，造價也低。與點式住宅相比，條形板式住宅存在陰影大、抗震性差等問題。
13、內(nèi)廊式住宅：
特點是中間有一條公共走廊，住宅布置在走廊兩側(cè)，各戶毗鄰排列。有長內(nèi)廊和短內(nèi)廊之分。由于這種住宅樓（電）梯服務戶數(shù)較多，比較節(jié)省公共直廊面積，但各戶只有一個朝向，而且由于兩排房屋并列相對，無法開門、開窗形成穿堂風，采光和通風都大大低于外廊式住宅，戶間干擾嚴重。當然，正因為如此，這類住宅建筑成本較低，價格便宜。
14、外廊式住宅：
在聯(lián)排式低層住宅，多層、高層的板式住宅和Y型、工字型的點式住宅中普遍采用。特點是在房間后側(cè)設有公共走廊，走廊一段通向樓梯和電梯。其分戶明確，每間或每套住宅自公共走廊一段通向樓梯和電梯。其分戶明確，每間或每套住宅自公共走廊有一個出入口，每戶均可獲得較好的朝向，采光通風良好。但其所占面積較多，建筑造價較高，各戶之間相互干擾較大。外廊式住宅又分長外廊和短外廊兩種。
15、筒子樓式住宅：
這類住宅是一種結(jié)構簡單、造價較低的內(nèi)廊式住宅，每層中設有公共廁所和衛(wèi)生間，每個房間只有一窗一門。由于設計上沒有公共炊事空間，加之樓道狹窄黑暗，環(huán)境衛(wèi)生極差，容易發(fā)生火災，且住戶之間干擾大。這類住宅目前屬于淘汰之列。
16、退臺式住宅：
此類住宅又叫臺階式住宅，其建筑面積由底層向上逐層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺。這類住宅的優(yōu)點是，住戶都有較大的屋外活動空間，同時也有良好的采光和通風；缺點是一部分建筑空間轉(zhuǎn)作平臺，建筑容積率減少，占地較多，因此地價在總造價中比重提高。
17、躍層式住宅：
是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。特點是，住戶占有上、下兩層樓面，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。缺點是戶內(nèi)樓梯要占去一定使用面積，且火災時人員不宜疏散。
18、復式住宅：
每戶占有上下兩層，在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，它的經(jīng)濟性體現(xiàn)在：
（1）平面利用系數(shù)高，通過夾層復合，可使住宅使用面積提高50%~70%。
（2）戶內(nèi)閣層為木結(jié)構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，降低了綜合造價。
（3）通風采光良好，提高土地利用率。缺點是采用內(nèi)廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，且層高過低，隔音、防火功能差。
19、錯層式住宅：
是梯間式住宅一種變化的設計形式，各住戶的入口放到不同高度的兩個或幾個休息平臺上。最大限度地節(jié)約了樓梯間面積，同時由于每個平臺只安一兩家住戶，住戶相互干擾極小。但這種住宅設計和施工較為復雜，特別在地震設防區(qū)不宜采用。
20、公寓式住宅：
多是高層大樓，每層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，特點是一套單元內(nèi)房間多，面積大，凈空高，廚、廁功能全，但與我國的居住水平不符、戶型規(guī)模不符。
21、單元式（梯間式）住宅：
是目前我國多層住宅中應用最廣的住宅建筑形式，每層樓面只有一部樓梯，住戶由樓梯平臺進入分戶門。每個樓梯的控制面積稱為一個居住單元。分為邊連續(xù)單元式住宅和獨立單元式住宅兩種。
22、青年住宅：
主要供新婚青年夫婦使用。特點是，一般只有一間或一間半居室，居室面積較小，但功能完備，配套充施齊全，有較好的朝向，通風采光俱佳，價格較低廉。設計特點為：
（1）居室空間能靈活隔斷。
（2）廚、餐室可采用壁籠式或廚餐合一形式。
（3）室內(nèi)應配置一定的公用家具出租，以適應青年住戶周期性更換的要求。
23、殘疾人住宅：
重點是無障礙設計，房間應盡量安排在住宅樓底層，內(nèi)部生活設施上要考慮輪椅上殘疾人的活動尺寸。
24、老年人住宅：
專門為老年人包括老年夫婦和單身老人設計使用的住宅。設計上主要體現(xiàn)：
（1）樓層不宜過高，一般在三層以下。
（2）床位安排不宜過多，既保持相對獨立安寧，又可互相照應，減少孤獨感。
（3）留出專門鄰里交往空間。
（4）要配有專門醫(yī)療保健用房和更全面的公共服務用房。
（5）細部設計要根據(jù)老年人特點加以注意。
25、別墅式住宅：
又叫庭院式住宅，花園式住宅，西式洋房或小洋樓。一般在郊區(qū)或風景區(qū)建造，是帶有花園、草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓。別墅建筑密度低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，對道路、通訊、購物、綠化等都有較高標準的要求。一般為高收入者購買。
26、公寓：
供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。公寓具有以下規(guī)定：
（1）公寓在城市規(guī)劃中一般不考慮配置中、小學校等配套設施；
（2）根據(jù)人口構成的特點而設置的周轉(zhuǎn)房應按公寓的要求設置；
（3）根據(jù)公寓的使用要求，每套公寓的建設面積一般在下列范圍內(nèi)：
多層45平方米，中高層50平方米，高層55平方米；
（4）公寓應充分考慮社會化服務的要求。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。
27、智能化住宅：
在現(xiàn)代化的城鄉(xiāng)住宅小區(qū)內(nèi)綜合采用目前國際上最先進的4C技術（即計算機、自動控制、通訊與網(wǎng)絡和智慧卡），建立一個由小區(qū)綜合信息服務和物業(yè)管理中心、通信接入網(wǎng)和家庭智能化系統(tǒng)組成“三位一體”的小區(qū)服務與管理。智能小區(qū)的智能化最終端體現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)獨立家庭運用多元信息技術（IT），并達到監(jiān)控與信息交互的程度。由此，我們不難理解，智能化小區(qū)主要有三個組成部分，即提供多元信息服務和公共物業(yè)管理的中心，提供多元信息傳輸?shù)木W(wǎng)絡（小區(qū)接入網(wǎng)），以及提供家庭安全、自動化和通訊的智能化系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，不僅極大的提高了小區(qū)居民的生活質(zhì)量，還進一步加強了小區(qū)規(guī)范化的物業(yè)管理。

二、住宅基本常識

1、住宅的進深：
住宅的長度或進深，在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻皮之間的關際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅在進深設計有嚴格的要求。目前，我國大量城鎮(zhèn)住宅的進深一般都限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，會使住房成狹長型，距離門空較遠的室內(nèi)空間自然光線不足，如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分空間就成為黑房間。黑房間自然不適于人們居住。補救措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設施安置，如儲存室、廁所、廚房、走道等；另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將采光不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過天井來解決采光和通風的不足。
2、住宅戶型設計要點：
住宅優(yōu)勢戶型并沒有固定的模式，但是策劃、設計時應考慮以下要求：戶型設計應觀念新、功能全，具有超前性，功能分區(qū)、動靜分區(qū)合理，以完善性和獨立性相結(jié)合，又顯示出相應的組合性，應最大限度地突出每套住宅的實用率，每套房間的不同空間要有相對合理的面積，各類房間的一些基本要求是：
（1）客廳：
客廳是家庭的共享空間，是娛樂、公共活動、親友來訪的地方，位置最好朝南，應有充足的視野和日照，在有限的套型面積控制標準內(nèi)，應盡可能擴大客廳面積，宜大于18平方米。
客廳應設計在住宅入口處，為使客廳與外界接觸時保持一定程度的私密性，有較好的過渡，宜設“玄關”�？蛷d的設計還應注意要盡量方正，保證兩個相對的完整墻面，以利于家具布置和使用。
（2）餐廳：
餐廳宜靠近廚房，并和客廳能順暢聯(lián)系，要保證1-2個完整的墻面擺放餐桌椅。
（3）臥室：
臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要考慮睡眠、休息及必須的衣物貯藏區(qū)，個別兼作工作學習區(qū)。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室門盡可能不要正對客廳，數(shù)量以小于臥室總數(shù)的一半為宜。臥室對采光、通風要求很嚴格，設計時不允許出現(xiàn)“暗房”，主臥室面積宜在13-14平方米，次臥室面積8-10平方米。
（4）廚衛(wèi)：
廚房應盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，合理面積為4-5平方米。
衛(wèi)生間應靠近臥室區(qū)，并應接近廚房，以利管道集中，設計最好是洗衛(wèi)功能分隔。當只設一個衛(wèi)生間時，合理面積是3-4平方米左右；設兩個衛(wèi)生間時，公用衛(wèi)生間面積不宜小于2平方米；主臥衛(wèi)生間宜在3平方米之內(nèi)。
廚衛(wèi)是住宅內(nèi)設備最集中的空間，是居住文明的重要標志，要實現(xiàn)定型化、配套化、標準化，重點要解決的是：
a、依照模數(shù)尺寸的要求，配置配套化的廚衛(wèi)設備配件，保證設備和建筑、設備與管道之間聯(lián)接配合。
b、合理有序布置廚衛(wèi)的各項設備和設施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。大套型的住宅，應獨立分設衛(wèi)生間。
c、廚衛(wèi)均應配置性能良好的通風機械和風道。風道應滿足不串氣、不傳聲、通暢無阻的要求，在有條件的地方，可采用直排風道。
d、各戶應設集中管井，實現(xiàn)戶外查表；隱蔽和暗藏水平管道，設立水平管道區(qū)；強調(diào)各戶分支管線，盡量不穿和少穿樓板；推薦使用后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。
e、各種管線綜合處理，一次敷就，防止后安裝破壞裝修和設備。
f、推廣應用推拉門和折疊門，以利節(jié)約空間，方便使用。
g、熱水器的選用的安裝，要求注意通風的處理和整體設計的配合。
（5）貯藏：
貯藏空間一般是設計中易忽視的地方，為方便住戶使用，應在可能的情況下，擴大貯藏面積，除保證臥室和廚房必備的貯藏空間外，應盡可能利用邊角，多設置壁柜、吊柜，有條件的設貯藏室。
3、住宅開間：
在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱為開間 。與住宅的進深一樣，住宅的開間在住宅設計上也有嚴格的規(guī)定。我國目前大量建造成的磚混住宅來說，住宅開間一般不得超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效地縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。
4、住宅的層高和凈高：
層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離。
層高減去樓板厚度，叫做凈高。
住宅的層高在不同時期、不同地區(qū)或不同歷史文化背景之下是不同的。我們住宅樓宇的層高經(jīng)歷了一個由高到低的變化過程。出于對降低成本、節(jié)約建材、節(jié)約土地等經(jīng)濟指標的考慮，國家1987年頒布的《住宅設計規(guī)范》，強調(diào)把住宅高控制在2.8米左右，據(jù)測，層高每降低0.1米，造價降低1%左右。
總之，一般層高設計規(guī)律是層數(shù)越少，層高可相應提高；層數(shù)越多，層高則相應壓縮。但就地區(qū)差異而言，南方氣候炎熱，潮濕多雨住宅層高應略高于北方。但如果是建平房，無論建多高也只計算一層的層高。
5、住宅的房型：
可用四種方法劃分：
（1）根據(jù)住戶人口多少，可分為一口戶、二口戶等。
（2）根據(jù)住戶的輩分，分為一代戶、二代戶、三代戶、三代以上戶。
（3）用人口結(jié)構分類法可分出單身戶、夫妻戶、核心戶（夫妻帶有未婚子女）等。
（4）根據(jù)住宅規(guī)格，可分為一室一廳、二室一廳及三室一廳等。
6、住宅的套型：
即滿足不同戶型家庭生活需要的居住空間類型。目前的住宅套型面積指標是以“自然間”或“室”來劃分的。根據(jù)我國頒布的《城鎮(zhèn)住宅設計規(guī)范》，住宅面積標準分為：小套（每套使用面積不小于18米2）；中套（每套使用面積不小于30米2）；大套（每套使用面積不小于45米2）；
7、居住單元：
建筑界的觀點是，居住單元是指居住建筑中每層使用統(tǒng)一樓梯的住戶范圍；一般大眾則認為，居住單元是一戶居住的一套住戶的統(tǒng)稱。這兩種理解有著內(nèi)在的聯(lián)系，即單元式住宅。
8、戶室比：
又叫戶型比，指各種戶型在總戶數(shù)中所占的百分比。反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。戶室比的確定，應當能夠反映一定時期、一定地區(qū)內(nèi)社會對住宅需求的基本趨勢和構成。
9、住宅建筑標準：
是國家根據(jù)經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的需要，按照“適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀”的建筑設計計方針，對民用建筑規(guī)定的經(jīng)濟技術標準。
包括：平均每戶居住單元的建筑面積、戶室比、廚房和衛(wèi)生間的有效使用面積、室內(nèi)層高、上下水管線設施的設置、門窗、粉刷、樓面、地面建筑標準和每平方米建筑面積造價指標等等。
10、每戶平均建筑面積：
是一幢住宅建筑物總建筑面積被總戶數(shù)除得出的商。如果建筑物中有不同的套型，戶均面積對購房者就沒有實際意義，只是有關部門要控制住宅建筑面積的經(jīng)濟指標。
11、每戶平均建筑投資：
是住宅建筑的總投資（包括建筑安裝工程和其他費用）被住宅戶數(shù)除所得的商數(shù)。每戶平均建筑投資即建筑成本，開發(fā)公司在開工之前需要預算這一指標，在施工中加以控制使用，并在竣工后合現(xiàn)記入房價。
12、城市居住區(qū)：
是城市中將居住建筑、居住環(huán)境、商業(yè)服務區(qū)、文化教育、醫(yī)療保健、郵電通訊及其他各類服務管理設施集中配套建設，可滿足和方便人民生活的區(qū)域空間。整個居住區(qū)人中規(guī)模以4萬~6萬人為宜，最低不少于3萬人。用地規(guī)模應為50~100公頃。
13、居�。ㄗ≌�）小區(qū)：
是由城市道路集自然界線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段，是居住區(qū)的一個組成部分，也設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構。人口規(guī)模一般為5000~15000人，占用地規(guī)模為12~35公頃。小區(qū)的行政管理基層機構是居民委員會。
14、居住區(qū)配套建設：
居住區(qū)級公共設施包括：醫(yī)院、銀行、郵電局、藥店、電影院、科技文化館、青少年活動中心、運動場、百貨商店、書店、副食商場、公園、房管站、街道辦事處、派出所等。居住小區(qū)公共設施包括：中學、小學、托兒所、幼兒園、儲蓄所、郵電所、糧油商店、煤店、副食店、小型百貸店、菜場、物資回收站、垃圾轉(zhuǎn)運站、居民委員會等�？偟脑瓌t是：居住區(qū)級公共設施要求功能全、標準高、服務半徑大；居住小區(qū)公共設施要求功能較單一、標準低、服務半徑大，但網(wǎng)點布局要合理，接近居住區(qū)。
15、商品住宅：
以出售為目的建造的居住用房，一般有如下特點：
（1）由政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及各單位自籌資金建造，專供出售的住宅。商品住宅必須是新建的居住用房。
（2）商品住宅只是在住宅建設經(jīng)營單位與新住宅購買者之間買賣，也稱為在一級市場上買賣，如果新住宅購買者再度轉(zhuǎn)賣原住宅，無論原住宅使用與否，都不再稱為商品住宅。
16、住宅建筑平面圖說明：
住宅建筑平面圖，是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖。通俗地講，就是將一幢住宅的窗臺以上部分切掉，再將切面以下部分用直線和各種圖例、符號直接繪制在紙上，以直觀地表示住宅在設計和使用上的基本要求和特點。住宅的建筑平面圖一般比較詳細，通常采用較大的比例，如1：100、1：50，并指出實際的詳細尺寸。一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使外行的購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上描繪了室內(nèi)應配置家具的尺寸和空間位置，有的還用顏色加以區(qū)分顯示。對家具的標識，并沒有統(tǒng)一的符號，但畫法上比較真觀，便于人們聯(lián)想和識別。
17、住宅建筑立面圖說明：
住宅建筑立面圖，是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側(cè)面的形狀圖，它表示的是住宅建筑物的外部形式，說明建筑物的長、寬、高的尺寸，屋頂?shù)男问剑�陽臺位置和形式，門窗洞口的位置和形式，外墻裝飾的設計形式，材料及施工方法等等。
18、住宅建筑剖面圖說明：
住宅建筑剖面圖，是指按一定比例繪制建筑物豎直（縱向）的剖視圖。即用一個假想的平面將住宅建筑物沿垂直方向像劈木柴一樣縱向切開，切后的部分用圖線和符號來表示住宅樓層的數(shù)量，室內(nèi)立面的布置，以及樓板、地面、墻身的位置和尺寸，有的還配有家具的縱剖面圖示符號。
19、住宅建筑透視圖、表現(xiàn)圖說明：
住宅建筑透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間或外部形體與實際所能看到的住宅建筑本身的相類似的主體圖像，它具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設計和住宅銷售時使用。
從高處俯視的透視圖又叫做“鳥瞰圖”或“俯視圖”。住宅透視圖的繪制一般要嚴格地按比例繪制，出于某種需要和測繪計算上的困難，有些透視不一定嚴格按比例繪制，并進行繪制上的藝術加工，這種圖通常被稱為住宅建筑的表現(xiàn)圖。一幅繪制精美的住宅建筑表現(xiàn)圖，就是一件藝術作品，具有很強的藝術感染力。
20、住宅面積計算指標及換算：
住宅的大小，一般用面積的指標來計算。但住宅面積的大小，不是簡單地用長度（進深）×寬度（面寬或開間）就可以算出來的。計算住宅面積有一套相互關聯(lián)的指標，包括建筑面積（建筑展開面積），居住面積（使用面積）、輔助面積、結(jié)構面積和有效面積等等。對于購房者和租房者來說，利用建筑面積指標可計算房屋的成本造價、市場價格和租金。利用有效面積，即居住面積加輔助面積指標。用戶或購房者、租房者，可以知道自己實際居住和支配的室內(nèi)空間有多大，從而計算出自己付出房價或房租是否合理。
21、住宅建筑面積計算：
住宅的建筑面積十分重要，但計算比較復雜，需要有所了解。在住宅建筑物中，需要計算建筑面積的范圍和方法是：
（1）單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積。
（2）兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計算，底層建筑面積按方法（1）計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算，因此，建筑面積對多層和高層住宅來說，又叫“建筑展開面積”。
（3）地下室、半地下室及相當出入口的建筑面積，按其上口的外墻外圍水平面積計算（但不包括采光井、防潮層及保護墻等）。
（4）多層和高層住宅內(nèi)的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風道等均按建筑物自然層數(shù)加總計算建筑面積計算。高層建筑物內(nèi)的技術層（供放置管道設備和修理養(yǎng)護），如層高超過2.2米應計算建筑面積。
（5）突出墻外的門斗、有頂蓋和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、廣州等城市一帶的“騎樓”，北京四合院內(nèi)的抄手廊等，應按柱子的外邊線水平面積計算面積。沒有柱子、走廊、檐廊、雨篷，按其投影面積一半計算建筑面積。
（6）多層或高層住宅建筑中，突出于房頂圍護結(jié)構的樓梯間、水泵機房和水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構外圍水平面積計算建筑面積。
（7）封閉式陽臺，按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
（8）室外樓梯無論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應按每層的投影面積計算建筑面積。
22、住宅建筑中不計算建筑面積的有：
（1）突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如柱子、墻垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
（2）供檢驗、消防的室外爬梯。
（3）層高低于2.2米的技術層。
（4）獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。
計算住宅建筑面積的規(guī)則很多，專業(yè)性很強，購房或租房者若不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑可以請專門測量部門，按照上述標準重新測量計算。目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、評估和咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)管理部門都提供這種測算建筑面積服務。
23、住宅有效面計算：
住宅使用的有效面積是住宅中居住面積與輔助面積的總和。住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積，也稱建筑面積。
24、住宅使用面積計算：
住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的凈面積總和。在一定意義上講，計算使用面積與計算有效面積沒有什么差異。但計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公產(chǎn)住宅房租時使用。采用使用面積的計租，可以比較直觀的反映住宅的使用狀況，也能比較全面的反映住宅所有權人與住宅使用權人的租賃關系，但在住宅買賣時一般不采用使用面積來計算價格。
25、住宅臥室設計標準：
通常人們認為臥室可以是住宅中任意哪個房間，擺上床就可以睡覺。從現(xiàn)代住宅建設發(fā)展的趨勢來看，這種認識是過時的。隨著現(xiàn)代住宅的發(fā)展，人們在生理和心理上要求臥室具有私密性、蔽光性靜謐舒適，并與住宅內(nèi)其他房間分隔開來。但限于我國目前人均居住面積較低的條件，我國的住宅臥室設計還不能完全達到上述要求。
如果住宅具有二間以上居室，就應當選一間作為臥室。設計較好的臥室一般具有這樣的特點：
（1）不宜向南開窗，以避免陽光直射室內(nèi)。
（2）靠近浴室和廁所。
（3）避免靠近夏季西曬和冬季室溫較低的西墻。
（4）居室的面積一般不宜過大，除擺放雙人床外，應留有一定的面積擺放臥室家具，如衣柜、梳妝鏡、床頭柜等。如果在設計上能考慮建有入墻壁式的壁柜、壁櫥則更好。
（5）如果有多間臥室門盡量不要相對。
26、住宅廚房設計標準：
20世紀80年代以后，隨著住宅高速度、大規(guī)模地建設、廚房是住宅“心臟”的觀點逐步被設計者所認識。廚房是住宅生活設施密度和使用頻率最高的空間部分，也是家庭活動的重要場院所。廣義的廚房范圍包括食物貯藏、備餐、烹飪=清洗耳恭聽甚至進餐等各種功能，因此在住宅設計中有一定的質(zhì)量要求。
根據(jù)我國頒布的《住宅建筑設計規(guī)范》，要求住宅的廚房面積不小于3.5米2，廚房內(nèi)部應設爐灶，并配有洗滌池、案臺、固定式碗柜（架）。廚房設計要考慮為通風、排油煙和各種電炊具的使用創(chuàng)造條件。根據(jù)《住宅建筑設計規(guī)范》，國家標準局又相繼制訂了《住宅廚房及相關設備基本參數(shù)》和《住宅廚房排氣性能標準》，對我國住宅廚房地最小凈寬、廚房家具有外形尺寸和空間位置以及管線區(qū)的布置都做了規(guī)定，成為住宅設計、施工單位廚房家具生產(chǎn)廠家進行設計施工的依據(jù)。廚房面積和家具設備的標準化生產(chǎn)，也為住宅商品化過程中，對廚房及配套家具設備的市場定價奠定了基礎。購房者在住宅施工現(xiàn)場或樣子間中查看住宅廚房的設計和附屬設備時，應當及時了解有關的參數(shù)和指標。凡是按標準圖定型設計施工的住宅廚房，一般都應是有據(jù)可查的。
27、住宅廚房面積和尺度標準：
《住宅建筑設計規(guī)范》規(guī)定：城鎮(zhèn)住宅中廚房的使用面積不少于3.5米2。在住室中，廚房平面一般為正方形或矩形。按照人們炊事勞動的空間尺度和人體工程學的要求，廚房不能過于狹長，應有一最小寬度。如果廚房另附加進餐的面積，成為餐廚合一的平面布置，還須增加餐桌、餐椅及進餐者的空間活動面積5~8米2（視進餐人數(shù)多少而定）。但這種布置不適合我國的飲食習慣和進餐方式，在西方各國卻比較流行。
28、住宅衛(wèi)生間面積、功能和設備標準：
住宅衛(wèi)生間是住宅內(nèi)供住戶成員處理個人生理衛(wèi)生（排便、洗浴）的專門空間場所。1987年我國頒布的《住宅建筑設計規(guī)范》第一次將住宅衛(wèi)生間定義為：“設有大便器、洗浴衛(wèi)生設備或預留洗浴設備位置空間。”對于廁所則沒有明確的定義，只是說明要“設大便器”。出于某些傳統(tǒng)觀念的影響，住室衛(wèi)生間一直得不到足夠的重視。在住宅設計中，對衛(wèi)生間、廁所的發(fā)展也估計得不夠。到1985年，城鎮(zhèn)居民中仍有66%使用合用廁所，即使文化素質(zhì)較高、開放較早的大城市如上海市面上，使用合用廁所住戶也占總住戶的20.1%.即使安裝了獨用廁所的單元住宅，也存在面積偏小、衛(wèi)生設備水平低、功能不全的問題。
在我國《住宅建筑設計規(guī)范》中，把廁所的最小平面尺寸定為1.2米×0.9米。如果廁所僅作為便溺之用，還是完全可行的。隨著衛(wèi)生設備的改進（現(xiàn)在的潔具尺寸都較大），如果考慮洗臉、淋浴，或安裝浴盆，這樣的空間就不夠了。根據(jù)國情況和我國專家的研究結(jié)果，一個典型潔具（洗臉盆、大便器、浴盆）衛(wèi)生間至少需要3米2，衛(wèi)生間應占住宅全部使用面積的7%。隨著人們的生理健康標準的提高和洗衣機的普及，目前，一些住宅已設計兩個衛(wèi)生間：一個封閉的設浴盆和大便器；一個開敞的設盥洗盆和洗衣機，解決了使用高峰期想互干擾、洗衣機無處擱置的問題。當然在目前人們消費總水平還很低的條件下，衛(wèi)生間可暫不考慮浴盆的安裝，而采用淋浴裝置洗浴。這就必須安裝地漏，或利用蹲便器排水。寒冷地區(qū)的住宅，要特別留意衛(wèi)生間是否安裝采暖設備，浴室內(nèi)的溫度應不低于24℃。沒有窗子對外的暗衛(wèi)生間，特別應注意機構通風的要求，換氣次數(shù)應在每小時5~10次（使用時），才能使潮暗的衛(wèi)生間干燥、清潔。
29、住宅陽臺功能和平面類型：
設置住宅陽臺，目的在于為居住在多層、高層住宅的人們提供一小塊可置身戶外的庭院環(huán)境，從心理上、生理上滿足人們按近大自然的要求。所以，陽臺的功能類似于庭院，可以通風采光、晨練、納涼、曬衣晾物、養(yǎng)魚、栽花、植草、閑談。在建筑設計上，陽臺按照需求不同可分為生活型陽臺和服務型陽臺，前者一般位于東南朝向，從居室設門出入；后者一般位于西、北朝向，從廚房設門出入，主要供堆放雜特、糧菜、燃煤，分擔一部分廚房活動和貯物功能，面積要小于生活陽臺。
（1）凸陽臺，最為常用。特點是日照、通風良好，視野開闊，但使用時左鄰右舍之間干擾大，用于高層住宅缺乏安全感。
（2）凹陽臺，也較為常用。特點是安靜隱蔽，防雪防雨，安全感較強，適于生活起居。缺點是視線不夠開闊，日照采光較差。
（3）半凹半凸陽臺，充分吸收了凹凸陽臺各自的特點，部分避免了各自的缺點，但有些缺點明顯，如不能防雨等。
（4）轉(zhuǎn)角式陽臺，位于樓角處，陽臺向兩個方向延伸，采光充足，面積也大于一般陽臺，尤其適合用于植花養(yǎng)花，深受住戶的喜愛。缺點是多做成凸陽臺式樣，缺乏安全感。
（5）假陽臺，沒有實際的空間面積，但裝有落地窗或門，設有欄桿，可有效的改進室內(nèi)通風采光條件，同時有很好的立面裝飾作用。
30、住宅陽臺設計和使用標準：
按照《城鎮(zhèn)住宅設計規(guī)范》的要求，住宅陽臺的長度與開間相差3米左右，寬度為1.2米，像一個狹長的走道。要能發(fā)揮上述功能，寬度還要相應的增加。陽臺不能建的過大的原因在于它是采有懸臂結(jié)構挑出，陽臺寬度過大，或負荷過重都會影響結(jié)構性能，特別是在地震預防區(qū)。因此，現(xiàn)在不少住房盲目地將陽臺作為一個貯物空間，或封閉陽臺后作為一個房間來使用，不考慮它的重力負荷能力和外部景觀，容易造成臺塌人傷的事故。按照規(guī)定：陽臺每平方米承重不能超過150千克。鑒于人們要堆放雜物、擴大戶外空間活動范圍的要求，傳統(tǒng)的懸挑結(jié)構陽臺仍要改進或更新�，F(xiàn)在已有懸吊式、懸板式、懸梁式、拉桿式等，此外還有斜撐式、立柱式，后兩種類型適用了有側(cè)墻板的凹陽臺。
陽臺的長邊和兩個短邊以磚、鋼筋、混凝土結(jié)構的欄板或鐵欄桿圍護，人們在低于自己重心的陽臺式高臺欄桿向下俯視，經(jīng)常會有一種恐怖感。為了防止發(fā)生墜落事故，欄桿或欄板的高度一般應要高于人的重心。人體的重心基本在身高的56%位置，即在身體肚臍附近，按照我國中等身材男性1.70米的高度計算，高度在0.95米才算安全。一般在陽臺欄板應比人的重心還要高，爭取達到1.10米。此外，如果是以金屬欄桿來圍護陽臺，欄桿的間距也很重工。間距過大兒童會鉆過去，有墜落的危險。一般來說，人的頭部只工通過欄桿的間隙，肩膀和身體都可能通過，以此測算得出，5歲男童頭部平均寬度為15厘米，女童為14厘米。為保證年齡更小的兒童不能鉆過，欄桿的間距一般應設計為11厘米。此外，欄桿安裝得牢固，也是防止墜落事故發(fā)生的重要保障。欄桿扶手和立桿對水平推力的承受能力。很多國家規(guī)定，一般住宅陽臺欄桿每米應具有300千克的抗側(cè)力，這是幾個人同時用最大力外推欄桿時的安全極限。
31、住宅樓梯功能：
隨著住宅不斷向空中發(fā)展，樓梯的作用也愈加重要。樓梯不僅是樓內(nèi)交通聯(lián)系的干道，也是人們出入樓房地“咽喉”，不僅要考慮到平日住戶進出上下的日常需要，也要考慮到火災、地震等特殊情況發(fā)生時緊急疏散、消防滅火的要求�，F(xiàn)代城市住宅的樓梯一般建在戶內(nèi)，要占用一定的空間，計算使用面積，因此，怎樣充分地提高樓梯利用率，節(jié)約樓梯占地面積，也是實行住宅商品化的一個新要求。此外，樓梯的休息平臺多設有垃圾道，北方的樓梯在寒冷的季節(jié)還具有一定的儲藏功能。因此，樓梯間決不能簡單地認為僅僅是一個戶外交通走道。
32、住宅日照和采光設計標準：
在住宅設計上，我國目前對日照仍缺少統(tǒng)一的專業(yè)標準，過去普通采用的指標是“日照間距是不同的。如果要保證室內(nèi)每天有2小時日照，在中緯度的上海地區(qū)，兩排朝南住宅之間距離一般不應小于前排住宅高度的2倍，但在高緯度的哈爾濱地區(qū)則為2.8倍。但這樣做不利于節(jié)約土地，為此，國家建設部1989年制證的《建筑技術綱要》中提為用“日照小時”代替“日照間距”。各地可根據(jù)本地緯度和日光資源，確定日照時間的標準。例如，北京市規(guī)定住宅中每戶至少有一個居室在冬至日上午8：30至下午13：30時間內(nèi)，要有1小時的日照。
33、住宅采暖和隔熱標準：
對住宅采暖和隔熱，在我國還沒有建立統(tǒng)一的專業(yè)技術。國際標準組織于1984年確定了室內(nèi)舒適度標準，主要是通過空調(diào)設備來控制和平衡的，這對于我國多數(shù)居民來說，至少在目前是無力負擔的。而且我國各地區(qū)居民的生活習慣、地方氣候特征以及當?shù)鼐用駥�氣候變化的適應能力均不同，不能一概而論。除此之外，受到經(jīng)濟實力和資源條件，以及住宅建設標準的限定，很難科學地確定我國自己的住宅室內(nèi)熱環(huán)境評價指標。
34、改善和調(diào)節(jié)住宅室內(nèi)溫度措施：
住宅市場一般是地產(chǎn)地銷的區(qū)域性市場。住宅購買者如果是本地住戶，就應當了解本地的氣候特點、人的御寒和抗熱能力，以及本地區(qū)、本城市有關防暑降溫或防寒保暖的政策法規(guī)。但對住宅建筑設計上的隔熱防寒要求一般都不夠了解，因此，下面介紹一些基本常識。
1、夏季改善室內(nèi)過熱環(huán)境的措施主要有：
（1）磚混住宅的外墻厚不得低于24厘米，有條件的應達到36厘米。采用空心磚或加氣混凝土做的墻，有很好的隔熱性能。
（2）層頂隔熱最為重要。涂刷隔熱涂料，搭建隔熱層，屋頂綠化、養(yǎng)魚、蓄水、種植等都可有效地提高屋頂隔熱功能。
（3）降低室外溫度。其傳統(tǒng)做法是采用先進材料，如采用隔熱涂料、加強環(huán)境綠化、增設雨篷、栽種攀緣植物等等。
（4）在窗口、門口設遮陽裝置。對冬冷夏熱地區(qū)住宅應采用臨時性百葉窗、布篷等輕便的遮陽材料；高層建筑可統(tǒng)一安裝遮陽板。
2、冬季改善室內(nèi)過冷環(huán)境的措施主要有：
（1）加強外墻壁、圍護結(jié)構的保溫能力。在采暖地區(qū)外墻壁的厚度一般不應少于36厘米（指磚墻而言），此外應大力推廣巖棉、加氣混凝土砌塊等新型材料，其優(yōu)良的保溫性能在采暖地區(qū)可充分代替磚墻。
（2）增強門窗的保溫功能工能，采用雙層窗、厚窗簾、貼實封條、封閉陽臺、貼玻璃膜等措施，室溫一般可提高2~7℃。
（3）安裝不固定的高能采暖裝置。在一些非采暖地區(qū)，冬季用電爐、煤油取暖爐、煤氣取暖爐不定期采暖，所耗不多，增溫效果亦不差。目前，各式冬季室內(nèi)取暖器在我國已形成市場，深受住戶歡迎。
35、節(jié)能（省能）住宅：
節(jié)能住宅，又叫省能住宅，是指那些在設計、使用上能耗少，能源利用率較高的住宅。過去我國對住宅節(jié)能工作重視不夠，能源利用水平大大低于發(fā)達國家。因此，在1985年國家頒布的住宅建設技術政策中就提出要“積極研究開發(fā)省能住宅”。目前推出的節(jié)能住宅主要是在寒冷地區(qū)，以降低住宅采暖能源為主，在設計、施工上采取的的主要措施包括：
（1）盡量建造體型較大的單元式多層住宅；
（2）選用保溫性能好的墻體材料和復合材料，如采用加氣混凝土、空心磚、膨脹珍巖；
（3）先擇良好的朝向，一般來說，東西向住宅比南北向住宅要增加5%~10%的耗能量，但絕對朝南的住宅不一定是最佳朝向，要根據(jù)地區(qū)緯度不同、各樓間的日照間距做調(diào)整；
（4）充分發(fā)展太陽能采暖技術，研制各種適于住宅使用的熱水器、蓄熱器，同時，考慮整體設計上加建蓄熱屋面、墻面，則可更充分地利用這各最廉價的能源。購房者要購買節(jié)能住宅，一次性支付的購房投資可能較高，但一次投資，長期享受。購買節(jié)能住宅時，一定要向有關部門了解其使用方法和一些設施的操作規(guī)程。
36、新建住宅電力、通訊設備配置：
新建商品住宅的竣工時，應當配備可供住戶生活起居的電力和通訊設備。由于住宅建設的質(zhì)量檔次不同，配置這些設備的標準和種類也不相同。
住宅內(nèi)基本的電力設施，包括埋入墻面樓層的電力管線、電器插座，每間房間和過廳、樓道廚房、廁所都應當有一個燈口和開關�？紤]到家用電器的使用，廚房應有供使用炊事電器的專用插座，衛(wèi)生間應有供使用吹風機、電剃須刀等專用插座，過廳中應有供使用電冰箱、洗衣機的專用插座，臥室和起居室有可供使用電視、錄像機、音響以及床頭燈、梳妝臺燈的插容。從目前住宅的室內(nèi)功能設計來看，對這些電器設施的考慮還是比較充分的，但一些設備的質(zhì)量和施工質(zhì)量還比較差。在檔次較高的住宅中，有些則配備了一定的家用電器，如電炊灶、電烤箱、空調(diào)機等，有的預留了專門的擱置家用電器的板、柜、臺、洞等。如在南方高溫地區(qū)，許多居住大廈都預留了安裝空調(diào)機的擱板和墻洞，這是現(xiàn)代住宅發(fā)展的客觀要求。
住宅的通訊設備主要安裝在一些高檔次住宅里，通常包括電話及各房間分機插口、共用電視天線和有線電視插口。有的高檔次住宅則配有電話、電視機、門衛(wèi)報警系統(tǒng)等。但在我國，大多數(shù)住宅特別是高層住宅，僅安裝共用天線，個別高層住宅預留了電話線插口。購房者在選購住宅時，要根據(jù)住宅的質(zhì)量檔次、價格，考慮自己的需求。
37、城市住宅采暖形式：
居民的室內(nèi)采暖可分為兩種形式，一種是分散供熱，也就是以一個家庭為單位，每家設一個采暖熱源；另一種是集中供熱，指在一定的區(qū)域內(nèi)（居住區(qū)、居住小區(qū)或更小的居住組團），利用集中的熱源，向該區(qū)域內(nèi)的住宅供應采暖用熱。
分散供熱在我國歷史悠久，一家一戶的柴爐、火炕、火墻壁、炭爐曾長期在我國城鄉(xiāng)廣為使用，其缺點和燒煤從事烹調(diào)一樣，不夠衛(wèi)生，供暖爐具煙囪要占用較大的空間，而且及易誘發(fā)火災和煤氣中毒。其優(yōu)點則是室內(nèi)溫度可自行掌握，冬季采暖可與炊事烹調(diào)共用一套爐具，采暖費用較低。
集中供暖方式，主要分為以下幾類：一是熱電站（廠供暖，熱源一是熱蒸氣，又稱氣暖，壓力要達到每平方厘米4~13千克，才能送到各家各戶；另一種是熱水，又稱水暖，出廠溫度要達到130~150℃；此外，還有一種是建造區(qū)域鍋爐房，有蒸氣鍋爐和熱水鍋爐兩種形式。一些發(fā)達國家采用垃圾焚燒爐廢熱作為熱源，變廢為寶。最近十幾年，隨著和平利用核能技術的推廣，放許多發(fā)達國家還設計了單供熱的核供熱站進行集中供熱，此外，還開發(fā)了地熱供熱等先進技術。購房者在選擇住宅時，特別要了解集中供熱是氣暖還是水暖。一般來說，水暖較氣暖為好，這是因為熱水的輸送距離比蒸氣遠，熱水管網(wǎng)的熱損失比蒸氣管網(wǎng)小，一般可節(jié)約20%~40%燃料，從而節(jié)約了居民的采暖費用。熱水鍋爐可充分利用低品位的燃料，如煙煤等等。
38、住宅抗震性能標準：
房屋抗震性能的好壞取決于建筑材料的質(zhì)量、承重結(jié)構的連接形式、施工質(zhì)量、地基的選擇等等。在不曾加任何防震措施的前提下，各種結(jié)構的住宅的抗震性能簡介如下：
（1）木結(jié)構住宅：木結(jié)構住宅（磚木、木石結(jié)構）一般是由木骨架承重，磚、石、泥坯、墻體只起圍護作用，墻與木骨架之間一般沒有什么抗震措施，穩(wěn)定性很差，但木骨架自身的連接穩(wěn)定性較好，7度地震一般會倒塌，但四周圍護墻常首先受到破壞，所以住這類住宅在地震時特別要注意墻壁倒砸人。而以墻壁承受到破壞，所以住這類住宅在地震時特別要注意墻晃倒后，房頂和承重構件塌下傷人。
（2）磚混結(jié)構住宅：指由磚墻支撐和現(xiàn)澆，預制鋼筋混凝土梯板蓋的住宅。由于砌筑方式、材料強度、施工質(zhì)量不同，其抗震性能也較懸殊。磚的抗壓性強度、施工質(zhì)量不同，其抗震性能也較懸殊。磚的抗壓性強，但韌性差，一遇6~7度地震就會局部開裂和散落；8度時裂縫更大，個別內(nèi)外墻連接較差時部分外墻會甩出，穩(wěn)定性差的會倒塌。但大多數(shù)施工質(zhì)量好、震前沒有缺陷的房屋，只有在10度或10度以上地震時，才會被嚴重破壞或倒塌。磚混結(jié)構中易發(fā)生問題的部位和構件有：突出房頂?shù)臒焽�、女兒墻、檐口瓦、山墻、樓梯間墻壁體、開有較大洞口的墻體等。在地震發(fā)生時，住戶應避開這些部位和構件進入結(jié)構穩(wěn)定、小空間的部位，如廁所、小方廳、小廚房等處。
（3）鋼筋混凝土框結(jié)構住宅：主要指由混凝土梁、柱、墻、蓋為骨架，在9度以下地震時，抗震性能良好，但內(nèi)部隔斷和圍護墻若用磚砌成，在7~8度地震進時，就會出現(xiàn)裂縫，會對人和設備造成傷害和破壞。
（4）裝配大板結(jié)構住宅：指用預制柱、房架、屋面板、現(xiàn)砌圍護墻等構件建造的住宅。由于多數(shù)構件預制裝配，其抗震性能好壞取決于各構件的連接強度和房屋支撐系統(tǒng)的設計，一般7~8度地震時，這類房屋不會倒塌，只有在地基很軟、構件聯(lián)接強度很差、房蓋過重時，8度地震會使一部分房蓋倒塌，但極少導致整個房架倒塌。
在地震設烹調(diào)地區(qū)，不論何種結(jié)構的住宅，都不宜建在下列地區(qū)：①地質(zhì)較軟、地下水住較淺的古河道、池塘、沙灘、沼澤；②地勢陡峭而發(fā)生滑坡、塌方的山坡、斜坡、河岸；③地下有溶洞、廢的礦井及灰?guī)r的地區(qū)；④地質(zhì)構造復雜的斷層、風化巖層、裂縫及地震可能坍塌陷落的地區(qū)。
39、住宅樓面和屋面防水層設計制作標準：
住平房的多層、高層住宅頂層的住戶，最擔心屋頂滲漏雨水，很多人在購房時不愿選購頂層住宅。因此，人們必須了解一些住宅屋面和防水層的建筑常識。
住宅屋頂位于房屋最上部，起防雨防寒、隔熱的圍護作用，一般由屋面、屋頂承重結(jié)構保溫層構成。層頂形式一般分為平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂?shù)取Ｎ菝嬷肝蓓數(shù)拿鎸�，因為它直接受到自然界的侵襲，因此，必須具有長期耐大自然侵蝕和防水的性能，并有一定的強度，供維修、檢查負荷。屋面材料一般有瓦、混凝土、水泥沙漿、油氈鐵皮和涂料等。瓦、鐵皮等常用于早期建造的坡頂和平頂?shù)蛯臃课�。高層、多層住宅的屋面，在建筑施工上可分為剛性防水屋面和柔性防水屋面兩種。剛性防水屋面以現(xiàn)澆細石混凝土作防水層，中間布置3~4毫米鋼筋網(wǎng)。由于混凝土伸縮性小，若住宅地基不均勻沉陷、地震、溫度變化大、構件變形等，都可能使其開裂變形，造成滲漏，因此，只適應結(jié)構較好的住宅工程。
柔性防水屋面，是用瀝青和油氈逐層輔貼粘法制成。比較先進的柔性防水屋面往往還加入橡膠和防水涂料。