中海作為房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)的利潤(rùn)老大，即使在全行業(yè)的利潤(rùn)跌破10%，凈利潤(rùn)率仍然達(dá)到了23%，秒殺萬(wàn)科、知名地產(chǎn)、恒大等標(biāo)桿房企。而中海地產(chǎn)的利潤(rùn)率能甩出對(duì)手幾條街，主要在于其成本控制太強(qiáng)啊，地庫(kù)作為成本控制中的重中之重，今天和大家分享一個(gè)中海的地下車庫(kù)成本控制方法。
一、地下車庫(kù)停車數(shù)量
1、車庫(kù)范圍
獨(dú)立地庫(kù)與大底盤地庫(kù)各有利弊，須結(jié)合地質(zhì)條件及總圖布局進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性研究，確定最優(yōu)的地庫(kù)布局，將地庫(kù)成本控制在最初階段；
2、車庫(kù)層數(shù)
盡量不做兩層地庫(kù)或減少地下二層地庫(kù)面積
3、車庫(kù)埋深
結(jié)合場(chǎng)地、管線布局；有條件盡量架空、半地下停車。
二、人防地下室問(wèn)題
1、盡量降低人防等級(jí)，爭(zhēng)取不做5級(jí)人房
明確人防等級(jí)后再開(kāi)始設(shè)計(jì)。如果是乙級(jí)人防（常5級(jí)或常6級(jí)），無(wú)需每個(gè)防護(hù)單元均設(shè)置通往室外露天的樓梯，可以借用相連的防護(hù)單位；這樣可以騰出大量車位；
人防口部設(shè)置應(yīng)布置在不影響停車的地方，尤其不宜布置在車道旁。
2、盡量利用汽車坡道做人防主要出入口
人防主要出入口需露出地面，并做防雨設(shè)施或做鋼筋砼防倒塌棚架，既浪費(fèi)又影響景觀，應(yīng)盡量減少；
相鄰防護(hù)單元的主要出入口應(yīng)合并設(shè)置。
三、停車效率的提升
1、再次澄清關(guān)于“單車位面積”的統(tǒng)計(jì)口徑
地下車庫(kù)總面積= 地下車庫(kù) + 全部設(shè)備用房 + 主樓地下室
只有當(dāng)存在垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、物管用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時(shí)，可允許進(jìn)行特別說(shuō)明及復(fù)核。
2、集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)诬囄幻娣e35 ㎡
控制標(biāo)準(zhǔn)并不是最優(yōu)值，不能應(yīng)已經(jīng)達(dá)到而停止優(yōu)化！
（1）無(wú)人防地下室通常可以做到32平米/輛；
（2）大型停車庫(kù)效率較高，很多可以做到30平米/輛以下；
（3）當(dāng)?shù)貛?kù)與建筑塔樓徹底脫開(kāi)，同時(shí)又沒(méi)有人防時(shí)，停車率值能輕松做到25平米/輛以下；
（4）目前，各項(xiàng)目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本優(yōu)化空間仍然是很大。
普通地下一層車庫(kù)建安成本約1600元/平米，人防地下室約2300元。
以停放500輛的車庫(kù)，單車位面積每減少1平米，至少降低造價(jià)80萬(wàn)，平攤可售成本降低14.4元。
3、柱網(wǎng)布置
（1）集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：7800X7800
《汽車庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定小車位1800X4800，車側(cè)600，車尾500，兩車共用，普通車位可以按照2400X5050。
7800柱網(wǎng)可以滿足普通停車位要求（除非政府對(duì)停車有其他明確意見(jiàn)）。后側(cè)有墻，車位應(yīng)按照2400X5300。
地下室輪廓線：要求平直方正，無(wú)用的面積一定要剔除。
無(wú)實(shí)際用途，應(yīng)修改地庫(kù)輪廓。
無(wú)實(shí)際用途，修改地庫(kù)輪廓或改作他用。
4、布置方式
布置方式
設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制
5、設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制
經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：10萬(wàn)平米規(guī)模的住宅小區(qū)，設(shè)備房面積約700～800平米左右（未含車庫(kù)排風(fēng)、消防控制）。
其中，變配電房約150平米；公變房：約50平米；柴油發(fā)電機(jī)房：約100平米；水泵房：約120平米；生活水池：約100平米；消防水池：約150平米；其他：約50平米。
小區(qū)規(guī)模每增加10萬(wàn)平米，設(shè)備房增大30%左右。
6、設(shè)備用房位置需要仔細(xì)斟酌
車道兩邊是車位布置的黃金寶地，設(shè)備房（以及非機(jī)動(dòng)車庫(kù)）不應(yīng)擠占停車位置；
此處位置規(guī)整且靠近車道，不宜布置設(shè)備用房。
可盡量利用塔樓下方、邊角空間等不方便停車的位置布置設(shè)備房。
設(shè)備房設(shè)置在塔樓下方，應(yīng)注意水泵房及變壓器的低頻噪音對(duì)首層住戶有影響，上部有水房間對(duì)下部電房有影響。
四、車庫(kù)層高
層高每增加100MM，地下室綜合成本增加18元/平米。
1、常見(jiàn)認(rèn)識(shí)誤區(qū)
（1）片面的認(rèn)為車庫(kù)凈高2.2米，是指最不利空間的凈高。其實(shí)在設(shè)計(jì)中，主要能保證“車道處、以及大部分的停車位處”的凈高為2.2米即可。
（2）設(shè)備高度計(jì)算不精確，當(dāng)車庫(kù)設(shè)有“噴淋、通風(fēng)及電橋架等設(shè)備管線”時(shí)，管線高度計(jì)算時(shí)不夠精確；或者“風(fēng)道、噴淋”等設(shè)備布置沒(méi)有盡量避開(kāi)主車道；或者設(shè)備管線交叉點(diǎn)也未避讓主車道，導(dǎo)致車庫(kù)高度人為增高，造成不必要的浪費(fèi)。
（3）對(duì)常用設(shè)備配置要求不清楚。當(dāng)車庫(kù)與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計(jì)時(shí)，未采取設(shè)備用房處局部降板，而是一同按照設(shè)備房的高度來(lái)設(shè)置同層層高。
2、影響地下室層高的因素：
（1）凈高：車庫(kù)凈高：2200
（2）機(jī)械排煙：總建筑面積＞2000㎡地下車庫(kù)必設(shè)機(jī)械排煙
（3）噴淋：＞10輛地下車庫(kù)，或＞50輛地上車庫(kù)（含架空層車庫(kù)）必設(shè)噴淋，寬度＞1200的風(fēng)道下面需設(shè)噴淋
（4）防火分區(qū)：地下車庫(kù)一個(gè)防火分區(qū)2000㎡設(shè)噴淋4000㎡
（5）梁高：800MM高更節(jié)�。ǖ叵率衣裆畈淮髸r(shí)）
（6）設(shè)備常用計(jì)算高度
3、嚴(yán)格控制地下室層高：
（1）應(yīng)盡量使“主風(fēng)道” 靠近車道邊側(cè)設(shè)置；
（2）風(fēng)道寬度盡量控制在1.2米以內(nèi)，使風(fēng)道下面不設(shè)噴淋；
（3）電橋架、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置、不設(shè)在風(fēng)道下方；
（4）各類管線交叉點(diǎn)不要設(shè)在主車道處。
車庫(kù)層高= 車庫(kù)底板構(gòu)造面厚度+停車庫(kù)凈高2.2米+通風(fēng)+（噴淋高度）+（電橋架）+頂板梁高。
風(fēng)道下無(wú)噴淋，層高可以控制在3.40米；
（100+2200+300+800）
風(fēng)道下有噴淋，層高可以控制在3.60米；
（100+2200+200+300+800）
集團(tuán)控制標(biāo)準(zhǔn)：普通地庫(kù)3.6m；人防車庫(kù)3.8m。
采用結(jié)構(gòu)找坡，可省去頂板建筑找坡層（細(xì)石砼配鋼筋網(wǎng)片）；頂板及底板采用同方向、同坡度的結(jié)構(gòu)找坡。
五、覆土厚度
地庫(kù)頂板覆土厚度決定著頂板的荷載，也決定著地庫(kù)的梁柱高度、截面尺寸、配筋數(shù)量等，也間接決定著地庫(kù)的結(jié)構(gòu)成本。
覆土厚度由管網(wǎng)布局、種植要求、綠地率要求等要素決定，因此，優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布局至關(guān)重要。
頂板平均覆土厚度：
（1）應(yīng)結(jié)合景觀方案精細(xì)化設(shè)計(jì)，不同種植區(qū)域覆土厚度應(yīng)不同；或采用樹(shù)池、堆土形式來(lái)種植；平均覆土厚度≤1.0米~1.2米。
（2）如采用覆土種植，建議覆土厚度如下：種植大樹(shù)處覆土局部1500；普通喬木處1000；草坪300 ~ 400；
（3）方案階段，給排水專應(yīng)給出排水方案，根據(jù)水管布置長(zhǎng)度及上方有無(wú)行車情況確定所需覆土厚度，進(jìn)行局部調(diào)整。
六、總結(jié)
綜上所述，不同階段有不同的控制要點(diǎn)，如下圖。
規(guī)劃階段控制要點(diǎn)：
方案階段控制要點(diǎn)：
