虛擬清單”與清單招標最大的區(qū)別在于工程量的確定,虛擬清單的工程量是在沒有圖紙的情況下虛擬的,虛擬清單強調(diào)的是單價包干,它具有招標階段對成本可審、過程階段對成本可知、結(jié)算階段對成本可控等優(yōu)點。
總的來說,企業(yè)自編工程量清單適合對清單編制比較熟悉,同時通過虛擬清單模式運作過多個項目的企業(yè);國家規(guī)范工程量清單適合才剛剛使用虛擬清單招標的企業(yè)。
一、如何評價招標工程量清單的質(zhì)量?
許多人片面地認為,工程量準確了,招標工程量清單質(zhì)量就自然高了。固然,數(shù)量的準確性是衡量招標工程量清單質(zhì)量的一個重要標準,但是,如果站在全過程項目管理的高度,把招標工程量清單作為招標文件的一部分來系統(tǒng)地考慮,把已標價的工程量清單作為后期施工合同的一部分來考量,招標工程量清單質(zhì)量衡量標準就寬泛多了,見下圖。
1.工程量清單質(zhì)量評價標準的3個層面
第一層面:從設計文件角度
之所以把設計放到衡量招標工程量清單質(zhì)量的第一層次,是因為設計文件是施工的基礎(chǔ),也是編制招標工程量清單的最主要依據(jù)。我國目前工程建設項目開發(fā)密度很大,各種原因?qū)е略S多建設項目的設計文件質(zhì)量不高。設計文件質(zhì)量不高,必然會直接影響招標工程量清單的編制質(zhì)量和后期的施工。反過來,要想編制高質(zhì)量的招標工程量清單,必須深入研究設計文件,必定會發(fā)現(xiàn)其中存在的一些問題。高質(zhì)量的招標工程量清單,應能發(fā)現(xiàn)設計中存在的一些問題,還應能從造價控制的角度提出一些合理的設計優(yōu)化建議,減少日后施工過程中的設計變更,降低承發(fā)包雙方發(fā)生爭議的風險。
現(xiàn)實中有很多招標從業(yè)人員和清單編制人員片面地認為,設計的問題由設計單位負責,與自己的責任范圍不相干。一些清單編制人員,為了盡快完成編制任務,疏于與建設單位和設計單位溝通,對于設計中存在的問題直接揣測、臆斷,這種不負責的做法屬于質(zhì)量事故,屬于不能容忍的質(zhì)量問題。清單編制人員應具備基本的技術(shù)能力,能在讀圖過程中發(fā)現(xiàn)諸如平面位置錯誤、重要尺寸錯誤、重要的部位做法不詳、不能滿足施工和報價的需要等基本的設計錯誤。高素質(zhì)的工程量清單編制人員,還要能從提高項目價值的角度向招標人提供有參考的優(yōu)化建議,提高咨詢的附加價值。
萬科清單招標與設計院的工作關(guān)系,一是就甲方指定招標范圍內(nèi),提供完整的圖紙目錄及圖紙資料;二是良好的圖紙質(zhì)量;三是前端多投入10%的精力審圖,節(jié)省后期大量的變更工作量。
第二層面:從招標角度
從招標公司內(nèi)部分工的角度,招標文件編制和招標組織人員與清單編制人員一般不屬于一個部門,導致招標組織人員與清單編制人員間經(jīng)常出現(xiàn)交流溝通不暢、招標工程量清單與招標文件“兩張皮”現(xiàn)象。有的清單編制人員只顧獨自編制清單,對招標文件理解不深,也不參與招標文件條款的討論,從不對招標文件提出合理化建議。有的招標項目經(jīng)理不與清單編制人員交換意見,招標打包、招標范圍、專業(yè)分包、合同計價等內(nèi)容設定不科學,甚至出現(xiàn)招標工程量清單與招標文件存在招標范圍、專業(yè)分包、暫估價、暫列金額等不一致等質(zhì)量事故。
第三層面:從編(審)角度
包括清單編制過程中的計算、匯總的準確性,清單套項的準確和合理性,清單內(nèi)容的完整性,清單項目特征描述的全面、準確性,以及招標工程量清單構(gòu)成內(nèi)容的組成的完整性和合理性等。
前兩個層面質(zhì)量衡量角度視角更高,屬于系統(tǒng)層面,主要立足于管理和溝通、協(xié)調(diào)一致,通過部門之間和單位之間交流協(xié)作完成。與上面的兩個層面相比,第三層面更側(cè)向于較細部的操作層面。前兩個層次由于廣泛涉及責任之間的交叉,又缺少量化指標,難以進行標準化考核,所以往往被大家忽略。但是,因其質(zhì)量問題造成的危害程度可能遠遠大于第三個層面。
2.招標工程量清單質(zhì)量的控制
《計價規(guī)范》實施之后,招標工程量清單招標方式逐漸普及,工程類的招標項目大多要求編制招標工程量清單和招標控制價,招標公司在造價方面的短板漸漸顯現(xiàn)。
按招標工程量清單的編制程序,招標工程量清單編制大致可以分為委托、準備、編制、審核、簽發(fā)和備檔五個大階段。(見下圖)
▌二、如何快速出虛擬清單——確定清單內(nèi)容、編制依據(jù)及要點
對于“虛擬清單”來說,最重要的在于確定清單中應該包含哪些項目、每項包含哪些工作內(nèi)容以及每項的單價如何測算準確。主要是從以下兩個方面入手:
1.積累典型項目
清單工作項以及工作內(nèi)容的梳理工作,最簡便且能結(jié)合企業(yè)自身情況的,就是選取企業(yè)自己的項目:一是已經(jīng)進入總包結(jié)算階段的項目,根據(jù)結(jié)算結(jié)合工程量清單模板梳理出自己企業(yè)的工程量清單;二是施工圖完成正在施工的項目,在辦理施工圖預算時要求按照工程量清單編制。
2.進行經(jīng)濟分析
在完成典型項目積累后,就要對結(jié)算或者預算進行經(jīng)濟分析:一是綜合單價經(jīng)濟分析表,通過對綜合單價的組成分析,可以明確每個單價的由來,在新項目相同業(yè)態(tài)采用虛擬清單招標時可以進行比對,防止出現(xiàn)不平衡報價;二是建造標準,每個單價都需要對應一個建造標準,不然單價就毫無意義,通過對建造標準的積累可以打造產(chǎn)品標準化的基礎(chǔ),同時可以指導新項目同業(yè)態(tài)建造標準的制定。那么,虛擬清單的編制依據(jù)及編制要點有哪些呢?
(1)編制依據(jù)
以L企為例(如下圖),應明確每部分編制依據(jù)的主責部門,要求各部門提供的資料及時完整,保證“虛擬清單”的準確性。
(2)編制要點
施工界面劃分清晰,清單項目要全面,保證清單項目的準確性,防止過程中因為施工界面不清以及清單項目不全引起的糾紛;對于暫定量項目,綜合單價閉口包干,工程量根據(jù)施工圖調(diào)整,形成總價包干合同;對于非暫定量項目,采用閉口總包干,如措施費等;與計價規(guī)范的差異項需特別說明,防止由此引發(fā)的糾紛。
▌三、“虛擬清單”招標文件的控制要點
“虛擬清單”編制完成后,在形成招標文件時需要明確以下要點:
1.合同總價修正約定
約定合同金額為暫定,除總價包干項目外其余項目按照綜合單價包干,出圖后按照施工圖預算調(diào)整總價,形成總價包干合同,結(jié)算時按照總價+變更方式辦理。
2.零星項目計價約定
采保費計取方式,主要是甲供材料由乙方下貨、場內(nèi)運輸、保管收取的費用;零星用工價格,需特別明確窩工單價,減少因意外停工而產(chǎn)生的窩工費;工程量清單外項目計價方式,如:若由于發(fā)包人要求的設計變更,工程數(shù)量有所增減或工程質(zhì)量有所改變,而有關(guān)工作與合同原來的工作相類似,則其增減費用按原合同單價或采取原合同單價為換算基礎(chǔ)調(diào)整而得的單價計價;若沒有適當?shù)膿Q算基礎(chǔ),則采用公平合理的市場價計價,相關(guān)市場價的確定除需考慮當時的市場價格水平外,還需考慮投標時合同單價之價格水平,從而推算出新單價;也可采用發(fā)包人與承包人在專用條款中約定的其他方法計取費用;合同金額及付款額則隨增減費用而相應調(diào)整。
3.招標用圖要求
仍需向投標單位提供最基本的圖紙,盡可能減少施工單位自行判斷內(nèi)容,保證各施工單位對清單內(nèi)容理解程度一樣,如地上地下面積、標段劃分圖、房型示意圖、平面布置圖、業(yè)態(tài)類型、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、地下室范圍、地下室豎向布置圖及標高等,防止投標時相差懸殊。
萬科圖紙會審就作為清單招標過程中必須預留的一個管理動作,參與會審的部門為設計部、項目部、工程部、客服部、成本部;參與會審的外服為設計院、監(jiān)理公司、咨詢公司。
圖紙會審的主要作用在于減少變更量,減少工作量。萬科圖紙會審的重要性體現(xiàn)在:
(1)解決圖紙質(zhì)量的錯、漏、碰、缺問題;
(2)解決各專業(yè)不交圈的問題,如空調(diào)機位錯誤;
(3)解決計量計價依據(jù)不充分的問題,如梁底標高建筑、結(jié)構(gòu)圖不符;
(4)解決設計功能性不足或缺陷的問題,如交付后的客戶投訴等。
▌四、萬達虛擬清單招標的具體操作方法
采用定額費率下浮和采用清單,最后結(jié)果都差不多,實際效果一樣,落腳還是在設計。比如萬科的總包單位就是采用費率下浮的,這樣的方式更快,結(jié)算爭議很小,施工單位風險小,雖然對于缺乏經(jīng)驗的甲方而言較吃虧。
費率招標就是有效率優(yōu)勢,虛擬清單適用于技術(shù)條件確定、量不定的情況。技術(shù)條件,不單單是滿足特征描敘需要,是指導項目建設,帶入設計,包括產(chǎn)業(yè)形態(tài)、接口界面、設計施工規(guī)范、節(jié)點做法、材料品牌檔次,全套的。
在萬達看來:
1.虛擬清單的好處就是在于節(jié)約進度,有個前提,就是設計比較標準,或者全國性大企業(yè),有可以利用的數(shù)據(jù)。
2.在編制虛擬工程量的時候,采用類似工程的數(shù)據(jù),可以細化到具體子目的數(shù)量:比如地基基礎(chǔ)可以分:土方、各種樁基、支護、降水等等;上部結(jié)構(gòu)可以分為:土方、砼、模板、鋼筋、粗裝修等等;水電可以分為:水、電、設備等等。
3.總的措施費可以約定總價包干,如果建筑面積沒有超過一定的比例,不予調(diào)整,簽證變更同樣可以如此約定;在合同中還可以約定,不管如何,施工單位不能拒絕變更,價格可以后談,這樣,能最快進度的發(fā)揮模擬清單的優(yōu)勢。
4.在合同中只約定單價,在施工過程中,可以重新計量,逐步實現(xiàn)合同的準確值,這樣甲乙雙方都輕松。
5.如果成為戰(zhàn)略合作伙伴,可以在暗中較勁,但是不會耽誤進度,適用于對進度有極高要求的單位。
6.這樣對甲方要求很高,會帶來不少的新問題,比如后面的合理精確價格等。