“虛擬清單”的工程量是在沒(méi)有圖紙的情況下虛擬的，強(qiáng)調(diào)單價(jià)包干，具備對(duì)成本可審、可知、可控的優(yōu)點(diǎn)，那么萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科是怎樣進(jìn)行虛擬清單招標(biāo)的？
“虛擬清單”與清單招標(biāo)最大的區(qū)別在于工程量的確定，虛擬清單的工程量是在沒(méi)有圖紙的情況下虛擬的，虛擬清單強(qiáng)調(diào)的是單價(jià)包干，它具有招標(biāo)階段對(duì)成本可審、過(guò)程階段對(duì)成本可知、結(jié)算階段對(duì)成本可控等優(yōu)點(diǎn)。
總的來(lái)說(shuō)，企業(yè)自編工程量清單適合對(duì)清單編制比較熟悉，同時(shí)通過(guò)虛擬清單模式運(yùn)作過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)；國(guó)家規(guī)范工程量清單適合才剛剛使用虛擬清單招標(biāo)的企業(yè)。
▌一、如何評(píng)價(jià)招標(biāo)工程量清單的質(zhì)量？
許多人片面地認(rèn)為，工程量準(zhǔn)確了，招標(biāo)工程量清單質(zhì)量就自然高了。固然，數(shù)量的準(zhǔn)確性是衡量招標(biāo)工程量清單質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，但是，如果站在全過(guò)程項(xiàng)目管理的高度，把招標(biāo)工程量清單作為招標(biāo)文件的一部分來(lái)系統(tǒng)地考慮，把已標(biāo)價(jià)的工程量清單作為后期施工合同的一部分來(lái)考量，招標(biāo)工程量清單質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)就寬泛多了，見(jiàn)下圖。
1.工程量清單質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的3個(gè)層面
第一層面：從設(shè)計(jì)文件角度
之所以把設(shè)計(jì)放到衡量招標(biāo)工程量清單質(zhì)量的第一層次，是因?yàn)樵O(shè)計(jì)文件是施工的基礎(chǔ)，也是編制招標(biāo)工程量清單的最主要依據(jù)。我國(guó)目前工程建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)密度很大，各種原因?qū)е略S多建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件質(zhì)量不高。設(shè)計(jì)文件質(zhì)量不高，必然會(huì)直接影響招標(biāo)工程量清單的編制質(zhì)量和后期的施工。反過(guò)來(lái)，要想編制高質(zhì)量的招標(biāo)工程量清單，必須深入研究設(shè)計(jì)文件，必定會(huì)發(fā)現(xiàn)其中存在的一些問(wèn)題。高質(zhì)量的招標(biāo)工程量清單，應(yīng)能發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中存在的一些問(wèn)題，還應(yīng)能從造價(jià)控制的角度提出一些合理的設(shè)計(jì)優(yōu)化建議，減少日后施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更，降低承發(fā)包雙方發(fā)生爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)實(shí)中有很多招標(biāo)從業(yè)人員和清單編制人員片面地認(rèn)為，設(shè)計(jì)的問(wèn)題由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，與自己的責(zé)任范圍不相干。一些清單編制人員，為了盡快完成編制任務(wù)，疏于與建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位溝通，對(duì)于設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題直接揣測(cè)、臆斷，這種不負(fù)責(zé)的做法屬于質(zhì)量事故，屬于不能容忍的質(zhì)量問(wèn)題。清單編制人員應(yīng)具備基本的技術(shù)能力，能在讀圖過(guò)程中發(fā)現(xiàn)諸如平面位置錯(cuò)誤、重要尺寸錯(cuò)誤、重要的部位做法不詳、不能滿足施工和報(bào)價(jià)的需要等基本的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤。高素質(zhì)的工程量清單編制人員，還要能從提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值的角度向招標(biāo)人提供有參考的優(yōu)化建議，提高咨詢(xún)的附加價(jià)值。
萬(wàn)科清單招標(biāo)與設(shè)計(jì)院的工作關(guān)系，一是就甲方指定招標(biāo)范圍內(nèi)，提供完整的圖紙目錄及圖紙資料；二是良好的圖紙質(zhì)量；三是前端多投入10%的精力審圖，節(jié)省后期大量的變更工作量。
第二層面：從招標(biāo)角度
從招標(biāo)公司內(nèi)部分工的角度，招標(biāo)文件編制和招標(biāo)組織人員與清單編制人員一般不屬于一個(gè)部門(mén)，導(dǎo)致招標(biāo)組織人員與清單編制人員間經(jīng)常出現(xiàn)交流溝通不暢、招標(biāo)工程量清單與招標(biāo)文件“兩張皮”現(xiàn)象。有的清單編制人員只顧獨(dú)自編制清單，對(duì)招標(biāo)文件理解不深，也不參與招標(biāo)文件條款的討論，從不對(duì)招標(biāo)文件提出合理化建議。有的招標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)理不與清單編制人員交換意見(jiàn)，招標(biāo)打包、招標(biāo)范圍、專(zhuān)業(yè)分包、合同計(jì)價(jià)等內(nèi)容設(shè)定不科學(xué)，甚至出現(xiàn)招標(biāo)工程量清單與招標(biāo)文件存在招標(biāo)范圍、專(zhuān)業(yè)分包、暫估價(jià)、暫列金額等不一致等質(zhì)量事故。
第三層面：從編（審）角度
包括清單編制過(guò)程中的計(jì)算、匯總的準(zhǔn)確性，清單套項(xiàng)的準(zhǔn)確和合理性，清單內(nèi)容的完整性，清單項(xiàng)目特征描述的全面、準(zhǔn)確性，以及招標(biāo)工程量清單構(gòu)成內(nèi)容的組成的完整性和合理性等。
前兩個(gè)層面質(zhì)量衡量角度視角更高，屬于系統(tǒng)層面，主要立足于管理和溝通、協(xié)調(diào)一致，通過(guò)部門(mén)之間和單位之間交流協(xié)作完成。與上面的兩個(gè)層面相比，第三層面更側(cè)向于較細(xì)部的操作層面。前兩個(gè)層次由于廣泛涉及責(zé)任之間的交叉，又缺少量化指標(biāo)，難以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化考核，所以往往被大家忽略。但是，因其質(zhì)量問(wèn)題造成的危害程度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于第三個(gè)層面。
2.招標(biāo)工程量清單質(zhì)量的控制
《計(jì)價(jià)規(guī)范》實(shí)施之后，招標(biāo)工程量清單招標(biāo)方式逐漸普及，工程類(lèi)的招標(biāo)項(xiàng)目大多要求編制招標(biāo)工程量清單和招標(biāo)控制價(jià)，招標(biāo)公司在造價(jià)方面的短板漸漸顯現(xiàn)。
按招標(biāo)工程量清單的編制程序，招標(biāo)工程量清單編制大致可以分為委托、準(zhǔn)備、編制、審核、簽發(fā)和備檔五個(gè)大階段。（見(jiàn)下圖）
▌二、如何快速出虛擬清單——確定清單內(nèi)容、編制依據(jù)及要點(diǎn)
對(duì)于“虛擬清單”來(lái)說(shuō)，最重要的在于確定清單中應(yīng)該包含哪些項(xiàng)目、每項(xiàng)包含哪些工作內(nèi)容以及每項(xiàng)的單價(jià)如何測(cè)算準(zhǔn)確。主要是從以下兩個(gè)方面入手：
1.積累典型項(xiàng)目
清單工作項(xiàng)以及工作內(nèi)容的梳理工作，最簡(jiǎn)便且能結(jié)合企業(yè)自身情況的，就是選取企業(yè)自己的項(xiàng)目：一是已經(jīng)進(jìn)入總包結(jié)算階段的項(xiàng)目，根據(jù)結(jié)算結(jié)合工程量清單模板梳理出自己企業(yè)的工程量清單；二是施工圖完成正在施工的項(xiàng)目，在辦理施工圖預(yù)算時(shí)要求按照工程量清單編制。
2.進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析
在完成典型項(xiàng)目積累后，就要對(duì)結(jié)算或者預(yù)算進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：一是綜合單價(jià)經(jīng)濟(jì)分析表，通過(guò)對(duì)綜合單價(jià)的組成分析，可以明確每個(gè)單價(jià)的由來(lái)，在新項(xiàng)目相同業(yè)態(tài)采用虛擬清單招標(biāo)時(shí)可以進(jìn)行比對(duì)，防止出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)；二是建造標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)單價(jià)都需要對(duì)應(yīng)一個(gè)建造標(biāo)準(zhǔn)，不然單價(jià)就毫無(wú)意義，通過(guò)對(duì)建造標(biāo)準(zhǔn)的積累可以打造產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)，同時(shí)可以指導(dǎo)新項(xiàng)目同業(yè)態(tài)建造標(biāo)準(zhǔn)的制定。那么，虛擬清單的編制依據(jù)及編制要點(diǎn)有哪些呢？
（1）編制依據(jù)
以L企為例（如下圖），應(yīng)明確每部分編制依據(jù)的主責(zé)部門(mén)，要求各部門(mén)提供的資料及時(shí)完整，保證“虛擬清單”的準(zhǔn)確性。
（2）編制要點(diǎn)
施工界面劃分清晰，清單項(xiàng)目要全面，保證清單項(xiàng)目的準(zhǔn)確性，防止過(guò)程中因?yàn)槭┕そ缑娌磺逡约扒鍐雾?xiàng)目不全引起的糾紛；對(duì)于暫定量項(xiàng)目，綜合單價(jià)閉口包干，工程量根據(jù)施工圖調(diào)整，形成總價(jià)包干合同；對(duì)于非暫定量項(xiàng)目，采用閉口總包干，如措施費(fèi)等；與計(jì)價(jià)規(guī)范的差異項(xiàng)需特別說(shuō)明，防止由此引發(fā)的糾紛。
▌三、“虛擬清單”招標(biāo)文件的控制要點(diǎn)
“虛擬清單”編制完成后，在形成招標(biāo)文件時(shí)需要明確以下要點(diǎn)：
1.合同總價(jià)修正約定
約定合同金額為暫定，除總價(jià)包干項(xiàng)目外其余項(xiàng)目按照綜合單價(jià)包干，出圖后按照施工圖預(yù)算調(diào)整總價(jià)，形成總價(jià)包干合同，結(jié)算時(shí)按照總價(jià)+變更方式辦理。
2.零星項(xiàng)目計(jì)價(jià)約定
采保費(fèi)計(jì)取方式，主要是甲供材料由乙方下貨、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、保管收取的費(fèi)用；零星用工價(jià)格，需特別明確窩工單價(jià)，減少因意外停工而產(chǎn)生的窩工費(fèi)；工程量清單外項(xiàng)目計(jì)價(jià)方式，如：若由于發(fā)包人要求的設(shè)計(jì)變更，工程數(shù)量有所增減或工程質(zhì)量有所改變，而有關(guān)工作與合同原來(lái)的工作相類(lèi)似，則其增減費(fèi)用按原合同單價(jià)或采取原合同單價(jià)為換算基礎(chǔ)調(diào)整而得的單價(jià)計(jì)價(jià)；若沒(méi)有適當(dāng)?shù)膿Q算基礎(chǔ)，則采用公平合理的市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)，相關(guān)市場(chǎng)價(jià)的確定除需考慮當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格水平外，還需考慮投標(biāo)時(shí)合同單價(jià)之價(jià)格水平，從而推算出新單價(jià)；也可采用發(fā)包人與承包人在專(zhuān)用條款中約定的其他方法計(jì)取費(fèi)用；合同金額及付款額則隨增減費(fèi)用而相應(yīng)調(diào)整。
3.招標(biāo)用圖要求
仍需向投標(biāo)單位提供最基本的圖紙，盡可能減少施工單位自行判斷內(nèi)容，保證各施工單位對(duì)清單內(nèi)容理解程度一樣，如地上地下面積、標(biāo)段劃分圖、房型示意圖、平面布置圖、業(yè)態(tài)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、地下室范圍、地下室豎向布置圖及標(biāo)高等，防止投標(biāo)時(shí)相差懸殊。
萬(wàn)科圖紙會(huì)審就作為清單招標(biāo)過(guò)程中必須預(yù)留的一個(gè)管理動(dòng)作，參與會(huì)審的部門(mén)為設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、工程部、客服部、成本部；參與會(huì)審的外服為設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、咨詢(xún)公司。
圖紙會(huì)審的主要作用在于減少變更量，減少工作量。萬(wàn)科圖紙會(huì)審的重要性體現(xiàn)在：
（1）解決圖紙質(zhì)量的錯(cuò)、漏、碰、缺問(wèn)題；
（2）解決各專(zhuān)業(yè)不交圈的問(wèn)題，如空調(diào)機(jī)位錯(cuò)誤；
（3）解決計(jì)量計(jì)價(jià)依據(jù)不充分的問(wèn)題，如梁底標(biāo)高建筑、結(jié)構(gòu)圖不符；
（4）解決設(shè)計(jì)功能性不足或缺陷的問(wèn)題，如交付后的客戶(hù)投訴等。
▌四、萬(wàn)達(dá)虛擬清單招標(biāo)的具體操作方法
采用定額費(fèi)率下浮和采用清單，最后結(jié)果都差不多，實(shí)際效果一樣，落腳還是在設(shè)計(jì)。比如萬(wàn)科的總包單位就是采用費(fèi)率下浮的，這樣的方式更快，結(jié)算爭(zhēng)議很小，施工單位風(fēng)險(xiǎn)小，雖然對(duì)于缺乏經(jīng)驗(yàn)的甲方而言較吃虧。
費(fèi)率招標(biāo)就是有效率優(yōu)勢(shì)，虛擬清單適用于技術(shù)條件確定、量不定的情況。技術(shù)條件，不單單是滿足特征描敘需要，是指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，帶入設(shè)計(jì)，包括產(chǎn)業(yè)形態(tài)、接口界面、設(shè)計(jì)施工規(guī)范、節(jié)點(diǎn)做法、材料品牌檔次，全套的。
在萬(wàn)達(dá)看來(lái)：
1.虛擬清單的好處就是在于節(jié)約進(jìn)度，有個(gè)前提，就是設(shè)計(jì)比較標(biāo)準(zhǔn)，或者全國(guó)性大企業(yè)，有可以利用的數(shù)據(jù)。
2.在編制虛擬工程量的時(shí)候，采用類(lèi)似工程的數(shù)據(jù)，可以細(xì)化到具體子目的數(shù)量：比如地基基礎(chǔ)可以分：土方、各種樁基、支護(hù)、降水等等；上部結(jié)構(gòu)可以分為：土方、砼、模板、鋼筋、粗裝修等等；水電可以分為：水、電、設(shè)備等等。
3.總的措施費(fèi)可以約定總價(jià)包干，如果建筑面積沒(méi)有超過(guò)一定的比例，不予調(diào)整，簽證變更同樣可以如此約定；在合同中還可以約定，不管如何，施工單位不能拒絕變更，價(jià)格可以后談，這樣，能最快進(jìn)度的發(fā)揮模擬清單的優(yōu)勢(shì)。
4.在合同中只約定單價(jià)，在施工過(guò)程中，可以重新計(jì)量，逐步實(shí)現(xiàn)合同的準(zhǔn)確值，這樣甲乙雙方都輕松。
5.如果成為戰(zhàn)略合作伙伴，可以在暗中較勁，但是不會(huì)耽誤進(jìn)度，適用于對(duì)進(jìn)度有極高要求的單位。
6.這樣對(duì)甲方要求很高，會(huì)帶來(lái)不少的新問(wèn)題，比如后面的合理精確價(jià)格等。
