房屋建筑保修階段監(jiān)理實踐與探討

一、監(jiān)理依據(jù)和工作重點

1、工程保修監(jiān)理依據(jù)。工程保修是指工程質量保修，監(jiān)理應依據(jù)《建設工程監(jiān)理規(guī)范》、《深圳市施工監(jiān)理規(guī)程》、《工程建設監(jiān)理合同》和設計文件、工程質量驗評標準進行。為了確保保修及時保證質量施工合同還應規(guī)定工程質量的保修金額（一般為工程總造價的5%）和保修金的預留與支付方法以及保修金的利率。經過業(yè)主方與承包商協(xié)商，也可以簽訂專項工程保修合同。

2、關于工程保修期的計算。關于工程的保修期限應依據(jù)監(jiān)理單位與業(yè)主方簽訂的《工程建設監(jiān)理合同》和業(yè)主與承包商簽訂的《施工合同》文件中規(guī)定的期限。監(jiān)理合同中規(guī)定的是監(jiān)理業(yè)務期限，目前一般保修期監(jiān)理定為1年，而施工合同規(guī)定的是承包商對工程負責報修的期限，但必須符合國家《建設工程質量管理條例》第六章建設工程質量保修的規(guī)定。故施工合同規(guī)定除屋面防水工程等為5年，其余部分工程保修期定為2年。

3、保修階段的監(jiān)理工作重點應根據(jù)具體工程對象和工程使用狀況確定。筆者認為以下內容應列為監(jiān)理重點：

①對應進行沉降觀測的建筑物，應關注其觀測成果和觀測方法、技術要求以及是否已沉降穩(wěn)定，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應通知設計和質監(jiān)部門進行分析研究處理；

②對工程質量問題和質量缺陷進行調查，重點是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程；

③調查屋面、浴廁間、外墻面防水效果；

④給水管及排水管有無滲漏以及衛(wèi)生潔具使用狀況。

二、監(jiān)理工作的方法及措施：

1、工程進入保修階段，承包商已撤離現(xiàn)場，而監(jiān)理單位則應根據(jù)工程項目大�。�可以不設項目監(jiān)理機構）宜在參加該項目施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要的人員。

2、監(jiān)理人員要漁業(yè)主方密切聯(lián)系，關注工程使用狀況是否正常，隨時聽取用戶意見。同時，與有關承包商保持電話聯(lián)系，并且要求承包商指定一名聯(lián)系人。

3、在單位工程竣工驗收時，督促承包商向業(yè)主方提交《質量保修書》，其內容為具體保修項目，期限以及有關承諾。

4、組織承包商對工程使用情況進行質量回訪，一般每半年進行一次為宜。并在氣候突然變化（臺風、冬季低溫）如臺風暴雨過后組織使用單位進行檢查一次，對發(fā)現(xiàn)的問題按單位工程進行登記。

5、在工程保修期1年即將到期的前1-2個月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對工程進行全面目測檢查。發(fā)現(xiàn)的問題及需要維修的內容按單位工程列表登記。

6、監(jiān)理人員對用戶反饋的意見和以上質量回訪與檢查中發(fā)現(xiàn)的質量問題與缺陷發(fā)現(xiàn)的原因進行詳細調查分析，并確定質量缺陷的事實和責任。比較嚴重的質量缺陷應由監(jiān)理人員組織業(yè)主、設計人員和承包商共同研究確定原因。關鍵是要確定該工程質量缺陷是否在正常使用條件下產生的。因為國家《建設工程質量管理條例》規(guī)定的是在正常使用條件下，工程存在的質量缺陷均應由承包商負責，無條件保修。監(jiān)理人員及時發(fā)出《工程維修通知書》要求承包商在接到通知書十日內派人進行維修。比較重大的質量缺陷，如基礎不均勻沉降和屋面、地下室滲漏等質量問題要求責任方提出缺陷的處理方案，經過監(jiān)理、設計人員、業(yè)主方共同審批后，由監(jiān)理人員監(jiān)督實施處理。

7、承包商若不能按監(jiān)理人員要求及時進行維修，監(jiān)理人員應書面通知業(yè)主，可由業(yè)主委托其他承包商完成。（同時，監(jiān)理人員要與原承包商溝通）。其維修處理發(fā)生的費用依據(jù)施工合同規(guī)定在質量保修保證金中扣除。

8、當監(jiān)理合同約定的工程保修期監(jiān)理業(yè)務過期后，承包商應按施工合同和國家《建設工程質量管理條例》的規(guī)定仍需對工程繼續(xù)履行質量保修義務。

三、關于地基基礎和主體結構工程的最低保修期限問題的幾點認識：

1、國家《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程，房屋建筑的地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；筆者發(fā)現(xiàn)目前設計施工圖紙文件中，均未有該工程的合理使用年限說明。據(jù)國家《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》（GB50068-2001）規(guī)定的3類普通房屋和建筑物，其設計年限為50年，并明確工程是在正常施工、正常使用和正常維護的前提下才能滿足的條件。

2、在保修階段監(jiān)理工作中發(fā)現(xiàn)工程竣工驗收合格并移交使用單位后，有的使用單位擅自改變設計使用功能，即出現(xiàn)工程的非正常使用條件，增加了結構的活荷載甚至破壞了屋面和外墻面防水功能等情況。舉例說明：

①樓層辦公室改為檔案資料室，宿舍改為文具倉庫；

②屋面上加設太陽能熱水器，電視等無線接收設備，屋面和外墻面設置大型廣告牌；

③室內進行二次裝修擴門拆墻，改變水、電管線；

④屋面天溝灰塵和生活垃圾堆積，天溝流水不暢，個別水落堵塞等。

監(jiān)理人員一旦發(fā)現(xiàn)上述情況，即應書面通知業(yè)主或使用單位，并提出處理意見，