農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓拆遷補(bǔ)償應(yīng)歸誰(shuí)

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓拆遷補(bǔ)償應(yīng)歸誰(shuí)
案情介紹
羅先生家在南匯區(qū)某鎮(zhèn)某村，和羅先生的叔叔一家原先是隔壁鄰居，后來(lái)因?yàn)榱_先生的叔叔做生意掙了點(diǎn)錢(qián)，在鎮(zhèn)上購(gòu)買(mǎi)了商品房，家里的房子要處理掉，正好羅先生的父親想買(mǎi)下來(lái)，所以1997年羅先生的父親從羅先生的叔叔處購(gòu)買(mǎi)了一處宅基地及上面的房屋，但是由于羅先生的父親和叔叔是親兄弟，所以也就沒(méi)有留下任何憑據(jù)，老兄弟兩個(gè)商量的一下，房?jī)r(jià)8萬(wàn)，三年付清，房屋隨即就交給羅先生父親一家了，兩處房子一處羅先生父母住，一處羅先生一家住，十多年來(lái)相安無(wú)事，兄弟二人走的也很親熱。2008年聽(tīng)聞要拆遷了，這是大家盼了多少年的好事情，可以改善居住環(huán)境了，這是大家夢(mèng)寐以求的事情，而且都聽(tīng)說(shuō)補(bǔ)償不低的，這讓羅先生一家更是高興，他們把這事也跟羅先生的叔叔講了，羅先生的叔叔也挺為他們高興的，滿(mǎn)口答應(yīng)如果將來(lái)要辦啥手續(xù)，說(shuō)句話就行，聽(tīng)了這話羅先生的父親就更放心了。2008年8月份，村里面開(kāi)始有動(dòng)遷公司的人進(jìn)來(lái)了，問(wèn)到他們家的時(shí)候，把情況跟動(dòng)遷公司的人講了一下，動(dòng)遷公司的人說(shuō)“我們是看宅基地證的，證上登記的是誰(shuí)我們跟誰(shuí)簽協(xié)議，至于你們錢(qián)怎么分我們不管。”動(dòng)遷公司的人還談到，羅先生的嬸嬸找過(guò)動(dòng)遷公司了，說(shuō)這房子是他們家的，補(bǔ)償要?dú)w他們家。羅先生的父親聽(tīng)后馬上打電話找羅先生的叔叔，沒(méi)想到得到的答復(fù)是，這事他管不了，還是讓他找他老婆談，羅先生一家馬上意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，這套房子補(bǔ)償大概有一百萬(wàn)，可能羅先生的叔叔想動(dòng)腦筋了。羅先生意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性后，開(kāi)了一個(gè)小型家庭會(huì)議，研究怎么處理。研究下來(lái)的結(jié)果是這筆錢(qián)該怎么分沒(méi)有把握還是先找律師咨詢(xún)一下。2008年9月21日，羅先生找到了我們，我約羅先生在律師事務(wù)所當(dāng)面談了一下，了解了大概的情況后，我提出了一個(gè)非常重要的問(wèn)題，錢(qián)怎么分是第二重要的問(wèn)題，錢(qián)的分法有法院依法分割，該多少是多少問(wèn)題不大，第一重要的問(wèn)題是怎么證明房子是買(mǎi)的，而不是借得或者租的，不然就會(huì)出大問(wèn)題。羅先生說(shuō)“應(yīng)該不會(huì)吧，我們都住了十多年了，這事村里人都知道，他們不會(huì)耍賴(lài)的”，我跟羅先生講“這個(gè)問(wèn)題肯定會(huì)有的，不然她們也不會(huì)到動(dòng)遷組說(shuō)房子是他們的”，羅先生一家這才意識(shí)到更嚴(yán)重的問(wèn)題在這里，因?yàn)槭怯H兄弟所以什么手續(xù)都沒(méi)有，然后我提出了一個(gè)方案，第一羅先生一家找他叔叔一家談一次這個(gè)問(wèn)題如何處理，然后通過(guò)錄音的方式保留證據(jù)，以備不時(shí)之需，第二羅先生找一下村委會(huì)開(kāi)具證明幫助證明一下。第三發(fā)動(dòng)隔壁的鄉(xiāng)親和同時(shí)是兩家親戚的人，幫忙證明一下，并且開(kāi)庭時(shí)能夠到庭旁聽(tīng)。那么這個(gè)問(wèn)題就容易解決了，后面涉及到的法律問(wèn)題由律師來(lái)解決。隨后我們與羅先生建立了委托關(guān)系，開(kāi)始介入案件的調(diào)查和處理。
2008年11月初，動(dòng)遷協(xié)議簽掉了，總補(bǔ)償金額為100萬(wàn)元整，不包括低價(jià)購(gòu)房補(bǔ)貼，經(jīng)過(guò)幾次協(xié)商，羅先生的叔叔只答應(yīng)給羅先生一家30萬(wàn)元，羅先生一家當(dāng)然沒(méi)有答應(yīng)，不得已本案訴訟到了南匯區(qū)人民法院(訴訟中南匯區(qū)并入到浦東新區(qū))。
庭審紀(jì)實(shí)
2009年6月18日本案在上海市南匯區(qū)人民法院開(kāi)庭審理，在庭審中我方稱(chēng)：1997年雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商將系爭(zhēng)房屋作價(jià)8萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給原告，隨后原告一直在該房屋內(nèi)居住和使用，按照法律規(guī)定農(nóng)村集體土地上的房屋可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)�轉(zhuǎn)讓行為是有效的，而且根據(jù)地隨房走的原則，房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)�占用范圍�?nèi)的土地一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)�因此作為受讓人的原告理�?yīng)享受所有房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償款，因此訴請(qǐng)法院依法判令被告支付動(dòng)遷款100萬(wàn)元。
被告則辯稱(chēng)：系爭(zhēng)房屋并非被告轉(zhuǎn)讓給原告，而是被告出租給原告使用的，一共租賃了10年，租金共計(jì)8萬(wàn)元，雙方?jīng)]有訂立租賃合同，現(xiàn)在房屋拆遷理應(yīng)將所有動(dòng)遷款支付給被告，而不應(yīng)當(dāng)支付給原告。
庭審中原告提供了錄音證據(jù)、村委會(huì)的證明，以及鄉(xiāng)親的證人證言。法庭對(duì)于上述證據(jù)一一予以核實(shí)。
本案經(jīng)過(guò)三次庭審，法院最終判令買(mǎi)賣(mài)行為合法有效，100萬(wàn)動(dòng)遷款歸原告所有。
上海君拓律師事務(wù)所焦春偉律師代理意見(jiàn)：
一、本案被告將系爭(zhēng)房屋出售給原告一家的事實(shí)是非常清楚而且毋庸置疑的。
1、該房屋自1997年就交付給原告一家使用的事實(shí)是清楚的，這一點(diǎn)被告也無(wú)法否認(rèn)，從1997年至今已經(jīng)超過(guò)12年了，這12年中是原告一家對(duì)該房屋進(jìn)行的裝修維護(hù)，也是原告一家在該房屋內(nèi)居住使用。
2、8萬(wàn)多元的購(gòu)房款早已經(jīng)支付給了被告，只是由于原告和被告的這樣親戚關(guān)系，所以當(dāng)初才沒(méi)有留下簽字的字據(jù)。但是這節(jié)事實(shí)是存在的，而且有錄音為證。
3、原告和被告的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，整個(gè)某村民都是清楚的，而且該村村民委員會(huì)也是非常清楚的，因此才肯在證明上蓋章確認(rèn)，原告認(rèn)為村委作為村集體的管理部門(mén)，其出具的證明是當(dāng)然有效的，當(dāng)然原告也希望法官能夠到居委會(huì)到村里面去調(diào)查，去核實(shí)。
4、所謂租借一說(shuō)不合常理，先不論原告提供的錄音中被告多次提到了將房屋出售給原告的事實(shí)，單就租借一事本就不符合常理，原告自己有房子住，而且原告一家足夠居住，因此不會(huì)再租其他人的房屋，而且十年8萬(wàn)元，也是不可能，因?yàn)?997年的房?jī)r(jià)鎮(zhèn)上的商品房也不過(guò)就是7到8萬(wàn)的樣子，甚至更低，原告不可能每年花8000元租一套農(nóng)村的房子，這顯然不符合邏輯。
5、租借一說(shuō)顯然是被告在此顛倒是非，顯然是被告被利益沖昏頭腦，向法庭做出的虛假陳述，房屋買(mǎi)賣(mài)一事不僅原告被告清楚，整個(gè)村的人都清楚，本場(chǎng)訴訟整個(gè)村甚至外村的人都在關(guān)注，如果被告依靠編造事實(shí)而獲取不合法的利益，原告相信被告如何面對(duì)鄉(xiāng)里相親。
原告始終認(rèn)為，應(yīng)該還原事實(shí)真相，如果事實(shí)沒(méi)有辦法查清，那么公證的判決就無(wú)從談起。
二、原告和被告之間的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否成立是否有效。
這個(gè)問(wèn)題也是無(wú)法回避的問(wèn)題，因?yàn)檫@直接關(guān)系到動(dòng)遷款的分割。原告對(duì)這個(gè)問(wèn)題的觀點(diǎn)是協(xié)議依法成立并且有效。
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是成立的�！逗贤�法》第37條明確規(guī)定“應(yīng)當(dāng)采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行了主要合同義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”這個(gè)條款再明白不過(guò)的說(shuō)明了盡管本案中原告和被告沒(méi)有簽訂書(shū)面的協(xié)議，但是由于雙方的合同義務(wù)都已經(jīng)履行完畢，而且雙方均已經(jīng)接受，因此房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是依法成立的。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。本案房屋交易的標(biāo)的是宅基地上的房屋，有其特殊性，國(guó)家對(duì)于宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制，但是需要特別的強(qiáng)調(diào)的是法律并沒(méi)有禁止宅基地買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)有任何一條法律規(guī)定宅基房屋禁止買(mǎi)賣(mài)，只不過(guò)法律對(duì)于宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制，要求房屋的購(gòu)買(mǎi)方和出售方均應(yīng)當(dāng)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因?yàn)檎�基地是不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外流轉(zhuǎn)的。
對(duì)于這一點(diǎn)可以從一下法律規(guī)定中的到明確的答復(fù)
《土地法管理法》第62條規(guī)定中明確“農(nóng)村村民出賣(mài)出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)”，該規(guī)定明確了農(nóng)村村民可以出賣(mài)宅基地房屋的事實(shí)。
《物權(quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)�適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”
《物權(quán)法》第155條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記”
上述物權(quán)法的規(guī)定也同樣明確了一個(gè)事實(shí)就是法律并沒(méi)有禁止宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)�而最高人民法院物�?quán)法研究小組主編的《物權(quán)法》條文理解與適用的461頁(yè)明確對(duì)于宅基地在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)的有效性。
更對(duì)本案合同有效性給出明確答復(fù)的是
上海市高級(jí)人民法院滬高法2004第4號(hào)文件第一條就規(guī)定了“對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為有效”。原告認(rèn)為這些意見(jiàn)足以能夠說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題原告和被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為是合法有效的，是不為法律禁止的。
而合法有效的房屋交易行為只能帶來(lái)一個(gè)后果就是房屋和宅基地的使用權(quán)發(fā)生了變更，由出售方變更為買(mǎi)受方。
三、系爭(zhēng)房屋所有的動(dòng)遷款包括宅基地的動(dòng)遷款均應(yīng)該由原告享有。
1、剛才原告多方面論述了本案系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)行為合法有效，主要是說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，合法的買(mǎi)賣(mài)行為土地和房屋是不可分的，有誰(shuí)聽(tīng)說(shuō)過(guò)正常的房屋買(mǎi)賣(mài)僅買(mǎi)了房屋而沒(méi)有買(mǎi)土地，我們國(guó)家規(guī)定地隨房走，或者房隨地走，房屋買(mǎi)賣(mài)行為有效，那么土地當(dāng)然也屬于買(mǎi)受方這是非常明白的道理。否則那買(mǎi)賣(mài)行為的有效性體現(xiàn)在哪里
2、所謂的房地分開(kāi)補(bǔ)償是針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效案件的處理原則，比如農(nóng)村的房屋出售給城鎮(zhèn)居民，這種明顯是違法的，針對(duì)這種情況才會(huì)出現(xiàn)宅基地和房屋分開(kāi)補(bǔ)償?shù)那樾危��?dāng)然即便是這樣也并非是宅基地補(bǔ)償給出售人，房屋補(bǔ)償給買(mǎi)受人，而是尊重基本的誠(chéng)信原則考慮購(gòu)房者重新購(gòu)買(mǎi)的合理支出，照顧保護(hù)雙方的利益，合理確定買(mǎi)受人和出售人的比例為7比3，依然是買(mǎi)受人占有更大的分割比例，如果本案中法官判決宅基地補(bǔ)償歸被告，其他歸原告，那么核算出來(lái)的結(jié)果是原告獲得的補(bǔ)償還不到5成，這樣就變成原告獲得的補(bǔ)償還不如城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地房屋獲得的補(bǔ)償多，請(qǐng)問(wèn)這合法嗎，合理嗎
3、原告在系爭(zhēng)房屋動(dòng)遷中獲得的補(bǔ)償與本案無(wú)關(guān)。
首先，454-2號(hào)房屋是出售給了城鎮(zhèn)居民，與本案情況有著截然不同的情況，而且雙方是自愿協(xié)商解決的，動(dòng)遷款的分割并非拘泥于房屋和土地的補(bǔ)償，而是自愿平等協(xié)商得出的結(jié)果，不管哪一方拿多少錢(qián)都不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因?yàn)槭亲栽傅摹?br /> 其次，認(rèn)定原告和被告房屋買(mǎi)賣(mài)行為有效就會(huì)造成原告擁有兩塊宅基地的說(shuō)法是錯(cuò)誤的，一方面法律并沒(méi)有規(guī)定如果買(mǎi)賣(mài)的結(jié)果是兩塊宅基地那么買(mǎi)賣(mài)就是無(wú)效的，另一方面原告家中也不會(huì)出現(xiàn)兩塊宅基地的結(jié)果，因?yàn)樵�告原先的宅基地是�?0年代初分配的，當(dāng)時(shí)原告的兩個(gè)女兒都沒(méi)有成家，現(xiàn)在兩個(gè)女兒都成家了，都需要土地建房，而且他們的戶(hù)口也都在本集體經(jīng)濟(jì)組織，所以以?xún)蓧K宅基地不符合政策為由否定買(mǎi)賣(mài)的效力是沒(méi)有法律依據(jù)的。
事實(shí)情況是由于繼承、流轉(zhuǎn)、分家的原因?qū)е乱患覔碛袃蓧K宅基地的情況非常多，如果一戶(hù)人家不允許有兩處宅基地是不是多出來(lái)的就收歸國(guó)家所有了呢，是不是動(dòng)遷了就可以不給補(bǔ)償了呢，當(dāng)然不是，上海還有中國(guó)范圍內(nèi)至今還沒(méi)有說(shuō)出現(xiàn)過(guò)因?yàn)橐患覔碛袃商幷�基地所以就收歸國(guó)有的情況，既然允許這種情況存在，那么兩處宅基地拆遷補(bǔ)償都應(yīng)該給宅基地的合法使用人。
四、將所有動(dòng)遷款支付給原告并不損害被告的權(quán)益。
該宅基地被告已經(jīng)出售給了原告，那么出售后被告就不應(yīng)當(dāng)享有該房屋的任何權(quán)利，也沒(méi)有任何居住和使用權(quán)，那么拆遷安置也就不應(yīng)該再安置一個(gè)對(duì)于被拆遷房屋沒(méi)有任何權(quán)利的人，對(duì)于失去宅基產(chǎn)生后果，被告應(yīng)該有充分的預(yù)計(jì)，房屋賣(mài)出后當(dāng)然不能再享受任何權(quán)利。
本案是一起非常典型的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)后動(dòng)遷的案例，類(lèi)似情況非常多，也很有代表性，原告就此也聯(lián)系了多家媒體，他們都愿意對(duì)本案進(jìn)行跟蹤報(bào)道，原告希望通過(guò)本案的審理給類(lèi)似的案件處理確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
此致