保護物權(quán)免受不當損抑,細化征收與拆遷補償原則
  征地拆遷之所以成為社會矛盾的焦點、熱點問題,一個根本的原因在于通過征地拆遷,現(xiàn)有的社會財富發(fā)生了不公正的轉(zhuǎn)移,從法定的物權(quán)人手中部分地轉(zhuǎn)移到他人特別是對立的征地拆遷人的手中,另外也包括征地拆遷“漏斗效應(yīng)”即補償款在向被征收人等轉(zhuǎn)移過程中所發(fā)生的流失。例如,以較低的成本征收集體土地后,并未對土地投入很多,依法定方式出讓后,卻獲得成倍甚至幾十倍的直接收益;給予房屋所有權(quán)人的補償價格,遠遠低于房屋價值;依評估價獲得的拆遷補償款,通常難以買回同類地段的類似房屋。坦白地說,這正是不公正、不公平的制度利益分配的結(jié)果,表明集體土地實質(zhì)上仍然沒有取得與國有土地完全平等的地位,表明被拆遷人的利益還沒有得到充分的保護。
  物權(quán)法完全可以通過確立更加公平、公正的征收與拆遷補償原則,克服上述問題,保護物權(quán)免受征地拆遷之損抑。
  1、修改草案第49條但書,確立為公共利益需要進行征收、征用補償?shù)幕驹瓌t。
  世界各國關(guān)于征收的立法,大多經(jīng)歷了一個充分補償——不充分補償——合理補償?shù)难莼^程。我國實行市場經(jīng)濟,有些地方在實踐中已經(jīng)采用市場評估的辦法確定補償標準,取得了較好的社會效果。不妨確立以市場評估價為標準的合理補償原則,作為征收、征用補償?shù)幕驹瓌t。建議將該條但書修改為:“但應(yīng)當按照市場評估價給予補償;不能夠進行市場評估的,應(yīng)當給予合理補償。”
  2、進一步細化征收集體土地的補償原則,創(chuàng)設(shè)土地征收差額補償原則,作為上述征收、征用補償基本原則的補充。
  可以在第49條增設(shè)第二款,規(guī)定:“征收集體土地,并按照國有土地出讓使用權(quán)的,出讓價格高于原補償價格的部分,歸原集體土地的所有人所有。”
  至于土地補償之外的安置補助、地上附著物和青苗補償?shù)绕渌M用項目,留待土地法進一步規(guī)定。
    區(qū)分并增設(shè)營利性項目征地拆遷補償原則
  既然確立了為公共利益所需的征地拆遷補償原則,那么作為非公共利益所需的征地拆遷,其補償原則就應(yīng)該有所區(qū)別,否則專門針對公共利益作出規(guī)定就失去了意義。根據(jù)目前的法律規(guī)定,經(jīng)營性建設(shè)項目用地的直接來源是國有土地,因此為非公共利益所需的征地拆遷即指國有土地上房屋拆遷。
  物權(quán)法草案涉及拆遷的是第68條,建議進行如下修改:
  1、刪除該條第二款。因為第49條已經(jīng)規(guī)定了征收和拆遷補償?shù)幕驹瓌t;對于安置,宜由土地法和拆遷管理法規(guī)定,此處僅規(guī)定沒有具體標準的“妥善安置”,并無實質(zhì)意義。
  2、刪除該條第三款。該款規(guī)定違法拆遷、征收致人損失的,“應(yīng)當依法承擔民事責任和行政責任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任”。一來,在民事法律中規(guī)定行政責任和刑事責任欠妥;二來,沒有明確何種具體責任和責任的具體內(nèi)容,實際上等于沒有規(guī)定。既如此,按照有關(guān)規(guī)定辦就是了,不必 羅嗦。
  3、針對非公共利益項目征地拆遷,確立有限制的、相對充分的拆遷補償原則,并作為該條的第二款。所謂相對充分,是指以市場評估價為參考,具體補償標準高于、但又不過分高于市場評估價;所謂有限制,是指適用情形限制,僅適用于經(jīng)營性建設(shè)項目。
  具體表述為:“為了非公共利益項目的需要,拆遷房屋的,應(yīng)當給予所有權(quán)人不低于被拆遷房屋市場評估價150%的補償。”
  四、明確用益物權(quán)征地拆遷補償原則
  草案第128條規(guī)定了因征收、征用而對不動產(chǎn)用益物權(quán)人的補償原則,同樣建議進行相應(yīng)的修改,即對合理性補償原則作適當?shù)木唧w化,同時增加適用拆遷情形。
  具體修改為:“因不動產(chǎn)被征收、征用、拆遷致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的,應(yīng)當按照市場評估價給予補償;不能夠進行市場評估的,應(yīng)當給予合理補償。”