拆遷安置房屋買賣合同的分析
今年年初以來(lái),浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院東錢湖法庭受理的房屋買賣案件數(shù)量激增,而案件訟爭(zhēng)的房屋絕大部分都是位于轄區(qū)內(nèi)的下應(yīng)、東錢湖等地的拆遷安置房,這類“賣房人變卦,買房人起訴”案件的激增,其主要原因可歸于近兩年來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的飛漲,也可以說(shuō)是近兩年來(lái)寧波房市非理性發(fā)展所留下的“后遺癥”。與普通的房屋買賣糾紛不同的是,這些拆遷安置房在進(jìn)行交易時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書,土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性,在審判實(shí)踐中也存有一定的誤區(qū),觀點(diǎn)紛呈,做法不一。
一、據(jù)以研究的案例:
案例一,2003年9月8日,原告樓某與被告應(yīng)某簽訂《賣房協(xié)議》一份,約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告,房屋面積77.63平方米,總價(jià)款22.5萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后,原告按約支付了定金和預(yù)付款,被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。2004年4月初,被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議,至今未辦理過(guò)戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議,協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。庭審時(shí),被告以雙方簽訂協(xié)議時(shí),轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付,也沒(méi)有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書,原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強(qiáng)制性法律規(guī)定,要求確認(rèn)雙方買賣協(xié)議無(wú)效。
案例二,原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同,被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款,原告也入住的情況下,卻拒絕履行協(xié)議,辦理房屋過(guò)戶手續(xù),被告以該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn),被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效,要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
二、未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋(預(yù)購(gòu)房屋)轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題
要確認(rèn)兩個(gè)案例中房屋買賣協(xié)議的效力,必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個(gè)問(wèn)題是,“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買賣”。該法第三十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此,“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付,過(guò)戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為,所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成,不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的,但不得據(jù)此認(rèn)為法律禁止訂立預(yù)購(gòu)房(期房)轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無(wú)效。
此外,《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”從此條的立法含義可以看出,預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的,否則應(yīng)當(dāng)明令禁止。其實(shí),《城市房地產(chǎn)管理法》(草案)中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓,但該法正式頒布時(shí),卻又改為上述45條的規(guī)定,由此也可以看出我國(guó)法律對(duì)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。從上述兩案來(lái)看,雙方在簽訂協(xié)議時(shí),被告的拆遷安置房尚未建成,但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力,而且,以尚不存在或尚未實(shí)際取得的物作為標(biāo)的物訂立合同,在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在,合同法也持肯定態(tài)度,典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。
當(dāng)前理論界對(duì)于未辦理過(guò)戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問(wèn)題已趨于統(tǒng)一,已認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件,而非買賣合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》也明確規(guī)定:“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動(dòng)產(chǎn)買賣未登記就主張合同無(wú)效,以追求更大利益的不誠(chéng)信行為。而正確認(rèn)識(shí)并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的社會(huì)效果。就上述兩案而言,雙方在簽訂賣房協(xié)議時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的,雙方對(duì)買賣房屋約定明確,產(chǎn)權(quán)亦無(wú)其他爭(zhēng)議,購(gòu)買的房屋已交付原告入住,并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定,勢(shì)必會(huì)助長(zhǎng)一種隨意悔約,違背誠(chéng)信的不良社會(huì)風(fēng)氣,也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的一種踐踏。
誠(chéng)然,當(dāng)前造成一些地方房?jī)r(jià)飛漲有“惡炒樓花”的原因,目前各地也都有相應(yīng)的禁止期房買賣的規(guī)定,這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。另一方面,現(xiàn)實(shí)生活中預(yù)購(gòu)房買賣的原因眾多,一味禁止預(yù)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期,禁止轉(zhuǎn)讓可能會(huì)在一定范圍內(nèi)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用,但一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序可能更需要的是市場(chǎng)因素的自然調(diào)節(jié)。
總之,上述案例一的房屋買賣合同中,合同雙方當(dāng)事人具有民事行為能力、意思表示真實(shí)、標(biāo)的物確定也未違反法律規(guī)定,并且被告在起訴前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)買賣合同的效力。
三、夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力
處理第二類案件時(shí)首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時(shí)是否屬于擅自處分,現(xiàn)實(shí)生活中相當(dāng)多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財(cái)產(chǎn),具體由一人出面與買方商談,當(dāng)另一方對(duì)約定的價(jià)格不滿意,這種情形則不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,不影響已簽訂合同的效力。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見第89條規(guī)定:“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益,對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。因此,本案中即使被告汪某出賣房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)其他共有人的同意,屬擅自處分不動(dòng)產(chǎn)行為,原告也構(gòu)成善意第三人,其依據(jù)合同可獲得的利益也應(yīng)予以保護(hù),而房屋共有人之損失可以向無(wú)權(quán)處分人主張侵權(quán)賠償。理由在于:
1、善意取得制度作為各國(guó)普遍實(shí)行的一項(xiàng)維護(hù)交易安全的民事制度,其適用對(duì)象不僅限于動(dòng)產(chǎn),也應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題,而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問(wèn)題。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意,則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā),應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在瑞士、德國(guó)等大陸法系國(guó)家立法上也有規(guī)定。具體到本案中,因雙方簽訂房屋買賣合同時(shí),被告房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書,原告也無(wú)從審查不動(dòng)產(chǎn)共有人情況。原告取得房屋支付了當(dāng)時(shí)合理的市場(chǎng)價(jià)格,并且已經(jīng)入住該房屋,雖然這時(shí)原告尚未取得房屋的登記證明,但這也是由于被告違約,拒絕履行合同義務(wù)所造成的局面,并不影響原告作為善意第三人的地位,應(yīng)當(dāng)說(shuō)原告在一系列過(guò)程中是善意且無(wú)過(guò)失的。
2、從利益衡量角度觀之,如果以被告主張的未經(jīng)共有人同意的理由確認(rèn)合同無(wú)效,則會(huì)使買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下,尚能取得房屋所有權(quán)。若合同無(wú)效,則使這種可能性完全喪失。而我們知道,此時(shí)適用締約過(guò)失追究被告責(zé)任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。如果不適用善意取得制度來(lái)保護(hù)善意第三人的利益,則交易中大量的合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效,將極大地降低合同制度的可信賴程度,損害市場(chǎng)信用。不利于市場(chǎng)信用機(jī)制的建立,也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易便捷的基本要求。
四、拆遷安置房屋買賣合同的成立與生效
本文所分析的這類拆遷安置房屋的土地使用性質(zhì)是國(guó)有劃撥土地,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定:“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”基于這一規(guī)定,有觀點(diǎn)認(rèn)為,上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后,如未到有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù),則買賣合同未生效。筆者認(rèn)為,這一觀點(diǎn)值得商榷。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第九條第一款規(guī)定:“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移。”因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條并未規(guī)定合同必須在報(bào)批、登記后才生效(這與擔(dān)保法規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”有著顯著區(qū)別),因此,上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后雖暫時(shí)沒(méi)有履行報(bào)批、登記手續(xù),但并不影響合同的效力,只是交易房屋的所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移,當(dāng)事人訂立合同之物權(quán)變動(dòng)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
拆遷安置房屋買賣交易實(shí)例中,雙方對(duì)買賣合同的報(bào)批、登記手續(xù)都是放在合同履行過(guò)程的房屋過(guò)戶階段進(jìn)行,而房管部門也是將房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)發(fā)證審批同時(shí)進(jìn)行,由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門批準(zhǔn)交易并著手核發(fā)房產(chǎn)證。從實(shí)際操作的這一做法中,也可以看出拆遷安置房屋買賣合同的效力并不受批準(zhǔn)、登記手續(xù)的影響。