現(xiàn)在做新項目的投資測算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設(shè)計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營銷部提供售價和回款節(jié)奏、運營部提供關(guān)鍵節(jié)點，大家按照測算模板的要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負責(zé)土地款和支付節(jié)奏并進行統(tǒng)稿，財務(wù)部進行最終的審查才算最終成稿。
但是實際上，有些時候投資只需做一個簡單測算進行初步研判，不需要太精準，若次次都勞煩各部門同事，第一時間上可能來不及，第二有時候沒必要興師動眾，所以拓展狗自己掌握一些其他部門的基本技能還是很有必要的。
簡單說下房地產(chǎn)成本的組成
1、土地費用 。土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建筑安裝工程費。建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費用 市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分�；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用。管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。
7、稅費。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（增值稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用。其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。
今天咱們先從成本條線開始說起…..數(shù)據(jù)標準是根據(jù)歷史項目經(jīng)驗總結(jié)而來，都是有據(jù)可依 ，算是比較可靠，但是項目差異比較大，各位小伙伴不要照搬，大體瀏覽下體會一下原則即可。
明確各科目的標準成本和計費基數(shù)
一、土地獲得價款
這個投資最拿手的了，一句話帶過不多說，按照政府文件執(zhí)行就是：
1.1 有票地價款（招拍掛）：按照取地文件執(zhí)行
1.2 有票土地相關(guān)稅費（契稅、印花稅等）：契稅3%-4%，整體稅費可按照4.05%計算；
1.3 無票土地款或溢價等：注意填寫位置，否則影響稅費計算；
1.4拍賣服務(wù)費，一般來講0.1%。
1.5指標費,各地收費標準不一，以成都為例，主城區(qū)30萬/畝
二、開發(fā)前期準備費（合計200-250元/㎡）
2.1 勘察丈量費：含項目勘察測繪、工程放線費等用于項目初始勘測丈量的費用；單方標準：3元/平米，山地項目為6元/平米計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
2.2規(guī)劃設(shè)計費：含項目項目總體規(guī)劃設(shè)計費、規(guī)劃概念設(shè)計費、方案設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、市政配套設(shè)計（景觀、小市政）、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費用（不含樣板間設(shè)計費）單方標準：高層/低層20-60元/平米（地區(qū)不同差異很大），山地項目100元/平米；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
2.3報批報建費：包含常規(guī)報建費如城市建設(shè)配套費、根據(jù)實際情再繳納費用、可返回費用及特殊收費等，各區(qū)域成本差異較大；單方標準：地區(qū)差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達350元/平米；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
2.4三通一平費：包含臨水、臨電、臨路和場地平整費單方標準：10元/平方米，山地項目增加150-300 元土石方平整及擋墻砌筑等費用；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
2.5臨時設(shè)施費：臨時場地和辦公費單方標準：10元/平米計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
三、主體建筑及安裝工程費（合計2400-3000元/㎡）
一般按照業(yè)態(tài)進行歸集，而單類業(yè)態(tài)構(gòu)成由多個指標疊加而成，在計算方式上，地上成本+地下成本+級配成本=合計成本；
3.1 高層（12F-28F）
（1）單體地下成本（不包含車庫面積，投影地下室）單方標準：3700元/平米（參考北京某項目，具體視項目情況而定）計費基數(shù)：單體地下面積
（2）單體地上成本單方標準：1800元/平米（參考北京某項目，具體視項目情況而定）計費基數(shù)：單體地上面積為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）
（3） 級配成本：根據(jù)產(chǎn)品線檔次，不同級別因用材不同，成本差異較大，主要差異體現(xiàn)在外窗和外立面；單方標準：300元/平米、400元/平米不等
計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
3.2 小高層（7F-11F）
（1）單體地下成本（不包含車庫面積，一般不超過地上面積的10%） 單方標準：3500元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地下面積
（2）單體地上成本 單方標準：1800元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地上面積為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）
（3） 級配成本：小高層級配產(chǎn)品與高層接近，略高于高層；單方標準：300元/平米、500元/平米不等計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
3.3 洋房（5F-6F）
（1）單體地下成本（投影地下室）單方標準：2600元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地下面積
（2）單體地上成本單方標準：1800元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地上面積為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1800元/平米計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）
（3） 級配成本：洋房產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級配成本高于高層 單方標準：500元/平米、600元/平米不等計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
3.4疊拼/聯(lián)排（6F以下，多為4F）
（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的30%） 單方標準：2500元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地下面積
（2）單體地上成本 單方標準：1700元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地上面積為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：1900元/平米計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）
（3） 級配成本：疊拼產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級配成本高于高層 單方標準：根據(jù)建筑風(fēng)格550元/平米、600元/平米、700元/平米計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
3.5雙拼、獨棟產(chǎn)品
（1）單體地下成本（一般不超過地上面積的40%）單標準：3000元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地下面積
（2）單體地上成本 單方標準：1900元/平米（參考北京某項目）計費基數(shù)：單體地上面積為計算簡便，(1)（2）綜合計算可得出結(jié)構(gòu)成本：2200元/平米計費基數(shù)：采用報規(guī)面積（地上+地下）
（3） 級配成本：獨棟產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次最高，級配成本也是最高的
單方標準：普通風(fēng)格1200元/平米，法式風(fēng)格成本最高1600元/平米；
計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
PS：影響建安成本的因素很多，比如巖土狀況，裝配率比例，綠建要求等。具體情況要視土地本身規(guī)劃條件而定。
3.7 特殊科目有些費用可能有一些特殊配置，需要單獨進行計算，標準參考如下：
（1） 精裝修單方標準：按檔次差異較大，600元、1000元 、1600元、3000元不計費基數(shù)：（地上面積+附贈面積）*0.85
（2） 太陽能屋頂集熱式費用標準：4500-6000/戶( 分業(yè)態(tài)計算戶數(shù)）陽臺分戶式費用標準：3000-4000/戶
（3）充電樁：一體式一機一槍，4萬/套；
（4） 裝配式增加費：300元/平米；
四、社區(qū)管網(wǎng)工程費（合計220--450元/㎡）
包含給排水系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)，燃氣系統(tǒng)，供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備，智能化系統(tǒng)工程建設(shè)費用，區(qū)域差異較大，分為220--450不等，北京東部綜合成本240元/平米；
（1）給排水系：普通區(qū)域一般40元/㎡，某些新區(qū)100元/㎡；
（2）采暖系統(tǒng)：普通區(qū)域不收取費用，某些開發(fā)新區(qū)100-150元/㎡；
（3）燃氣系統(tǒng)：一般區(qū)域按照30-40元/㎡；
（4）供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備：電力系統(tǒng)屬于額度最高的科目，120-140元/㎡；
（5）智能化系統(tǒng)：高層產(chǎn)品10元/㎡，低層產(chǎn)品20元/㎡；以上5項計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下)
五、景觀費用（折合120-300元/㎡）
首先需要對景觀用地的概念做一個界定，建筑用地范圍紅線范圍內(nèi)，除去20%-30%建筑基底占地面積和市政道路外部分統(tǒng)稱景觀用地，景觀用地的硬景軟景搭配考慮按照7：3開；單方標準：景觀工程造價會根據(jù)風(fēng)格的同而差異很大，分為250、350、500元/㎡不等；計費基數(shù)：紅線用地面積--建筑投影面積-市政道路面積-（約為總占地70%）
六、配套設(shè)施費用（300-500元/㎡）
配套主要是以地庫、商業(yè)、會所為主，尤其是車庫部分，體量最大；
（1）車庫：按照車庫類型分為普通車庫和人防車庫，人防車庫需要設(shè)置人防設(shè)備、人防門等，成本稍高；單方標準：普通車庫 2800元/㎡ ，人防車庫 3100 元/㎡；計費基數(shù)：地下車庫面積（以某項目為例，地下/地上約30%）
（2）配套商業(yè)：主要是以毛坯交房的低層商業(yè)為準，根據(jù)風(fēng)格的不同成本存在一定差異；單方標準：普通風(fēng)格3000元/㎡左右，法式風(fēng)格3500元/㎡計費基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實際建筑面積為主，一般為地上面積；（若商業(yè)屬于高層1F，注意總面積不要重復(fù)計算）
（3）會所：根據(jù)項目定位，會所高端項目中出現(xiàn)，一般來說會所多為精裝修，所以成本標準比較高；單方標準：考慮3000元/㎡的裝修成本，普通風(fēng)格成本6700元/㎡，法式風(fēng)格7000元/㎡計費基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實際建筑面積計算
（4）配建小學(xué)、幼兒園：一般為低層產(chǎn)品，產(chǎn)品多為簡裝單方標準：教學(xué)樓2300-2500元/㎡ ，體育館2700元/㎡計費基數(shù)：根據(jù)實際建筑面積計算，一般為地上
七、工程相關(guān)費：監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編制費（30-50元/㎡）
屬于開發(fā)間接費大類，某些區(qū)域參考標準如下：單方標準：監(jiān)理費20元/㎡，預(yù)結(jié)算編制費15元/㎡，綜合35元/㎡；計費基數(shù)：報規(guī)面積（地上+地下）
稅費問題
占用稅稅主要包括增值稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地、個人所得稅以及契稅等。
1、增值稅
（1）稅目與稅率
增值稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)(包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物)兩個稅目，稅率是9%或征收率3%。
（2）特殊規(guī)定
轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征增值稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。土地租賃和不動產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征增值稅。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。
（3）納稅地及納稅時間納稅人銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。
增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈與不動產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
（5）二手房銷售問題題
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定：“五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的精通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
2、城市維護建設(shè)稅
計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的增值稅稅額。
稅率分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。
計公式:應(yīng)納稅額=增值稅稅額×稅率。
3、教育費附加
教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納增值稅的稅額費率為3%。
計算公式:應(yīng)交教育費附加額=應(yīng)納增值稅稅額×費率。
4、土地增值稅
計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。
計算公式：應(yīng)交土地增值稅=增值額×費率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金
5、房產(chǎn)稅
(1)以房產(chǎn)稅原值(評估值)為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。
計算公式為：房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)×(1-30%)×1.2%
(2)以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%。
計算公式為: 房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=年租金收入×12%
6、土地使用稅
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。
7、印花稅
印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。
分為從價計稅和從量計稅兩種。
應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。
（1）開發(fā)企業(yè)的會計帳簿、營業(yè)執(zhí)照等貼印花稅;
（2）土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅《關(guān)于印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號第三條規(guī)定，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅);
（3）在土地開發(fā)咨詢、施工、采購、房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅;
（4）進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動同時收取;
（5）在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元
8、企業(yè)所得稅
計稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額
稅率：
（1）企業(yè)所得稅的稅率為25%。
（2）非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%。
（3）符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
（4）國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅
（5）外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過渡期。
計算公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率
9、耕地占用稅
占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。
耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：
(一)人均耕地不超過1畝的地區(qū)(以縣級行政區(qū)域為單位，下同)，每平方米為10元至50元;
(二)人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元;
(三)人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元;
(四)人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。
10、個人所得稅
個人所得稅是以個人取得的各項應(yīng)稅所得對象征收的一種。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。
房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個人所得稅業(yè)務(wù)以外，特殊的就是拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)補償?shù)雀黜椦a償?shù)纳娑惽闆r。
11、契稅
契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。
注意：買受方的單位和個人為契稅的納稅人。
契稅以按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)。
現(xiàn)行契稅稅率為3-5%，各地有減半征收的情況。
大連市目前土地轉(zhuǎn)讓稅率為4%，在建工程轉(zhuǎn)讓稅率為4%，普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為1.5%，非普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為4%。
應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格*稅率。
其他費用主要包括：行政管理費用（主要是團隊工資及相關(guān)報銷費用等），以及銷售相關(guān)費用（主要是營銷推廣費用）。
前者一般在1.5-2.5%左右；后者一般在2.5%左右，不同的公司差距較大。
