二手房買賣面積有誤差怎么辦?二手房買賣應(yīng)注意什么?你是不是也曾遇到過(guò)這樣的問(wèn)題?你又是如何處理的了?下面聽(tīng)聽(tīng)小編來(lái)詳細(xì)的介紹,該如何處理。
一、二手房買賣面積有誤差怎么辦?
在二手房買賣中,除非雙方在合同中有明確的約定:“該房屋按照具體面積計(jì)價(jià),出現(xiàn)面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決。”否則購(gòu)房人不能要求退還面積差價(jià)款。
因?yàn)槎址抠I賣中影響二手房定價(jià)的因素很多,比如房屋環(huán)境、房屋質(zhì)量、房齡,甚至包括房屋裝修、房屋物業(yè)管理質(zhì)量、房屋附屬家具電器、小區(qū)入住率、鄰居的素質(zhì)等因素,其影響價(jià)位的因素比一手房買賣要多得多。而且,二手房買賣合同中,也沒(méi)有約定“房屋的單價(jià)或是房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容,所以一般認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計(jì)價(jià)。
此外,根據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣,二手房買賣雙方一般都會(huì)親自到實(shí)地看房。買賣雙方對(duì)房屋的實(shí)際情況包括面積情況都非常清楚。所以一般情況下,二手房都是按套計(jì)價(jià),并非按每平米單價(jià)出售,因此不存在補(bǔ)交面積差價(jià)款的問(wèn)題。當(dāng)然,如前所述,如果在合同中明確約定“該房屋按每平米單價(jià)計(jì)算”的除外。
二、二手房買賣應(yīng)注意什么?
1、原業(yè)主戶口是否已經(jīng)遷走?
戶口不僅關(guān)系到房屋的居住人的各種繳費(fèi)因素,更對(duì)房東的孩子入學(xué)升學(xué)等起著至關(guān)重要的作用,尤其是今后房屋遇到一些不可測(cè)因素如動(dòng)拆遷問(wèn)題,由于前業(yè)主戶口沒(méi)有遷走,那么麻煩就大了。
因?yàn)閯?dòng)遷補(bǔ)償款是按磚頭和人頭來(lái)補(bǔ)償?shù),原業(yè)主的戶口也享有補(bǔ)償?shù)馁Y格,如果原業(yè)主一定要補(bǔ)償,新業(yè)主也不能拒絕。其次是按戶籍規(guī)定原業(yè)主的戶口不遷走,新業(yè)主的戶口遷不進(jìn)去。
2、是否已前往煤氣公司辦理煤氣更名手續(xù)?
煤氣的更名手續(xù)不可不辦,除了繳費(fèi)因素之外,包括煤氣的保險(xiǎn)和出現(xiàn)意外事故的受益人都取決于煤氣賬單上的名字。
因此新業(yè)主在驗(yàn)收購(gòu)買的二手房屋時(shí)切記要去煤氣公司辦理更名手續(xù)。辦理更名手續(xù)時(shí)前業(yè)主有無(wú)煤氣欠費(fèi)也一目了然。
3、是否已前往物業(yè)公司辦理戶名變更手續(xù),并結(jié)清業(yè)主與物業(yè)公司的各種費(fèi)用?
新業(yè)主進(jìn)房前還要與前業(yè)主一起前往物業(yè)公司辦理戶名變更手續(xù),前業(yè)主在房屋內(nèi)居住多年,是否有欠繳的物業(yè)管理費(fèi)和維修費(fèi)應(yīng)該與前業(yè)主一起去物業(yè)公司當(dāng)面結(jié)清。
如果新業(yè)主忽略不去,那么前業(yè)主與物業(yè)公司的費(fèi)用糾紛就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到新業(yè)主頭上,而且這筆費(fèi)用遲早要交,如果不交,新業(yè)主的房屋將不能進(jìn)行買賣交易。
4、房屋的維修資金發(fā)票、物業(yè)管理費(fèi)押金收據(jù)是否已及時(shí)交接?
維修資金不是一筆小數(shù)目,隨著房屋使用年限的時(shí)間推移越來(lái)越發(fā)揮作用,因此新業(yè)主一定要求老業(yè)主將繳納過(guò)的維修資金發(fā)票交出收藏,這是已經(jīng)繳納維修資金的憑證。
此外,物業(yè)管理費(fèi)的發(fā)票也要交接,作為前業(yè)主已經(jīng)繳清物業(yè)管理費(fèi)的憑證。
5、房屋內(nèi)的各種設(shè)備發(fā)票、保修卡是否已交接?
大量的二手房是裝修房,居住多年的房屋,這類房屋與一手房的區(qū)別是,房屋內(nèi)已經(jīng)有大量電器設(shè)備,新業(yè)主最好能向前業(yè)主索取這些設(shè)備的發(fā)票,以備發(fā)生問(wèn)題之用,包括保修卡等。有了這些發(fā)票和保修卡,就可以在設(shè)備發(fā)生問(wèn)題時(shí)及時(shí)聯(lián)系賣家維修。
6、房屋的原裝修合同與裝修發(fā)票、保修卡是否已交接?
前面說(shuō)過(guò),二手房絕大部分是裝修房,因此新業(yè)主與老業(yè)主交接房屋裝修原合同和原發(fā)票就非常重要,因?yàn)楝F(xiàn)在的裝修魚(yú)龍混雜,許多隱蔽工程“搗漿糊”,一旦出了問(wèn)題,沒(méi)有合同和發(fā)票,即使投訴也無(wú)人受理。
現(xiàn)在很多業(yè)主經(jīng)常遇到這類情況,有的新業(yè)主住進(jìn)去不久,衛(wèi)生間滲水到樓下,樓下業(yè)主要求索賠,原來(lái)前業(yè)主裝修時(shí)沒(méi)有驗(yàn)收衛(wèi)生間的防水層所致,由于合同與發(fā)票均找不到,無(wú)法找施工企業(yè)索賠。
此外,許多前業(yè)主為了賣房而裝修,大部分都廉價(jià)裝修“貼門(mén)面”,用的是劣質(zhì)材料,在許多隱蔽工程上偷工減料,新業(yè)主不了解,住進(jìn)去常常叫苦不迭。
因此,新業(yè)主碰到新裝修的二手房,一定不要忘記索要裝修合同裝修發(fā)票裝修保質(zhì)卡,如果可能的話,與原業(yè)主簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,以保證在居住兩年內(nèi)隱蔽工程不出現(xiàn)問(wèn)題。
7、水、電、暖氣、煤氣、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等費(fèi)用是否已結(jié)清?
這一項(xiàng)和物業(yè)管理費(fèi)一樣,一定要交接清楚,不然的話,前業(yè)主的所有欠費(fèi)毫無(wú)例外會(huì)由新業(yè)主承擔(dān)。
這一系列問(wèn)題要逐項(xiàng)核實(shí),有發(fā)票的一定索要發(fā)票,沒(méi)有發(fā)票的也要保留相關(guān)的證據(jù)。這方面的案例糾紛不勝枚舉,希望購(gòu)買二手房的顧客切莫草率。