房產(chǎn)交易“套路”也分類 別以為現(xiàn)房就安全

房產(chǎn)交易過程中存在不少的風險和陷阱，明確風險才有防范的可能。所謂“知已知彼百戰(zhàn)不殆”，而對于購房者而言，購買新房和二手房多面臨的潛在風險又是有區(qū)別。

首先，我們來盤點一下新房可能存在的風險：

1、變更樓盤規(guī)劃，無證施工

樓盤規(guī)劃包括兩個方面，一個是樓盤周邊的配套規(guī)劃，一個是樓盤本身。前者在簽訂購房合同時，一定要將相關(guān)配套的配建及具體完工時間落實在合同中，以免后期交房后，這些配套遲遲不見蹤影，也為明確責任提供依據(jù)。對樓盤自身的規(guī)劃變更常見的有樓盤樓棟、層數(shù)的增加、修改。要知道私自增加的樓棟、層數(shù)是不在房屋的規(guī)劃許可證書中體現(xiàn)的，而不動產(chǎn)證的辦理要參考規(guī)劃許可證。如果該樓不在證件里邊，那么后期很可能無法辦理不動產(chǎn)證。不知道的人可能壓根不會注意合同和證件的重要性。

2、贈送面積

買房時常常聽到開發(fā)商承諾買房送面積，但是需要清楚的是不是所有的房屋都送，也許只是特定樓層才有贈送面積的福利。比如一層送地下室，頂層送露臺等，其他樓層可能最多只是送半個陽臺而已。切莫為了贈送面積而沖動購買不適合自己的樓層和戶型。

3、精裝修房屋

精裝修房屋的好處之一就是省去了后期裝修的繁雜程序，可以直接拎包入住，還有一個亮點就是開發(fā)商承諾的裝修材料集中采購大品牌產(chǎn)品，價格更優(yōu)惠。但是缺點在于購房者無法監(jiān)控裝修材料和施工細節(jié)，如果前期不注意，沒有將裝修材料和施工細節(jié)的相關(guān)問題寫入合同的話，后期發(fā)現(xiàn)問題，很難追究責任。

4、樣板間效力

實際購房中，唯一能看到自己所購買房子的實物和雛形就是樣板間了，這里的問題是，樣板間是開發(fā)商邀請知名設(shè)計師親自設(shè)計的，無論是從視覺上，還是體驗感上都是十分符合人的心理感受。再加上燈光、布局甚至是面積的改造，很多購房者就是因為參觀了樣板間而沖動購房。但實際購買的房屋與樣板間比起來是大打折扣的。

5、置業(yè)顧問的心理戰(zhàn)術(shù)

買房選擇一個靠譜的置業(yè)顧問很重要，但是也要小心置業(yè)顧問的賣房戰(zhàn)術(shù)，時不時的一個電話告訴你房源快沒了，或者一個信息催促你趕緊簽合同，要不就賣給別人了，來打心理戰(zhàn)。如果你被置業(yè)顧問牽著鼻子走，那么，你買到的房子很可能是一個并不理想的房子。因為這是很普遍的銷售策略，買房要有緊張感沒錯，緊張過度，就可能造成盲目購房了。

6、高大上的宣傳廣告

面對整個城市鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告，眼花繚亂也心神動亂，迷迷糊糊就選擇了一個設(shè)計漂亮的樓盤，花大價錢購買，那么你就上當了。廣告從來不是要不要購買的參考標準，因為廣告的虛假性實在是太大了，后期很少有按照廣告來設(shè)計的樓盤。

和新房相比，二手房多為現(xiàn)房，所見即所得，但因缺少必要的流程監(jiān)管，也會面臨一些問題：

1、貸款抵押

房屋到底處于什么狀態(tài)，購房者是不知情的。而且，現(xiàn)在的房屋交易非常頻繁，房東買完沒多長時間開始轉(zhuǎn)手交易的事情也是大有存在�，F(xiàn)在很多房子都是通過向銀行貸款購買的，在貸款未還完之前，所有的房子都是被抵押在銀行的。這樣的房子如果不付完貸款，就無法進行交易，更不能進行過戶和辦證。所以買房前要確保原業(yè)主將房子從銀行中解押，拿回產(chǎn)權(quán)之后，再進行交易。

2、一房二賣

一房二賣這種現(xiàn)象是二手房交易里的一個病態(tài)問題。它利用購房者消息不通或者鉆法律空子，將房屋同時賣給兩個買主，購房者在不知情的情況下，付了錢卻無法辦理房產(chǎn)的過戶和不動產(chǎn)證辦理。所以，為了應對這一問題，購房者一定要時刻保持警惕，在交錢簽合同的同時，就約定辦理過戶和不動產(chǎn)登記的時間，盡快完成。切莫一拖再拖，給不法之人留下鉆空子的機會。

3、戶口問題

二手房交易過程中，戶口是一個很大的問題，如果原房東在房屋交易后，沒有遷出自己的戶口，那么新房東則無法落戶。如果不注意，將會對后期子女入學，落戶產(chǎn)生很大的影響。解決方法是：合同中約定戶口遷移事件，并在原房東遷出戶口后，再支付剩余房款。還有，一定要到當?shù)毓�安局戶籍管理處查詢是否已�?jīng)完成戶口遷移。

4、產(chǎn)權(quán)共有

二手房交易查看不動產(chǎn)證是非常重要的環(huán)節(jié)，不僅能看到房屋產(chǎn)權(quán)的真實性，還有房齡，房屋產(chǎn)權(quán)共有人的數(shù)量。購買多人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的房屋，一定要得到所有產(chǎn)權(quán)共有人的同意才可以。否則，即使簽了合同，也是無效的，更甚者，可能發(fā)生有的產(chǎn)權(quán)人并不同意出售房屋，如果購房者此前已交付部分金錢，那這個時候糾紛就產(chǎn)生了。所以了解產(chǎn)權(quán)共有人是很有必要的。