越層復式怎樣算？

   現(xiàn)在，房地產(chǎn)市面上房屋結構流行躍層和復式，但許多買房人搞不清這兩者之間的區(qū)別，更不清楚怎樣計算它們的面積。

    通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

    復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。這種做法香港的住宅設計中有一些例子，是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。

    復式住宅實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），和底層之間有視線上的交流空間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和躍層住宅的空間是兩種不同的類型。

    在住宅建設中，很少有做到真正意義上的躍層住宅的，常見到的是在住宅樓頂層，利用屋頂或坡屋頂空間向上躍半層，這樣的住宅該如何界定呢？簡單地講，如果上下兩層在同一空間內，也就是說從下層室內可以看見上層的墻面、欄桿或走廊等部分，應稱為復式住宅。 

    躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩屋的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會和城市建設委員會1997年頒發(fā)的《北京市計算住宅使用面積的規(guī)定》進行計算，其中明確指出了坡屋頂使用面積的計算標準：

    利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（盥洗、便溺）、采光、通風外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積：

    1.使用房間的凈高度最低處不應低于1.5米（含）；

    2.使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1平方米（含）。

    滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過2.1平方米（含）部分不足房間總面積的一半，則按超過2.1平方米（含）部分凈面積的2倍計入使用面積。

    復式住宅的面積計算也參照同一標準。如果夾層面積部分滿足上述條件，應計入使用面積。