房地產(chǎn)稅費(fèi)還能降嗎？

 1998年前，手續(xù)費(fèi)的交納標(biāo)準(zhǔn)是房屋交易額的2％，由買賣雙方各負(fù)擔(dān)1％。自1998 年開(kāi)始，為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市房地局將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為1％，買賣雙方各負(fù)擔(dān)0.5％。此次調(diào)整，是歷年來(lái)手續(xù)費(fèi)調(diào)整幅度最大、數(shù)額降得最多的一次。今年初，北京市房地局轉(zhuǎn)發(fā)市物價(jià)局、市財(cái)政局又發(fā)《關(guān)于房屋買賣手續(xù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》要求：原房屋買賣需交納的1％手續(xù)費(fèi)再次下調(diào)，幅度超過(guò)了50％。然而

    房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)不同，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)有很明顯的特點(diǎn)。國(guó)家規(guī)定的真正屬于財(cái)政稅收的正規(guī)稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的并不多，而屬于非稅收性質(zhì)的費(fèi)卻非常多。所以，要通過(guò)調(diào)整稅費(fèi)來(lái)降低房地產(chǎn)價(jià)格，可調(diào)整的主要是費(fèi)而不是稅。

    房地產(chǎn)稅費(fèi)知多少？

    與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售有關(guān)的稅費(fèi)種類很多，從立項(xiàng)至售后，都會(huì)反映在消費(fèi)者所支付的價(jià)格中，這些稅費(fèi)主要有：耕地占用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等12種。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售有關(guān)的費(fèi)種則有近70種。其中前期工程階段有33項(xiàng)，工程建造階段有17項(xiàng)，與房地產(chǎn)交易階段有關(guān)的有10項(xiàng)，房地產(chǎn)使用階段還有8項(xiàng)，如普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)等。 字串5

    稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重在哪里？

    分析一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易各環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，可以發(fā)現(xiàn)林林總總的稅費(fèi)，屬于正稅的稅種是與其他產(chǎn)業(yè)一樣都要繳付的，而房地產(chǎn)業(yè)特有的則更多集中在費(fèi)種中。

    費(fèi)種太多。粗算起來(lái)，在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易有關(guān)的費(fèi)種中，經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)就有三十多項(xiàng)，其余的費(fèi)稅既不是經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，也不是行政性收費(fèi)，比如勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、城市房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)種有些類似于行為稅。而土地使用費(fèi)、地下水資源養(yǎng)蓄基金等又帶有資源稅的性質(zhì)。

    稅種交叉。在與房地產(chǎn)有關(guān)的正稅中，耕地占用稅有資源稅性質(zhì)；企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅有所得稅性質(zhì)；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅則是界于行為稅和資源稅之間。其他的稅種則都屬于與房地產(chǎn)交易有關(guān)，屬于流轉(zhuǎn)稅。這些屬于流轉(zhuǎn)稅的稅種，如營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等，都是以交易房產(chǎn)的交易額來(lái)計(jì)征的。也就是說(shuō)不論開(kāi)發(fā)商或業(yè)主是否從交易中獲得收益，都要交納這些稅，有收益者還要再交納所得稅�？梢�(jiàn)這樣的稅種設(shè)置，不利于鼓勵(lì)房地產(chǎn)的交易行為。

    價(jià)格壟斷。在與房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)種中，大部分收費(fèi)是經(jīng)營(yíng)性的。設(shè)計(jì)費(fèi)和中介費(fèi)最為典型，但是由于收費(fèi)單位往往是政府管理部分下屬的具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的管理機(jī)構(gòu)，具有管理者和經(jīng)營(yíng)者兩重身份。同時(shí)由于它的政府身份，使它具有同行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壟斷地位，所以這種收費(fèi)就無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，企業(yè)只能被動(dòng)接受。這無(wú)形中就等于企業(yè)和業(yè)主，要為政府機(jī)關(guān)的“創(chuàng)收” 付額外的代價(jià)。 字串2

    公共消費(fèi)不均。居民購(gòu)買物業(yè)，要交物業(yè)管理費(fèi)，這一點(diǎn)是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房?jī)r(jià)中還包括了市場(chǎng)公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、市政工程費(fèi)。這些用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用，不買房的居民則不用交納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。

    政府為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需，降低房?jī)r(jià)，近期做了不少努力，相繼出臺(tái)了幾次有關(guān)減稅的房地產(chǎn)政策。經(jīng)濟(jì)適用房的減稅政策是最有效的，經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)業(yè)績(jī)足以說(shuō)明了這點(diǎn)。然而，對(duì)于一般商品房的減稅政策顯然力度不如經(jīng)濟(jì)適用房。手續(xù)費(fèi)在交易過(guò)程的各種稅中，只是一個(gè)較小的費(fèi)種，稅費(fèi)數(shù)額較大的是契稅、印花稅等。而對(duì)房?jī)r(jià)起直接影響作用的是各種市政建設(shè)的公共稅費(fèi)及各種經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用。所以，對(duì)商品房市場(chǎng)的減稅政策還很不系統(tǒng)，還沒(méi)有真正實(shí)在的開(kāi)展，只是有些雷聲而已。要減少稅費(fèi)，降低房?jī)r(jià)并不是件容易的事。