在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本組成中，除了土地取得成本，工程建設(shè)成本在建設(shè)項(xiàng)目總成本中占據(jù)了最大的比例。我們現(xiàn)在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制更多的是集中在建設(shè)施工階段，其表現(xiàn)形式是只注重施工預(yù)算和竣工結(jié)算，而忽視施工前的造價(jià)控制――即設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，只注重砍價(jià)和壓價(jià)而忽視了科學(xué)合理的定價(jià)，結(jié)果造價(jià)控制效果并不理想。從而導(dǎo)致預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象屢有發(fā)生，項(xiàng)目投資資金也在不斷增加。因此，價(jià)格機(jī)制是造價(jià)管理的核心問(wèn)題，也是投資宏觀決策和提高項(xiàng)目投資效益的一個(gè)核心問(wèn)題。 

 

 

　　工程造價(jià)控制的關(guān)鍵在于投資決策和設(shè)計(jì)階段，一旦項(xiàng)目完成投資決策后，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)入設(shè)計(jì)階段，眾所周知設(shè)計(jì)費(fèi)占建設(shè)工程全費(fèi)用的1%~2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響度占75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞對(duì)整個(gè)工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。 

 

　　1.1 設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位；從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的工程洽商。 

 

　　1.2 實(shí)行限額設(shè)計(jì)。推行限額設(shè)計(jì)，有效控制工程造價(jià)。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，要制定雙贏策略，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。房地產(chǎn)公司的工程造價(jià)管理人員，應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)積極配合，及時(shí)提供可靠的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，能動(dòng)地影響工程設(shè)計(jì)。 

 

　　1.3 開(kāi)展價(jià)值工程的應(yīng)用。在確保產(chǎn)品壽命周期的條件下，力求以最低的成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法，以獲得最佳綜合效益。在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行多方案比選時(shí)，利用價(jià)值工程原理進(jìn)行方案優(yōu)化，綜合各方面因素選定路徑最短、工程量最少、技術(shù)先進(jìn)及經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，以達(dá)到合理、有效地控制工程造價(jià)的目的。 

 

　　1.4 加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。對(duì)設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查，要象工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。 

 

 

　　新開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)，工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心。通過(guò)招投標(biāo)一是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，二是降低工程成本。 

 

　　首先要嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書(shū)，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。并要詳細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)書(shū)，特別要注意明顯低于市場(chǎng)價(jià)、漏項(xiàng)或標(biāo)書(shū)中不明確內(nèi)容，在詢標(biāo)時(shí)要詳細(xì)了解明顯低于市場(chǎng)價(jià)項(xiàng)目的彌補(bǔ)方式或消化途徑，在此基礎(chǔ)上推薦真正合理低價(jià)的單位為中標(biāo)單位。另外，工程招標(biāo)應(yīng)盡量采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，要根據(jù)市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定確保雙方按約履行，盡量減少因甲乙雙方責(zé)任不清造成扯皮的現(xiàn)象。 

 

　　同時(shí)，通過(guò)招投標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價(jià)適中的施工隊(duì)伍。施工隊(duì)伍的優(yōu)劣直接關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力，它不僅使企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。 

 

 

　　工程項(xiàng)目建設(shè)控制的目標(biāo)是質(zhì)量、進(jìn)度和造價(jià)三大要素，他們既是統(tǒng)一的，又是矛盾的一個(gè)整體。在工程質(zhì)量必須符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開(kāi)發(fā)商可以調(diào)整的只有造價(jià)和工期，必須做到將造價(jià)與工期掛起鉤來(lái)，因?yàn)橐晃兜刈非蠊て�，�?shì)必增加投資，而工期拖延，不僅會(huì)增加投資，更會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾，并帶來(lái)延期交房的經(jīng)濟(jì)損失。 

 

　　3.1 合理控制工程洽商。工嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，盡可能把變更控制在設(shè)計(jì)階段的初期，對(duì)工程造價(jià)影響較大的設(shè)計(jì)變更，要先算帳后變更。工程施工是一種有計(jì)劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會(huì)迫使承包商改變既定的進(jìn)度計(jì)劃，重新安排勞動(dòng)力、材料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會(huì)使開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)管理人員喪失對(duì)施工問(wèn)題的預(yù)見(jiàn)性，喪失對(duì)工期、造價(jià)控制的主動(dòng)性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費(fèi)用的索賠此類問(wèn)題的處理。所以，開(kāi)發(fā)商在加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的同時(shí)，也應(yīng)該嚴(yán)格工程變更的管理制度。 

 

　　3.2 加強(qiáng)對(duì)于材料供應(yīng)商及工程總承包商的管理。開(kāi)發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反饋施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備、材料的采購(gòu)計(jì)劃。在開(kāi)發(fā)商與供貨商的合同中，必須考慮與工程總承包工序的銜接，避免總分包合同職責(zé)不清引起索賠。簽訂合同后又要隨時(shí)掌握供應(yīng)商的設(shè)備、材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商對(duì)工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會(huì)。 

 

　　3.3 健全工程簽證管理制度。針對(duì)做好材料的加工定貨，開(kāi)發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少簽證發(fā)生。 

 

　　3.4 合同管理是施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商的造價(jià)管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求，另一方面還要盡量做好自己工作，減少承包商的索賠機(jī)會(huì)。 

 

 

　　工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價(jià)的前提和保障。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。并且竣工結(jié)算應(yīng)以工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確、預(yù)算單價(jià)套用是否正確、各項(xiàng)取費(fèi)是否合理、施工索賠是否正確為審計(jì)重點(diǎn)。 

 

　　事后造價(jià)分析評(píng)價(jià)是對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的一次性綜合性評(píng)價(jià)，也是對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)控制的總結(jié)。首先要對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行整理、分析和歸類，分析影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，為下次項(xiàng)目的控制提供參考，特別是預(yù)算目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異、原因等。同時(shí)總結(jié)出以后成本控制的措施及努力方向，通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)會(huì)使我們的造價(jià)管理水平不斷得到提高，工作方法會(huì)不斷創(chuàng)新，造價(jià)控制管理能力會(huì)不斷加強(qiáng)。 

 

　　工程造價(jià)管理是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性都很強(qiáng)的管理工作，它貫穿于投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)施工和項(xiàng)目竣工的各個(gè)階段，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，工程造價(jià)管理已經(jīng)越來(lái)越受到人們的重視。對(duì)工程造價(jià)全過(guò)程全面地控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)的保證，有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員要積極發(fā)揮主觀能動(dòng)性，變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制，變事后控制為事先控制，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行在各階段的造價(jià)控制特點(diǎn)，采用不同方法和手段進(jìn)行全過(guò)程、全方位的控制，才能確保造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才能為社會(huì)創(chuàng)造更優(yōu)良的產(chǎn)品，才能創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。