“豪宅”指該項目平均售價定位為該區(qū)域中檔住宅均價200%及以上的項目，且一線城市銷售單方建安成本占售價比重不超過20%，二線及其他城市銷售單方建安成本占售價比重不超過25%。

萬達為建設(shè)高品質(zhì)住宅，打造萬達豪宅品牌，現(xiàn)有集團在施及確定2012年后即將實施的豪宅精裝修施工項目共計26個，交付面積585萬平方米，總造價約156億。其中：A版豪宅項目共計5個，交付面積137萬平方米，總造價約44億。B版豪宅項目共計21個，交付面積449萬平方米，總造價約112億。

萬達2011版建造標準，將精裝住宅分為四個精裝成本等級：

A版：3500元/㎡

B版：2500元/㎡

C版：1200元/㎡

D版：800元/㎡

本文將以B版豪宅項目的成本管控為例來展開說明。

 

▌一、萬達豪宅樣板間成本管控要點

 

1.成本部聯(lián)合設(shè)計營銷共同研討，推出豪宅標準測算模板

主要包括：面積指標、造價指標、主要材料用量分析、主材菜單。

自動生成：造價限額指標、材料用量限額指標。

2.相關(guān)材料、做法、綜合單價均形成菜單

方便設(shè)計人員、項目公司快速、準確測算；可自動生成各種技術(shù)經(jīng)濟指標；對比標準快速發(fā)現(xiàn)超支項，找到優(yōu)化方向；細項分解指標均需滿足目標成本要求。

3.材料用量限額指標

4.增加投入，提升科技品質(zhì)。

雙控開關(guān)設(shè)置、一鍵關(guān)閉功能、分室溫控、戶式新風系統(tǒng)、分戶凈水系統(tǒng)預留、電子門鎖、同層排水系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、數(shù)字寬帶接入系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)。

成本增加：A版300元/㎡；B版240元/㎡。

 

▌二、萬達B版豪宅項目樣板間成本管控

 

1.樣板間戶型選取原則

（1）原則上選取典型大堂和電梯廳，并按實景建設(shè)

（2）原則上選取最大戶型和主力戶型作為本項目的樣板間

2.樣板間分階段管控要點

（1）圖紙階段

a.樣板間根據(jù)精裝模塊進行翻圖，完成精裝方案和一版施工圖。

b.進行初步成本測算，調(diào)整設(shè)計，形成落單施工圖。

c.確定精裝圖紙，并反饋調(diào)整建筑施工圖

（2）材料封樣、櫥柜深化及設(shè)備選定

a.進行石材、壁紙、石膏線、墻地磚等施工材料的封樣。特別是石材大板的現(xiàn)場確認。

b.進行櫥柜、衣柜的廠家招標及二次深化設(shè)計的確認與定樣。反饋廚房設(shè)備點位給精裝設(shè)計和建筑施工圖設(shè)計。

c.進行入戶門、戶內(nèi)門、木作套線的招標及二次深化設(shè)計的確認與廠家定樣。

d.確定電器品牌和選型。

e.確定衛(wèi)生潔具和五金件。

f.確定開關(guān)面板品牌和定樣。

g.確定木地板品牌和定樣。

h.確定單元銅門廠家及二次深化設(shè)計和現(xiàn)場定樣。

（3）軟裝招標及方案確定

樣板間的軟裝應嚴格按照模塊要求選型。家具、燈具、窗簾、地毯、裝飾畫等都應通過項目管理中心設(shè)計部的確認后采購。

（4）精裝施工

a.樣板間的精裝施工單位應從商業(yè)地產(chǎn)公司五星級酒店內(nèi)裝合格供方品牌庫中選取。

b.樣板間施工應注重石材、木作、壁紙等主材的進場及施工順序，做好收邊收口的處理及成品保護。

3.樣板間驗收標準

B版豪宅樣板間達到怎樣標準才能驗收通過呢？

（1）與模塊的符合性：

由檢查小組拿模塊實景照片和各空間深化詳圖核查與模塊的符合性。

（2）施工品質(zhì)重點關(guān)注：

a.石材色差、品質(zhì)、拼縫、倒角是否符合管控要求

b.木作漆面飽滿、光澤度、接縫是否符合管控要求

c.馬賽克平整度、勾縫的均勻度、色彩是否符合管控要求

d.壁紙的平整度與接縫是否符合管控要求

e.吊頂分級、色彩、收邊、倒角是否符合管控要求

（3）軟裝效果：

a.是否嚴格按模塊要求搭配家具和配飾

b.軟裝的豐滿度、格調(diào)、色彩、品質(zhì)是否符合模塊要求

（4）參觀動線合理、順暢、步步有亮點。

（5）景觀是否按豪宅標準進行配置。

以上任一項不合格均不允許開放。

 

▌三、萬達豪宅實體樓成本管控要點

 

1.招標控制

（1）供應商的選擇

酒店供方品牌庫中選擇、選擇區(qū)域性、施工任務(wù)量。豪宅項目供方選擇必須上報集團審批通過后方可實施！

（2）合理劃分標段

建議按每棟進行劃分，金額6000萬，200套以內(nèi)考慮。

2.采購要點

（1）確定甲供原則

產(chǎn)品設(shè)備、活動部分、業(yè)主關(guān)注。

（2）甲供內(nèi)容

若超出原則，必須上報集團批準方可實施！

 

▌四、萬達B版豪宅項目實體樓成本管控

 

1.模塊擴展

（1）項目公司根據(jù)集團簽批的《可售物業(yè)住宅精裝模塊分類執(zhí)行書》中確定的精裝模塊為模板，擴展到全項目所有B版建造標準的戶型和大堂的精裝施工圖設(shè)計；

（2）原則上每個項目有深淺兩種風格，戶型面積＞220㎡的采用深色，戶型面積≤220㎡的采用淺色；

（3）地下室大堂依據(jù)首層大堂的精裝設(shè)計風格進行方案和施工圖設(shè)計，報項目管理中心設(shè)計部審批通過后實施。

2.精裝模塊與建筑實體的符合度

（1）精裝施工圖應嚴格按照建筑實體的房間尺寸進行復核；

（2）當不同樓層出現(xiàn)房間差異較大時（如上下樓層剪力墻厚度差異等），精裝施工圖應分樓層出圖；

（3）當房間尺寸與精裝模塊有差異時，應保證玄關(guān)主背墻、客廳主背墻、沙發(fā)主背墻、臥室主背墻、玄關(guān)水刀拼花、客餐廳地面拼花的尺寸不變，便于主材的統(tǒng)一采購；

（4）其他與模塊不符處應特別進行圖紙說明，并報項目管理中心設(shè)計部審批通過后實施。

3.機電點位合圖

（1）精裝施工圖完成后，應由建筑施工圖單位進行機電點位的合圖，以保證土建施工時，機電點位一次安裝到位；

（2）機電點位合圖應由項目公司自審后上報項目管理中心設(shè)計部審批。

4.材料封樣

（1）所有效果類的施工材料封樣均應與樣板間材料一致；

（2）所有效果類的施工材料封樣均應由項目管理中心設(shè)計部確認后實施。

5.模塊執(zhí)行與驗收

（1）實樓樣板段檢查和入伙前檢查是檢驗模塊實施效果的管理措施；

（2）實樓樣板段和入伙均需項目管理中心設(shè)計部、質(zhì)監(jiān)部聯(lián)合驗收，項目中心審批后方可大面積施工和入伙；

（3）實樓樣板段和入伙檢查重點關(guān)注：石材、木作、壁紙等的完成質(zhì)量，以及收邊收口、成品保護；

（4）樣板房實景攝像片是實樓交付的驗收標準。