關(guān)鍵詞：工程項目；商品住宅；成本控制；控制方法

Abstract:With the increase of national macro-control, the real estate market gradually mature, commodity residential sales prices will gradually become stable and commodity residential environment will gradually improve. Real estate developers should be timely change ideas, change the traditional heavy business management idea, to light from commodity residential development project investment decision, the design, construction management and later marketing planning four aspects, deal with different conditions, using a variety of methods in residential district strengthen control and lower commodity residential construction cost, to maximize the economic efficiency.

Keywords：construction project；commercial residential buildings；Budgeting control；control method

現(xiàn)代建設(shè)工程市場的激烈競爭，從表觀上看是產(chǎn)品質(zhì)量和價格的競爭；從內(nèi)涵上看是工程實力、人才及服務(wù)質(zhì)量的競爭；從企業(yè)經(jīng)濟角度則是在同等質(zhì)量下的成本競爭，就此而言，產(chǎn)品成本決定一個企業(yè)的競爭力。成本控制是企業(yè)管理活動中永恒的主題，成本控制的直接結(jié)果是降低成本，增加利潤，以經(jīng)濟實力提升企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)能力和管理水平，增強企業(yè)核心競爭力。加強成本控制，降低成本消耗，提高獲利水平，已成為建設(shè)企業(yè)求生存與發(fā)展的關(guān)鍵。

 

商品住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)（單位）建設(shè)并**、出租給使用者，僅供居住用的房屋。住宅小區(qū)是以商品住宅為依托的同時配備一些基礎(chǔ)設(shè)施，能夠滿足人群居住的集群建筑體的統(tǒng)稱。商品住宅開發(fā)投資是指開發(fā)商為了取得預(yù)期收益而進行資金投入的一種經(jīng)濟活動行為。即開發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始, 經(jīng)過前期的項目的可行性研究，中期的規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)過程, 建設(shè)成質(zhì)量合格的能滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品, 最后通過房地產(chǎn)市場銷售收回投資, 獲取投資收益。

我國商品住宅小區(qū)成片開發(fā)的形成和發(fā)展，主要取決于三個條件：一是住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是在房屋統(tǒng)建的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的綜合開發(fā)。我國房地產(chǎn)開發(fā)形成的過程，也是上述三個條件成熟和完善的過程，在這個發(fā)展的過程也存在一些問題。

在住房制度改革前，我國實行的是高度集中的計劃經(jīng)濟模式，房屋建設(shè)、分配與使用完全實行國家計劃管理，生產(chǎn)性用房，有國家計劃投資建設(shè)并無償劃分給企業(yè)使用；非生產(chǎn)性用房和居民住房，則由國家統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配使用。投資主要是來自國家，在各種改革到來后，國有企業(yè)改制，先前的國家投資的居住用房體制改革后所有權(quán)的歸屬就存在爭議，投資的資金來源渠道單一，嚴重的限制了私有資本的運轉(zhuǎn)和創(chuàng)造價值。尤其當時的商品住宅與社會經(jīng)濟狀況發(fā)生矛盾，特別是與普遍存在的低薪工資制度發(fā)生矛盾，其結(jié)果使的房地產(chǎn)只有投入沒有產(chǎn)出，舊的管理體制割斷了城市住宅生產(chǎn)與流通兩個環(huán)節(jié)的正常聯(lián)系，使得房地產(chǎn)業(yè)難以形成。

由于國家統(tǒng)一建設(shè)，在設(shè)計使用上只從單方面考慮，如住宅區(qū)全部建成一片，無相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在后期規(guī)劃又進行變更，已建的住宅在一定程度上不能滿足人們生活居住的要求。走出住宅開發(fā)的誤區(qū)，加強住宅的規(guī)劃設(shè)計，積極開發(fā)和推廣新材料、新技術(shù)。

一個小區(qū)的規(guī)劃的合理關(guān)鍵取決于它在功能分區(qū)上滿足人們的居住生活，但是小區(qū)的規(guī)劃上存在著很多不合理之處。如區(qū)內(nèi)主干道畫十字，打格子，主次不分明。在建筑設(shè)計方面，無空間層次。小區(qū)內(nèi)的給排水管布設(shè)不合理，居住與配套設(shè)施不合理如小區(qū)中需要的相應(yīng)停車位不能滿足用戶的需求。居住小區(qū)中的園林綠化不能滿足基本的綠化要求，同時不滿足城市規(guī)劃總體要求的部分，同樣是不合理的。

施工項目管理就是為了使項目順利實現(xiàn)所要求的質(zhì)量、工期、成本所進行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。施工項目的成本控制，應(yīng)伴隨項目建設(shè)的進程漸次展開，此外，還要注意各個時期的特點和要求。各個階段的工作內(nèi)容不同，成本控制的主要內(nèi)容不同，任務(wù)也不同。為實現(xiàn)施工項目的成本控制的目標，應(yīng)做好項目預(yù)算成本、計劃成本、實際成本、合同管理為主要內(nèi)容的施工項目全工程的控制。

商品房開發(fā)總投資中主要由土地使用費、開發(fā)建設(shè)成本、開發(fā)期間費用、稅費和利潤構(gòu)成。土地使用費指開發(fā)商為獲得建設(shè)用地而需支付的土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷補償費。開發(fā)建設(shè)成本由以下三項費用構(gòu)成。

(1) 前期工程費: 包括水文、工程地質(zhì)勘察測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、建筑勘查設(shè)計、招投標審查等依據(jù)權(quán)限部門批準的收費和施工通水、通電、路及平整場地等費用支出。

(2) 建筑安裝工程費: 包括房屋主體部分的土建、水電暖安裝工程費、設(shè)備購置費等。

(3) 附屬工程費: 包括住宅小區(qū)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。開發(fā)期間費用: 指與開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、貸款利息等支出。

工程成本控制的主要內(nèi)容有以下幾個方面：

（1）      搜集實際成本數(shù)據(jù)

（2）      實際成本數(shù)據(jù)與成本計劃目標進行比較

（3）      分析成本偏差及原因

（4）      采取措施糾正偏差

（5）      必要時修改成本計劃

（6）      按照規(guī)定的時間間隔編制成本報告

成本控制報告可單獨編制，也可以根據(jù)需要與進度、質(zhì)量、安全和其他進展報告結(jié)合，提出綜合報告。

工程成本控制應(yīng)滿足下列要求

（1）      控制生產(chǎn)要素的采購價格，要按照計劃成本目標值來控制生產(chǎn)要素的采購價格，并認真做好材料、設(shè)備進場數(shù)量和質(zhì)量的檢查、驗收與保管。

（2）      控制生產(chǎn)要素的利用效率和消耗定額，要控制生產(chǎn)要素的利用效率和消耗定額，如任務(wù)管理、限額領(lǐng)料、驗工報告審核等

（3）      控制引起成本增加的其他因素，如工程變更等所引起成本增加的其他因素。

（4）      健全工程項目財務(wù)管理制度，承包人必須有一套健全的項目財務(wù)管理制度，按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)�項目資金的使用和費用的結(jié)算支付進行審核、審批。使其成為項目成本控制的一個重要手段。

（5）      增強員工的成本意識和控制能力，加強對員工的成本意識和控制能力的培訓(xùn)，并把項目成本管理責(zé)任制度與對員工的激勵機制相結(jié)合，以增強管理人員的成本管理水平。

（6）      做好成本風(fēng)險的分析和預(yù)控，同時還要做好不可預(yù)見的的成本風(fēng)險的分析和預(yù)控，包括編制相應(yīng)的應(yīng)急措施等。

明確了工程項目的成本組成、成本控制的內(nèi)容、成本控制的要求，那么我們就要按照一定的步驟，采取科學(xué)可行的措施和方法，對成本進行控制。以便達到管理好項目，實現(xiàn)最后的經(jīng)濟效益。

1.      編制投資控制規(guī)劃：投資控制規(guī)劃是根據(jù)項目的工程建設(shè)進度確定和分解擬建的投資目標。

1）              投資目標是開發(fā)項目的預(yù)計的最高投資限額，是進行投資控制最基本的依據(jù)，因而投資目標的確定應(yīng)具有嚴肅性和科學(xué)性。投資控制目標應(yīng)隨工程建設(shè)過程的進展而分階段地設(shè)置。

2）              在項目的工程建設(shè)過程中要有效地進行投資控制，僅有總投資目標是不夠的，還需要將總投資進行適當?shù)姆纸夂途C合。

2.      費用比較：投資計劃值與投資實際值的比較，在項目的各個階段，應(yīng)及時收集、匯總費用支出的實際值，要不斷地與計劃值進行費用比較。在項目的施工階段，主要是實際投資與合同價的比較。在具體的工作中，應(yīng)該注意實際投資與實際支出費用的區(qū)別。另外，實際投資與合同價在構(gòu)成方面也可能存有差異，如實際投資可能會增添一些合同價以外的費用，如技術(shù)措施費、索賠費用等。

3.      偏差分析：費用比較的結(jié)果總會顯示出投資計劃值與實際值之間存在著差異。

1）局部偏差和累計偏差：（局部偏差一是相對于總項目投資的投資偏差而言；二是相對于已經(jīng)實施的時間而言）。

累計偏差是一個動態(tài)的，局部與累計相將結(jié)合，動態(tài)和全局控制相結(jié)合，在發(fā)生費用偏差的時候可以及時的控制。

2）絕對偏差和相對偏差：通過對比來控制和觀察并采取相應(yīng)的措施，依據(jù)出現(xiàn)的次數(shù)和幅度來尋找相應(yīng)的控制方法。

4        未完工程的投資預(yù)測：施工工程中根據(jù)已完工程實際投資的情況以及對偏差原因的分析，對預(yù)測的時間點以后各期和全部未完工程所需的投資進行的估計和測算，這樣做可以及時的了解整個項目的今后期和最終所需的投資數(shù)額，并了解是否會超過原定的項目投資目標。

5        預(yù)測的根本目標在于提供決策支持。首先:表現(xiàn)在對投資控制措施或糾偏措施的決策方面。如果預(yù)測結(jié)果表明，投資目標將被突破，就需要采取適當?shù)募m偏措施，被突破的幅度越大，糾偏措施就應(yīng)越多、越有力，這樣才能在成本上面去的較大的影響。如果出現(xiàn)了投資偏差，但預(yù)測結(jié)果表明并不會突破投資目標，那就不一定采取糾偏措施，至少不比采取特殊的和極端的糾偏措施，因為那些成本偏差是客觀存在的，是允許的。其次，還表現(xiàn)在編制和調(diào)整資金的使用計劃方面。原有的資金使用計劃是按照擬完工程計劃投資編制的，它與實際的投資和未完工程的投資預(yù)測值之間肯定有差異的，如果這種差異超過一定的幅度，就必須調(diào)整資金使用計劃。而資金的使用計劃是資金籌資措施的依據(jù)，只有當資金使用計劃合理時，才能既保證項目的順利施工，又不占用多余資金。

當然，未完工程投資預(yù)測的結(jié)果與今后的實際投資之間肯定是有差異，但不能因此否定預(yù)測的作用，不能苛求預(yù)測結(jié)果百分百的準確。

所以在預(yù)測階段發(fā)現(xiàn)問題就要采取一定的措施對投資進行控制，對不合理的方面進行糾正，如:在項目實施階段，業(yè)主對設(shè)計圖紙不經(jīng)濟合理的變更，引起的成本增加，在后面的工程結(jié)算方面，導(dǎo)致工程結(jié)算款的增加。

項目的投資成本出現(xiàn)超支，即費用發(fā)生偏差，在費用發(fā)生偏差之后就要采取有針對性的糾偏措施，糾偏是對系統(tǒng)實際的運行狀態(tài)偏離標準狀態(tài)的糾正。糾偏的措施可以歸納為四個方面，其在項目實施的各個階段地具體運用不完全相同。

1        組織措施

組織措施是從投資控制的組織管理方面采取的措施。如落實投資控制的組織機構(gòu)和人員，明確各級投資控制人員的任務(wù)和職能分工、權(quán)力和責(zé)任，改善投資控制的工作流程等。組織措施是其他各類措施的前提和保障，而且一般不需要增加什么費用，運用得當可以收到良好的效果。尤其是對業(yè)主原因所導(dǎo)致的投資偏差等可能是首選措施，應(yīng)予以足夠重視。

2        經(jīng)濟措施

經(jīng)濟措施主要是指加強經(jīng)濟工作。它涉及的面較寬，如審核工程量及相應(yīng)的付款和結(jié)算報告，檢查投資目標的分解是否合理、是否正確，資金支出計劃是否合理、有無保障、與施工進度是否協(xié)調(diào)，設(shè)計修改和變更是否必要、是否超標準，等等。經(jīng)濟措施的運用決不僅僅是項目財務(wù)人員的事，而是管理項目的項目經(jīng)理和各部門經(jīng)理的管理方法原則是否得當，項目財務(wù)人員只是主管資金的撥付進出的最后一個環(huán)節(jié)，具體的使用方向不是由他們決定的。另外，要注意不要僅僅局限在已發(fā)生的費用上。要能分析和預(yù)見未完工程的投資發(fā)生狀況，及時采取預(yù)防措施。

3        技術(shù)措施

技術(shù)措施對于解決項目實施過程中的技術(shù)問題是不可缺少的。但是技術(shù)措施并不一定是因為發(fā)生了技術(shù)問題才加以考慮，也可以完全是因為出現(xiàn)了經(jīng)濟問題（如投資偏差較大）而加以運用。采取技術(shù)措施控制投資的含義就是深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。任何一個技術(shù)方案都有基本確定的經(jīng)濟效果，不同的技術(shù)方案就有著不同的經(jīng)濟效果。如：模板部分工程施工，是采用木模板還是采用九夾板或是采用滑膜，這要看項目的大小和現(xiàn)澆構(gòu)件的比率，如果是大面積高層的現(xiàn)澆（柱梁板墻），一般可以采取滑膜，如果是多層，那么可以采用九夾板，再或是其他情況的話可以采用木模板。因此，運用技術(shù)措施糾偏的關(guān)鍵，一是能夠提出多個不同的技術(shù)方案，二是對不同的技術(shù)方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析。

4        合同措施

合同措施在糾偏方面主要是工程變更和索賠等方面的合同管理。另外，還應(yīng)考慮的問題諸如合同結(jié)構(gòu)的選擇，以及在合同的條文中應(yīng)細致地考慮一切影響投資的因素。在出現(xiàn)投資偏差之后，總是有可能采取糾偏措施來減少投資目標的超出，但是有些措施（如取消部分項目乃至全部項目）有時并不能很好的達到糾偏的目的。因此，對于糾偏措施的采用應(yīng)注意加強預(yù)測其采用后效果的工作，應(yīng)當認識到，投資控制的目標是整個項目建設(shè)的目標服務(wù)的。

最后需要指出的是：投資控制不是事后把關(guān)，也不是事中糾偏，而是立足于主動控制的動態(tài)控制，是全過程、全方位的投資控制。

某房地產(chǎn)單位通過劃撥獲得一片土地 ，決定對該塊土地進行住宅小區(qū)開發(fā)，于是組建本單位人員對開發(fā)項目進行可行性研究、市場分析、費用測算和經(jīng)濟評價。4月16日通過自主招標，有A、B、C、D四家單位進行投標。最后只有A單位通過并中標，房地產(chǎn)單位與施工單位與5月10日簽訂工程承包合同合同約定的不含稅合同價為6948萬元，工期為420天；合同價中的間接費以直接費為計算基數(shù)間接費為12%利潤率為5%，A單位在施工過程中，該工程的關(guān)鍵線路上發(fā)生了以下幾種原因引起的的工程延誤：

（1）由于發(fā)包人原因，在5月17日的“七通一平”的準備工作沒有落實，又沒通知承包方，承包方在17日到達現(xiàn)場后，不能進行施工，導(dǎo)致窩工兩天。

（2）由于發(fā)包人原因，設(shè)計變更后新增一項工程于7月28日至8月7日施工（新增工程款為160萬）；另一分項工程的圖紙延誤致使承包人于8月27日至9月12日停工。

（3）由于承包人原因，原計劃于8月5日晨到場的施工機械直到8月10日才到場，導(dǎo)致工程進度延誤5天。

（4）由于天氣原因，連續(xù)多日高溫造成供電緊張，該工程所在地區(qū)于8月3日至8月5日停電超過8個小時，另外，該地區(qū)于8月11日至8月20日持續(xù)下了特大暴雨。

（5）由于甲方工程師地指令錯誤，致使已建的兩段墻又重新拆除，改用其他材料進行替換。

（6）由于甲方的資金在工程建設(shè)的中期出現(xiàn)了問題，承包方在沒有及時接到工程款，工程停工15天。

之后由于發(fā)包人的原因，還發(fā)生很多其他變更本來擬定的含稅造價7166萬的工程項目，最后實際竣工結(jié)算9500萬，嚴重超過了預(yù)算。

 

通過上面的案例，本來擬定的7166萬的工程項目最后的實際結(jié)算為9500萬，超出擬定的32.6%，導(dǎo)致最后總造價增加主要有以下幾個方面的原因：

（1）自己組建人員，缺乏專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)，對項目的可行性分析、市場分析、費用測算和經(jīng)濟評價考慮的不是很全面，最終導(dǎo)致總投資的費用增加。

（2）在前期的準備工作中，準備不足，導(dǎo)致承包方窩工兩天，帶來人工費用的增加。

（3）對設(shè)計進行變更，改變對最初的設(shè)計理念,同時對分項工程的圖紙供應(yīng)不及時，致使工程無法連續(xù)進行。

（4）承包人的原因致使工程無法順利的進行，工期推遲，在一定程度上會影響工期，致使工程成本增加。

（5）對不利因素沒有很好的進行預(yù)測分析,對一般的變更沒有進行很好的風(fēng)險預(yù)測。

（6）對項目資金的使用沒有合理的規(guī)劃，讓資金在關(guān)鍵的線路上出現(xiàn)短缺，讓工期滯后，最后讓預(yù)計的經(jīng)營時間推遲，在一定的程度上帶來了成本的增加。

（7）設(shè)計工作的深度不夠?qū)е略O(shè)計漏項，招標設(shè)計文件自身設(shè)計不足，對甲乙雙方的責(zé)任劃分不明確。

出現(xiàn)上面常見的現(xiàn)象，我們要進行成本，提高工程質(zhì)量，必須采取以下措施：

（1）、在前期投資決策時，選擇專業(yè)技術(shù)人員對項目的可行性研究分析、市場分析、費用測算和經(jīng)濟評價進行詳細的分析，并擬定一些應(yīng)對風(fēng)險情況的應(yīng)對措施。

（2）、如果發(fā)生在關(guān)鍵線路上應(yīng)該給予乙方的工期索賠和費用索賠，因設(shè)計方的原因圖紙沒有按時供給，甲方與設(shè)計單位簽訂合同的，甲方可以向設(shè)計方提出費用索賠，新增的工程項目帶來的費用和工期都應(yīng)該給予施工單位。

（3）、施工方原因?qū)е鹿て谕涎�，不能進行工期索賠，由工期帶來的總合同的違約責(zé)任由乙方承擔(dān)。

（4）、因為天氣原因?qū)е掠秒娋o張，停電超過8個小時，施工方可以向甲方提出工期索賠，出現(xiàn)不可預(yù)見的自然因素工期應(yīng)該給予賠償，承包方可以提出工期索賠。

（5）、甲方工程師的錯誤指令，導(dǎo)致工程的費用增加，拆除產(chǎn)生的費用應(yīng)該計入增加的費用，應(yīng)由甲方承擔(dān)。

（6）、由于甲方的工程款沒有按時支付，導(dǎo)致工程停工，工期拖延，由此帶來的經(jīng)濟損失由甲方承擔(dān)。

（7）、發(fā)包人帶來的其他的變更，導(dǎo)致工程費用的增加，甲方原因?qū)е碌膿p失有甲方承擔(dān)。

為了防止上面的現(xiàn)象的再次出現(xiàn)，管理好項目，降低工程成本，提高工程質(zhì)量，針 對上面出現(xiàn)的現(xiàn)象有以下措施和方法：

(1)在項目的前期投資決策時，要對開發(fā)項目進行過程的分析，前期的項目可行性分析、市場分析、產(chǎn)品定位、費用測算和經(jīng)濟評價，設(shè)計階段要進行重點控制，因為設(shè)計決定著工程項目的定向，后面所有的工作都要圍繞著這一設(shè)計為中心，中后期的施工階段的管理，是實施階段的重點，施工現(xiàn)場管理好在設(shè)計的指導(dǎo)下也可以節(jié)約很大一部分的經(jīng)濟成本。后期的營銷策劃也有很重要，建好的項目最后還是要通過銷售來實現(xiàn)產(chǎn)品的經(jīng)濟價值，所以前期的決策要涉及到這些方面。這樣才能夠有效的預(yù)防前面出現(xiàn)的現(xiàn)象。

（2）、針對前期決策中存在不足的，投資商要有一定的預(yù)測能力，對前期的決策中劃撥一部分空間，留作后期的變更或者是新增一部分。如：風(fēng)險金、變更資金占全部投資的百分之幾。

（3）、在同乙方簽訂合同時，合同中要明晰責(zé)任范圍。

（4）、在施工階段中，要有一定預(yù)測不可抗力帶來影響的措施。

（5）、提高甲方代表的專業(yè)技術(shù)水平和專業(yè)技能水平，杜絕因個人指揮錯誤而帶來的費用損失。

（6）、在工程進度款中，要合理的安排自己的撥付，避免因進度款不到位而影響工程進度。

（7）、遵循標準的設(shè)計方案，盡量減少不合理的變更。

 

成本控制既是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)，它是融自熱科學(xué)和社會科學(xué)為一體的綜合科學(xué)，涉及到工程技術(shù)、工程管理、經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、法律知識等，是一個實踐較強的綜合學(xué)科，在工程項目管理成本控制中具有重要意義。本文在寫作工程中注重于成本控制的內(nèi)容、要求，成本控制的步驟和方法研究。隨著我國加入WTO后，國內(nèi)建筑市場逐步開放，商品住宅小區(qū)的開發(fā)工作趨于規(guī)范化、集群化、多元化、綜合化，嚴格對商品住宅小區(qū)成本開發(fā)的控制是必然趨勢，對成片開發(fā)的住宅小區(qū)如何有效的進行成本控制是一個難題，對具有豐富房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商，無疑是一種挑戰(zhàn)，加強商品住宅小區(qū)的成本控制已經(jīng)是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，在以后的學(xué)習(xí)工作中，我將進一步加強自己在商品住宅小區(qū)成本控制的實踐經(jīng)驗，只有不斷的補充完善知識理論體系，最后才能激烈競爭的建筑市場中立于不敗之地。 

本文的完成，得到導(dǎo)師孫老師的悉心幫助和指導(dǎo)，寫作初期我對畢業(yè)論文的格式知之甚少，孫老師幫助我明晰論文格式并且?guī)椭�我整理思路，指�?dǎo)我寫作的重點和方向，使我在最后的寫作中有一個清晰的思路。寫作過程中又對我的論文中的問題給予了細心的指導(dǎo)。孫老師一絲不茍、認真負責(zé)、不辭辛苦的治學(xué)態(tài)度、淵博的知識，使我受益匪淺，為我今后的工作和學(xué)習(xí)打下了堅實的基礎(chǔ)。在這里對她表示誠摯的謝意!

另外，我還要感謝那些給予我?guī)椭�的朋友、同學(xué)，他（她）們對我論文的完成也給予了很大的幫助。同時還要感謝我的家人，是他（她）們的支持使我能夠獲得這三年的寶貴學(xué)習(xí)時間。

謝謝所有幫助過我的老師和同學(xué)！