2010年是中國(guó)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的一年，然而，調(diào)控最終依然淪為“空調(diào)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)在層層加碼的調(diào)控措施面前我行我素、房?jī)r(jià)在一片爭(zhēng)議聲中節(jié)節(jié)攀升。
最新消息：上海樓市成交均價(jià)跌破2萬(wàn)。房地產(chǎn)行業(yè)10年牛市走到盡頭。
調(diào)控為何成空調(diào)？
無(wú)論從那種角度來(lái)看：2010年房地產(chǎn)調(diào)控措施較2007年更為嚴(yán)厲，然而房?jī)r(jià)卻一騎絕塵，為何調(diào)控成“空調(diào)”？
在國(guó)內(nèi)歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中，2007年下半年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格曾一度出現(xiàn)松動(dòng)，并持續(xù)下跌了一年多，直到2008年底國(guó)家出臺(tái)救市政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)才走出低谷。比較而言，2010年以來(lái)的房市調(diào)控力度明顯大于2007年，導(dǎo)致2010年調(diào)控始終未見(jiàn)成效的最主要原因很可能是過(guò)去一年來(lái)利率明顯低于2007年時(shí)的水平、且信貸政策寬松：
2007年央行自年初開(kāi)始連續(xù)六次加息、一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.12%提高到7.47%，首套房?jī)?yōu)惠利率為基準(zhǔn)利率85折；10年央行加息姍姍來(lái)遲、直到年末才兩度加息，首套房?jī)?yōu)惠利率在2008年底出臺(tái)救市政策時(shí)被下調(diào)為基準(zhǔn)利率7折、此后7折優(yōu)惠未明確廢止、一直被沿用。
另一方面，2007年央行實(shí)施緊縮的貨幣政策，而10年則實(shí)施寬松的貨幣政策，全年新增信貸不僅突破了7.5萬(wàn)億元的目標(biāo)、而且還通過(guò)銀信合作方式曲線放貸2萬(wàn)多億元；在寬松的貨幣政策環(huán)境下的一個(gè)副產(chǎn)品是，二套房貸未能得到嚴(yán)格執(zhí)行，很多房產(chǎn)商在售房時(shí)都明示可以幫助二套及以上購(gòu)房者獲得75折甚至7折優(yōu)惠貸款利率。
貸款基準(zhǔn)利率低、二套房貸政策執(zhí)行不力、甚至可以享受7折優(yōu)惠貸款利率，使得投資、投機(jī)性購(gòu)房者實(shí)際的房貸利率水平遠(yuǎn)低于07年。正是這種異常的低利率水平刺激了投資、投機(jī)性需求，使得房地產(chǎn)調(diào)控政策屢屢淪為“空調(diào)”。
高利率抑制高房?jī)r(jià)路徑
高利率從兩方面抑制高房?jī)r(jià)，一方面，高利率會(huì)大幅提高炒房者的資金成本。對(duì)投機(jī)炒房客而言，貸款利率以目前基準(zhǔn)利率1.1倍計(jì)算，實(shí)際貸款利率6.39%、而在2010年炒房客可以基準(zhǔn)利率7折獲得貸款、實(shí)際貸款利率僅為3.72%，以100萬(wàn)元30年期貸款計(jì)算，利率上升后月供將增加1637元、累計(jì)利息支出將增加58.9萬(wàn)元，炒房者的資金成本將會(huì)大幅增加，從而抑制投機(jī)性需求。
另一方面，利率上升大幅增加開(kāi)發(fā)商屯地、捂房成本，基準(zhǔn)利率的上升僅僅是一個(gè)因素，貨幣政策收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商的壓力更大，開(kāi)發(fā)商的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上大幅上��；實(shí)際上，很多開(kāi)發(fā)商將面臨無(wú)款可貸的困境，一些上市公司公告信息顯示，在2007年至2008年期間，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)委托貸款方式獲得資金的年利率為20%，而民間借貸的利率則更高。
最近曝光的重慶市人大代表張明渝實(shí)名舉報(bào)案則揭開(kāi)了當(dāng)時(shí)地產(chǎn)商通過(guò)地下渠道獲取高利率貸款的冰山一角，由張明渝控股的重慶同創(chuàng)置業(yè)在2008年期間通過(guò)信托獲取貸款的利率月息為6%、年利率高達(dá)72%！從舉報(bào)內(nèi)容來(lái)看，利率72%的貸款并非是短期內(nèi)的過(guò)橋貸款。
在面臨資金緊張時(shí)，是將其擁有的土地、房產(chǎn)降價(jià)出售（如果能夠出售并回籠資金的話）、還是以高達(dá)72%的利率拆借資金？對(duì)于一個(gè)正常的企業(yè)而言，顯然是選擇前者，而以72%的利率融資來(lái)化解資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上無(wú)異于飲鴆止渴。這也從一個(gè)側(cè)面反映了當(dāng)時(shí)地產(chǎn)商面臨的資金困境。在這種情況下，降價(jià)促銷成為地產(chǎn)商唯一的出路。這也是2007年下半年至2008年間中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌的主要原因。
高利率刺破美國(guó)房地產(chǎn)泡沫
2001年初，美國(guó)IT泡沫破滅后，為了刺激經(jīng)濟(jì)走出危機(jī)，美聯(lián)儲(chǔ)大幅下調(diào)利率，2001年-2003年間美國(guó)聯(lián)邦基金利率由6.5%持續(xù)下調(diào)至1%的歷史低位并在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)將利率維持在極低水平，美國(guó)房?jī)r(jià)強(qiáng)勁上揚(yáng)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮推動(dòng)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)也催生了一個(gè)更大的泡沫；2004年6月至06年6月美聯(lián)儲(chǔ)將基準(zhǔn)利率由1%上調(diào)至5.25%，美國(guó)房?jī)r(jià)也于2006年6月見(jiàn)頂，此后大幅下跌并導(dǎo)致次貸危機(jī)的爆發(fā)。
十年牛市已到盡頭？
自1998年?yáng)|南亞金融危機(jī)之后，中國(guó)長(zhǎng)期維持低利率水平，一年期貸款基準(zhǔn)利率由1995年7月的12.06%持續(xù)下調(diào)至2002年2月的5.31%，直到2004年10月才首度加息，距離上次加息時(shí)隔近10年。
長(zhǎng)期低利率環(huán)境刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，但也導(dǎo)致了此后房地產(chǎn)市場(chǎng)的高燒難退。2004年底開(kāi)始，國(guó)家也曾出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但一直未能奏效，直至2007年央行數(shù)度加息、并采取緊縮的貨幣政策，炙手可熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于出現(xiàn)了明顯的降溫。然而，隨著2008年全球金融危機(jī)的爆發(fā)，央行大幅下調(diào)利率，與此同時(shí)國(guó)家出臺(tái)一系列救市政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一片驚愕中驟然由寒冬轉(zhuǎn)入盛夏。
隨著通脹壓力不斷增大，貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)向緊縮的趨勢(shì)日益明朗：一個(gè)明確的信號(hào)是，央行在過(guò)去幾個(gè)月內(nèi)三度上調(diào)存貸款利率、并多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，未來(lái)數(shù)月內(nèi)央行仍將有進(jìn)一步上調(diào)利率的可能性。
在過(guò)去兩年新增信貸大幅增長(zhǎng)之后，信貸增速也將受到更加嚴(yán)格的控制。今年中國(guó)貨幣政策的基調(diào)由寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，但實(shí)際執(zhí)行的力度很可能是緊縮，其原因在于2009年以來(lái)過(guò)于寬松的貨幣政策導(dǎo)致的高通脹壓力。在貨幣政策執(zhí)行層面，雖然沒(méi)有設(shè)置新增信貸目標(biāo)，但對(duì)銀行貸款額度的控制將更為嚴(yán)厲：
今年對(duì)銀行的信貸額度控制已由銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)為由央行監(jiān)管，為此央行今年推出了差別準(zhǔn)備金率舉措。據(jù)新華社報(bào)道，“2011年以來(lái)，央行已開(kāi)始在貨幣信貸調(diào)控中運(yùn)用差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整工具，已對(duì)40多家資本充足率較低、信貸增長(zhǎng)過(guò)快、周期風(fēng)險(xiǎn)隱患增大的地方金融機(jī)構(gòu)實(shí)施了差別準(zhǔn)備金要求”。 在央行揮舞“差別準(zhǔn)備金率”大棒的威懾下，銀行過(guò)度放貸的沖動(dòng)將會(huì)受到強(qiáng)力遏制。1月份中國(guó)人民幣貸款增加1.04萬(wàn)億元，同比少增3182億元；中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，預(yù)計(jì)2月份新增信貸將銳減至6000億以下，較去年同期繼續(xù)呈大幅下降趨勢(shì)。
總體而言，今年信貸市場(chǎng)緊縮的力度有可能重回2007-2008年期間的態(tài)勢(shì)。表現(xiàn)在利率方面，貸款利率已經(jīng)出現(xiàn)大幅上浮的趨勢(shì)，地產(chǎn)商低成本獲取信貸資金已無(wú)可能，炒房客7折優(yōu)惠利率貸款也將絕跡。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去十多年來(lái)的快速增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴投資的弊端日益顯現(xiàn)：作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)日漸龐大的投資規(guī)模拉動(dòng)了全球大宗商品價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)；在經(jīng)歷全球金融危機(jī)的短暫沖擊后，目前全球主要大宗商品的價(jià)格已紛紛突破或逼近危機(jī)前的高點(diǎn)。
只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)高度依賴投資的發(fā)展方式不改，高通脹將難以從根本上得到遏制。未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，中國(guó)將進(jìn)入一個(gè)高利率時(shí)代。為了抑制通脹，貨幣政策也將在較長(zhǎng)時(shí)期處于緊縮狀態(tài)。過(guò)去十年間長(zhǎng)期低利率的市場(chǎng)環(huán)境將不復(fù)存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)十年牛市或許已經(jīng)走到盡頭。
