在最好的時代嘗試這樣一個項目，都將是一次很大的風(fēng)險投資，更不用說處于從上個世紀(jì)七十年代以來亞洲最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中。
歷史上最大的私人房地產(chǎn)項目
圖1、“松島新城”和仁川
打造一個人工島嶼，其大小與倫敦的“漢普斯德特希思公園”（Hampstead Heath）類似。在島上安排現(xiàn)代化的學(xué)校、醫(yī)院、公寓、辦公樓和高級文化設(shè)施。從世界各地引進(jìn)有特色的建筑——包括紐約的“中央公園”（Central Park）和威尼斯的運河，使用英語為通用語言，并且在門口掛一個標(biāo)志：“營業(yè)”（Open for business.）。
在最好的時代嘗試這樣一個項目，都將是一次風(fēng)險投資，更不用說處于從上個世紀(jì)七十年代以來，亞洲最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中。將這個項目交給一個在很大程度上未經(jīng)考驗的美國公司，并且用回收的房地產(chǎn)利潤來為它籌措資金，聽起來像一個愚蠢的行為。然而，這種事發(fā)生在韓國，并且，非常奇怪，它正在進(jìn)行。
這個建設(shè)項目的名稱叫“松島新城”（New Songdo City），它將建設(shè)在韓國首都首爾以西35英里的仁川港附近黃海中的1,500英畝人造陸地上。“松島新城”被稱為歷史上最大的私人房地產(chǎn)開發(fā)項目。這是韓國對上海和迪拜見的回應(yīng)。在五年前，這個項目僅僅存在于圖紙上。韓國說，當(dāng)“松島新城”在2015年建成時，這片具有戰(zhàn)略意義的土地，將是世界通往東北亞的大門。這是一個自由經(jīng)濟(jì)區(qū)。它將有8萬套房間、5,000萬平方英尺的辦公樓和1,000萬平方英尺的零售空間。
這僅是介紹了“松島新城”的雄心壯志的一些閃光的表面。這個城市的目標(biāo)是完全杜絕現(xiàn)代都市生活產(chǎn)生的各種問題。比如說，亞洲的許多商業(yè)都市都受到環(huán)境損壞、勞動力受教育程度低和缺少可能空間等問題的困擾。“松島新城”將從零開始，建設(shè)成為在各個方面都滿足世界級城市要求的城市，它將有清潔的空氣，并且提供現(xiàn)在沒有的最優(yōu)越的生活質(zhì)量。
圖2、“松島新城”在建設(shè)中
它將使人們忘記亞洲的令人窒息的大都市。“松島新城”的40個百分點的面積是專門安排的“綠地”——包括100英畝的中央公園。這個城市的主要停車場隱藏在水下，以減少熱氣和廢氣對城市的影響。一個選進(jìn)的公共交通系統(tǒng)——包括聯(lián)系首爾的地下火車和城市的海水運河上的“水上電動出租車”，將使“松島新城”成為世界上最清潔的城市之一。也許，具有諷刺意味的是，對這座城市對國際上重要的“感潮平灘”的環(huán)境影響的抗議，干擾——但沒有停止它的建設(shè)。
受到信心變化和債務(wù)的影響
圖3、蓋爾國際公司的“橢圓廣場”（Elliptical Plaza）
事情聽起來太好就不真實，姑且相信它。但現(xiàn)在，紐約的房地產(chǎn)公司蓋爾國際公司（Gale International）在這個項目上與韓國鋼鐵和建筑巨頭浦項公司（Posco）合作，它們的股份分別為70個百分點和30個百分點。它們推銷這個項目沒有多少困難。“松島新城”的首批2,600套公寓住房在2006年預(yù)售時，被訂購一空。另一批1,000套公寓將于今年投放市場。并且，盡管亞洲地區(qū)還沒有擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)，蓋爾國際公司出售這些公寓沒有多少困難。
蓋爾國際公司項目管理團(tuán)隊的大衛(wèi)-穆爾（David G. Moore ）說：“韓國人相信這個項目。他們把它看做未來的投資。”其他的投資者顯然同意這個觀點。在2009年8月份，喜來登酒店（Sheraton）開設(shè)了一個新的、有319套房間的旅館。高爾夫傳奇人物杰克-尼克勞斯（Jack Nicklaus）正在這兒監(jiān)督一個有18個洞的高爾夫球場的建設(shè)。在2009年４月份，美國跨國技術(shù)單位思科系統(tǒng)公司（Cisco Systems）簽署了一個數(shù)十億美元的合同，為“松島新城”提供網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。
像大多數(shù)宏偉的項目一樣，“松島新城”也受到信心變化和債務(wù)的影響。蓋爾國際公司貸款數(shù)十億美元，去建設(shè)它的先進(jìn)的“陳列柜”。 65層的“東北亞貿(mào)易大廈”（ortheast Asia Trade Tower）在建成時，將是韓國最高的建筑物�，F(xiàn)在它再次籌措資金。用一個內(nèi)部人士的話來說，主要的借款人新韓銀行（Shinhan Bank ）受到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沉重打擊。
謠傳這個項目遇到了麻煩，不能從更加吝嗇的銀行獲得貸款，迫使以有雄心壯志出名的仁川市長安相洙（Ahn Sang-soo）處于守勢。安相洙說：“目前的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)不能阻止我們前進(jìn)。”安相洙和蓋爾國際公司斷言，由于全球投資者變得更有選擇性，“松島新城”將在許多失敗的房地產(chǎn)投資項目變得有吸引力。蓋爾國際公司項目管理團(tuán)隊的大衛(wèi)-穆爾說：“松島新城不同于其他的項目，因為我們保持了真正的品質(zhì)。這就是人們?nèi)匀毁I進(jìn)的原因。”
圖4、丹尼爾-里伯斯金設(shè)計的位于“松島新城”商業(yè)和零售區(qū)心臟地帶的“瑞通購物中心” （Riverstone）
只有很少的人懷疑“松島新城”的建筑質(zhì)量和建高質(zhì)量。這個城市的大多數(shù)建設(shè)項目——從470,000平方英尺的“國際學(xué)校”（International School），到投資1.55億美元的“會議中心” （Convention Center），都是高水平的。這所與美國的“米爾頓高中”（Milton Academy）有聯(lián)系的學(xué)校，其設(shè)施比得上許多大學(xué)。它有一個650座的劇院和一個電視制作室，學(xué)生可以通過互聯(lián)網(wǎng)向全世界轉(zhuǎn)播。這所學(xué)校的校長喬格-納爾遜（Jorge Nelson）說：“這所學(xué)校設(shè)施完備，可能是世界上最先進(jìn)的學(xué)校。”
這所學(xué)校的建設(shè)費用已達(dá)1.5億美元。不過，韓國教育部拒絕這所學(xué)校在2009年秋天開學(xué)的申請，說它沒有滿足學(xué)校運作的10個標(biāo)準(zhǔn)中的9個標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入“松島新城”的父母不得不對他們的孩子作另外的安排。
“想像的都市主義”
圖5、“松島新城”的“國際學(xué)校”
在“松島新城”，盡管存在隱私方面的擔(dān)心，電腦將安裝在每一個家庭、每一條街道和每一個辦公室，從而打造一個高技術(shù)的“數(shù)碼社區(qū)”。 “松島新城”的主要建筑單位美國KPF建筑師事務(wù)所稱之為“一生中惟一的項目”。 KPF建筑師事務(wù)所的負(fù)責(zé)人詹姆士-馮-克萊姆佩洛（James Von Klemperer）對媒體說，“松島新城”的功能全面——包括了文化、教育、醫(yī)療、商業(yè)和娛樂。在強(qiáng)大的鄰國日本和上升的中國的陰影之下數(shù)十年之后，韓國現(xiàn)在認(rèn)為世界是屬于它的。
“亞洲發(fā)展學(xué)會”（Asia Development Institute）的主席宋喜洪（Hee Yhon Song）說：“你知道，在這個世紀(jì)的中葉，這個地區(qū)（東亞）將產(chǎn)生世界GPD的40個百分點。”宋喜洪說，韓國的中央地理位置（從首爾到北京和東京都是飛行兩個小時），加上它的土地面積、成熟的經(jīng)濟(jì)、受過西方教育的精英，使它在這個地區(qū)形成了只有少數(shù)國家比得上的優(yōu)勢。他說：“我認(rèn)為我們是獨一無二的。”
盡管這樣，許多人懷疑，“松島新城”這個主要由私人籌集資金（估計為200億美元到400億美元）的項目，能否繼續(xù)克服經(jīng)濟(jì)上的困難。在1997/8年金融危機(jī)之后，仁川于2001年被重新作為自由經(jīng)濟(jì)區(qū)之前，一個最初的建筑計劃被取消。但“松島新城”獲得韓國政府的支持，政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施包括連接首爾的高速鐵路系統(tǒng)和新的仁川國際機(jī)場。連接“松島新城”和機(jī)場的12.3公里的橋梁已快完工。堅如磐石的政府擔(dān)保，幫助消除了對這個項目失敗的擔(dān)心。仁川以溢價出售土地給蓋爾國際公司、浦項公司和其他的開發(fā)商，從2004年“松島新城”項目開工以來，吸引了90億美元的外國投資，也許是希望的數(shù)量的4倍。開發(fā)商必須不讓零售空間和其他的房地產(chǎn)，以及整個建設(shè)進(jìn)程停下來。當(dāng)更多的公寓開始出售時，今年第一個“后衰退”的考驗來到了。
圖6、連接“松島新城”和國際機(jī)場的“仁川橋”
“松島新城”是城市理論家邁克-戴維斯(Mike Davis)所謂的“想像的都市主義”（imagineered urbanism）的一個最令人驚奇的例子。世界大都市，有時從零開始建設(shè)。在這種城市里，商業(yè)發(fā)展的艱難的中間階段都被“壓縮”，或減少了發(fā)展時間。在很短的時間內(nèi)，就出現(xiàn)了完備的購物設(shè)施和娛樂設(shè)施，出現(xiàn)了壯觀的建筑群落。亞洲，特別是中國，有許多這種項目。
在中國湖南省的“梅溪湖區(qū)”（Meixi Lake District），蓋爾國際公司計劃建設(shè)另一個占地1,675英畝的現(xiàn)代化“綠色城市”。它有高技術(shù)的辦公樓、學(xué)校、公寓、商場、五星級的旅館和一個世界一流的會議中心。所有這些組成一個一體化的、對人友好的環(huán)境，并且由大量的綠色空間環(huán)繞。像“松島新城”一樣，“梅溪湖區(qū)”得到長沙市政府的支持。
在上海的后面，還有阿拉伯聯(lián)合酋長國的迪拜——地球上最大的建筑工地。它有世界上最大的購物中心、主題公園、機(jī)場、人工島和一個7星級的旅館，提供每晚5,000美元的房間。至少在發(fā)生全球金融危機(jī)之前，迪拜的建設(shè)受到石油美元、便宜勞動力和“建筑巨人癥”的刺激。批評家說迪拜的建筑是生態(tài)上的愚蠢行為。
“松島新城”將會成功？
實際上，這些城市是帶柵門的社區(qū)，金錢的高墻使它與窮人隔離。在“松島新城”，一套普通的公寓的售價為500,000美元，還有這個價格的兩倍或三倍的公寓。“國際學(xué)校”一年的學(xué)費為25,000美元。開發(fā)商承認(rèn)，許多普通的韓國人很少到100,000平方英尺的“托曼購物中心”（Taubman Shopping Center）購物。
“松島新城”將會成功？為特定目的建設(shè)城市的歷史（例如建設(shè)巴西利亞、伊斯蘭堡和堪培拉），與現(xiàn)在這些“人工城市”完全不同，并不受到鼓勵。一些觀察家警告說，“松島新城”有成為一個枯燥無味的“城市主題公園”的危險。首爾的延世大學(xué)的教授牟中仁（Mo Jongryn）說：“如果你住在曼哈頓，為什么你要去住在長島的一個新城，或住在別的什么地方的新城？”“松島新城”的規(guī)劃師反駁，稱它是獨一無二的。它提供了綜合的商業(yè)、教育和休閑設(shè)施，將使懷疑者信服，并且吸引全球的講英語的技術(shù)精英。“松島新城”的一個重點設(shè)施是“全球大學(xué)校園”（Global University Campus）。這是結(jié)合韓國、歐洲和美國大學(xué)的優(yōu)勢的一個嘗試。至少有兩所大學(xué)——紐約州立大學(xué)（State University of New York）和北卡羅萊納州立大學(xué)（North Carolina State University）簽約參加這個項目，另外3所大學(xué)也準(zhǔn)備簽約。
這種模式類似于卡塔爾的“教育城”（Education City）。在這個“教育城”里，美國或英國的大學(xué)將在一個單一的校園內(nèi)提供大學(xué)教育，同時分別管理。“松島新城”的“全球大學(xué)校園”最終將避開韓國大多數(shù)大學(xué)的缺點，培養(yǎng)一流的研究人才和新的產(chǎn)業(yè)。“亞洲發(fā)展學(xué)會”的主席宋喜洪說：“我認(rèn)為，沒有這個大學(xué)，‘松島新城’項目將不會成功。”
不是每個人都這樣熱心。其他的大學(xué)——包括延世大學(xué)的教師說，他們到“松島新城”是與仁川市政府有優(yōu)惠的協(xié)議。延世大學(xué)的退休教授賀瑞斯-安德伍德說：“沒有一個人想去松島新城。”
他說：“每一個部門和團(tuán)體都反對這件事情。遷移大學(xué)的國際課程到‘松島新城’的企圖，將破壞這些課程。當(dāng)一個國際學(xué)生（典型的是韓裔美國人）必須在仁川的延世大學(xué)和在首爾一所韓國大學(xué)之間選擇時，這個學(xué)生將選擇首爾的學(xué)校。”
但首爾的延世大學(xué)的教授牟中仁認(rèn)為，問題可能不會出現(xiàn)，“松島新城”繼續(xù)運轉(zhuǎn)。他說：“政府處于困境之中，并且不能放棄這個項目。一旦你開始這個大的項目，是無法停止的。數(shù)十億美元已投資了。如果你在工程的三分之一停止，投入的錢就損失了，并且將引起已經(jīng)到來的人們的憤怒。你不得不繼續(xù)進(jìn)行。”
原文出自《亞太雜志》（The Asia-Pacific Journal），作者為大衛(wèi)-麥克尼爾（David McNeill）
