城市住宅問題是世界普遍存在的問題。但不同年代表現(xiàn)出來的住宅問題在性質(zhì)上有所差別。19世紀(jì)和20世紀(jì)上半葉，住宅問題主要表現(xiàn)為住房缺少，質(zhì)量低劣。所以，人們對充分的、適宜的、良好的住房的渴望在一定程度上成為社會變革的動力。在美國，專家學(xué)者、市政當(dāng)局提出過形形色色的方案以解決住宅問題，如公共住宅、劃分地帶、建立法規(guī)、提供貸款、直接住房津貼、城市重建、各種住房修整方案、劃分城市住宅基地等。這些方案有的付諸實施，并且部分地緩和了住宅問題。戰(zhàn)后以來，隨著城市人口急劇膨脹，不但原有的住宅問題沒有得到解決，新的問題卻不斷產(chǎn)生。國外城市住宅問題主要表現(xiàn)在以下方面。

　　1.住宅質(zhì)量低劣

　　住宅質(zhì)量低劣主要表現(xiàn)為設(shè)備缺少和住房破損。1960年，美國有980萬戶家庭（約占全國家庭總數(shù)的17.3％）的住宅被列為低標(biāo)準(zhǔn)。1970年這個數(shù)字降低到640萬（占全國9.5％）。

　　1976年，有9.7％的家庭住宅缺乏設(shè)備，破損住宅數(shù)量實際增加了100萬單元。在國外，城市土地價格被抬升到“天文數(shù)字”，大多數(shù)人無法應(yīng)付日益高漲的房租，也無力維修日趨破舊的住房，致使質(zhì)量低劣的住房進(jìn)一步增多。市政府對此無能為力。

　　住宅質(zhì)量低劣還存在分布方面的問題。由于現(xiàn)代城市發(fā)展模式的重點是分散和邊緣擴(kuò)張，致使城市中心和一些舊郊區(qū)成為低質(zhì)量低標(biāo)準(zhǔn)住宅的集中區(qū)，如舊金山的唐人街，邁阿密的黑人區(qū)。市中心的住宅年久過時或缺乏必備設(shè)施，不再被認(rèn)為是“現(xiàn)代化的”，因此，中產(chǎn)階級向外分散，導(dǎo)致城市中心的稅收和服務(wù)需求銳減，并使城市中心成為貧民集中區(qū)。這些因素又加劇了住宅問題。

　　2.空房率

　　西方國家大城市，尤其是市區(qū)都有大量的空閑建筑。1976年，美國標(biāo)準(zhǔn)都市統(tǒng)計區(qū)出租單元的6％以上是空閑的，因為這種公寓每個單元只有三間以下的房間，又缺乏必要的設(shè)施。有些城市有錢人遷往郊外居住，他們在城內(nèi)的房產(chǎn)既不賣掉，又不出租，即使出租，也因房租貴標(biāo)準(zhǔn)低而無人租用，所以成為空房�？辗楷F(xiàn)象象溫疫一樣蔓延，并在地域上集中分布，有些城市的個別區(qū)，空房率高達(dá)40％以上。隨著有錢人外遷，城市中心成為窮人和少數(shù)民族集中的地區(qū)。這些人移進(jìn)城內(nèi)，又缺乏住房，形成貧民窟。貧民窟房屋破舊，街道狹窄，處于缺乏服務(wù)或根本沒有服務(wù)的狀態(tài)。所以城市中心區(qū)出現(xiàn)了住房不足和空房率高并存的現(xiàn)象�？辗康募�中，廢棄建筑的存在，造成土地使用的浪費，進(jìn)而影響城市社會和經(jīng)濟(jì)的各方面。由于人們不愿意搬回這些地區(qū)，個別街區(qū)的更新受到阻礙。這樣，征收不到稅款，或所征稅款低于應(yīng)有水平，就減少城市的財政收入�？臻e建筑還易于變成犯罪、越軌行為、吸毒的場所，給社會治安帶來危害。由于空房率高帶來上述不良后果，所以成為城市問題。

　　3.灰區(qū)

　　在西方尤其是美國一些城市的某些區(qū)，常常集中有年代較老、比較破舊的住宅。這些住宅雖說不上現(xiàn)代化，但可以使用，在沒有拆除和建筑新房之前，稍加修繕就可以達(dá)到目前的居住標(biāo)準(zhǔn)。這類建筑集中的地區(qū)稱為“灰區(qū)”。

　　灰區(qū)存在的問題與城市其它地區(qū)不同。①灰區(qū)一般是老年人集中區(qū)。他們的住房一般很大，但得不到適當(dāng)?shù)恼樟�，因為他們在這里組建過自己的家庭，子女成家后都搬出去了。這些老年人在這些住宅中度過了大半生，并已經(jīng)付清了當(dāng)初買房時抵押的借款，因而不愿搬出去。但隨著年齡的增長，收入減少，個人活動能力衰退，他們繼續(xù)維護(hù)自己的住宅是困難的。②灰區(qū)的空房率較高。城市居民的服務(wù)需求與灰區(qū)住宅建設(shè)時的情況大不一樣�；覅^(qū)一般缺少娛樂設(shè)施、綠地和停車場。這些情況使人們對這里的住宅興趣銳減，從而造成較高的空房率。③灰區(qū)多為貧民區(qū)。當(dāng)城市其它區(qū)進(jìn)行重建和拆除貧民區(qū)工程時，灰區(qū)成為無房貧民的自然避難所。

　　4.貧民窟與棚戶區(qū)

　　世界上多數(shù)大城市都有貧民窟和棚戶區(qū)，尤以發(fā)展中國家的大城市明顯。貧民窟和棚戶區(qū)均為城市中的蕭條區(qū)，無論在經(jīng)濟(jì)上還是在社會上均不是城市綜合發(fā)展過程的組成部分。貧民窟多為政府批準(zhǔn)的貧民區(qū)，這里房屋破舊，街道狹窄，缺乏或根本沒有社會服務(wù)。貧民窟一般位于大城市中心區(qū)附近。在某些發(fā)展中國家，貧民窟可能出現(xiàn)在城市的任何角落。棚戶區(qū)則是未經(jīng)政府批準(zhǔn)、居民私自建造的住房，通常位于城市邊緣而非市中心。這里的建房材料多樣化，房屋質(zhì)量極差，沒有起碼的衛(wèi)生設(shè)備，整個地區(qū)缺乏上、下水等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。居住在貧民窟和棚戶區(qū)的人大多從外地移來，他們向往大城市生活，指望在城市找到就業(yè)職位。但事與愿違，他們移進(jìn)城市后，不但沒有就業(yè)機(jī)會，連起碼的住房都沒有，只能住在貧民窟和棚戶區(qū)，靠政府救濟(jì)過日子。

　　5.住房費用飛漲

　　1980年，美國一座新房的平均價錢超過65000美元；1987年，英國一座半新的住宅約3萬英鎊，而在50年代中期，同類住房只需4000—5000英鎊。與收入相對比，住房費用上漲幅度之大到了這樣的程度：假如美國的全部家庭都在市場中購房，只有20％的家庭買得起住房。這意味著，在整個城市里，人們大多數(shù)不準(zhǔn)備買新房，結(jié)果是住宅慢慢滑入貧民和低收入階層居住范圍。

　　造成住房費用上漲的原因，一是住房需求增加。住房需求增加的一個因素是人口增加，另一個因素是人們對住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)觀念發(fā)生變化。例如在美國，1950年，平均每一套住宅占地方圓12m，居住面積約67㎡，不帶空調(diào)等設(shè)備。而現(xiàn)在，一套住宅一般要求占地方圓18—21m，居住面積111㎡，帶有空調(diào)及其它裝置。這就提高了城市住宅的商業(yè)價格，導(dǎo)致住房費用上漲。二是通貨膨脹。三是能源危機(jī)。能源價格上漲間接地使住房費用上漲。四是保護(hù)主義的建筑法。沿用傳統(tǒng)的建筑法，使建筑費用提高，從而使居民購買或租用住房的費用提高。這些原因使居民的支出能力不足，激化了住宅問題和其它城市問題。

　　1.住宅建設(shè)滿足不了人口增長和人民生活提高的需要1988年，全國城市人均居住面積6.3㎡這個平均數(shù)目，在世界上是低水平的。十年前聯(lián)邦德國人均居住面積就有25㎡，南斯拉夫15㎡，日本人均居住面積就有14㎡，蘇聯(lián)12㎡.我國城市尚有住房困難戶575萬戶，占總戶數(shù)的25％，其中人均居住面積2㎡以下的特別困難戶55萬戶。由于房產(chǎn)單位所有制關(guān)系，企事業(yè)單位收入高低不同，其職工住宅水平也有很大差異，住房方面苦樂不均情況還很嚴(yán)重，城市里尚有1/4的人口居住條件未得到改善。

　　2.現(xiàn)行住房制度弊端尚未得到克服

　　我國實行低房租政策，不僅國家負(fù)擔(dān)加重，加劇了房屋的供求矛盾，而且房屋失修失養(yǎng)情況未能得到根本改善。與大城市比，我國中小城市住房問題更為嚴(yán)重，此外，收入少的企業(yè)比收入多的企業(yè)困難多，服務(wù)單位比企事業(yè)單位困難多，住房苦樂不均現(xiàn)象有增無減。

　　3.城市危房、棚戶區(qū)改造步履艱難

　　全國城市中危房一直徘徊在3000萬平方米左右，住房的租金過低，嚴(yán)重失修失養(yǎng)的公房占50％左右，致使一方面改造了住房另方面又出現(xiàn)危房。從“七五”之后，城市改造任務(wù)加快，所改造的居住區(qū)往往并不是全市最差、最急需改造的危房，相反卻可能是位置較好，尚有使用價值的住宅，更增加了危房、棚戶區(qū)的改造困難。

　　4.推行住房制度改革不夠理想

　　城鎮(zhèn)住房改革的主要辦法是提租發(fā)券，一方面將房租提高，另一方面，按職工基本工資一定比例發(fā)放住宅補(bǔ)貼券。如住房改革全面鋪開，每年需房券補(bǔ)貼將是一個龐大的數(shù)字，那是當(dāng)前我國財政部門力所不及的。

　　另外，由于居民收入低，推行商品房和私有化難度大而受阻。商品房價格是一般靠工資收入的人難以承受的。不用說一般住房，就是約有26％的高收入戶也不急于買房，主要原因是買房不如租房合算，加上房改對買房維修缺乏明確收費標(biāo)準(zhǔn)等，進(jìn)行多年的房改試驗，也只是處于“上頭熱、下頭冷，中間等”的狀態(tài)。

　　從城市建設(shè)角度講，我國城市住宅問題產(chǎn)生的原因，是長期以來住宅投資在基本建設(shè)投資中的比例過低。國外把建筑業(yè)視為國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱，而我國長期以來對城市住宅建筑未引起足夠的重視，住宅投資占基建投資的比例一直很低。直到1978年后，才開始明顯上升。由于積壓時間過長，新建住宅面積與國外相比仍然很少，人均增加的住宅面積更顯得不足。要解決住宅問題，首要措施是增加住宅投資。過去城市住宅主要依靠國家和地方投資建設(shè)，由于資金較少，影響了建房速度。80年代中期以來，這個方法已有所改革，企業(yè)自籌資金建設(shè)住宅和居民集資、個人自建住宅已廣泛開展。

　　產(chǎn)生住宅問題的另一個原因是低房租制。這種低房租制雖可緩解人民生活負(fù)擔(dān)，但問題頗多。目前全國城市每平方米平均月租金值只有一角五分。一些廠礦企業(yè)自定的租金標(biāo)準(zhǔn)更低。房租支出僅占職工家庭工資收入的2％左右，負(fù)擔(dān)的比例很低。由于房租太低，所以租養(yǎng)不了房，遂產(chǎn)生下列后果：①國家負(fù)擔(dān)加重。全國城市房管部門的租金收入與支出修繕費相抵后，差額近幾億元。這筆可觀的金額全要靠國家補(bǔ)貼，加重了國家財政負(fù)擔(dān)。隨著近幾年新建房屋的增多，這個問題將更為突出，也將影響住宅的建設(shè)。例如，某些城市高層建筑的房租，還抵不上電梯的費用，這顯然給廣泛建造高層住宅帶來了困難。②加劇了房屋的供求矛盾。房租低，促使人們追求的房屋。因為多住一二間房屋，其房租在個人消費構(gòu)成中所占比例變化不大。因此，不僅居住擁擠的要求改善，居住不困難的也要求住得更寬敞。房租過低，還會助長某些人多侵占房屋，給房屋合理分配和調(diào)劑余缺帶來很大困難。實際上，低房租制度，對住房寬敞戶比對住房擁擠戶更為有利。③房屋失修失養(yǎng)。全國城市約有50％的房屋失修失養(yǎng)，主要是由于租金太低，以租養(yǎng)不了房，維修資金嚴(yán)重不足。由于房屋得不到及時維修和更新，居民的居住質(zhì)量便自行下降。

　　要解決我國城市住宅問題，必須多建房、建好房，盡可能滿足需要。國家有關(guān)部門規(guī)劃，到1995年前重點解決住房特別困難戶和無房戶的住房問題，以及加快危房和棚戶區(qū)的改造問題。2000年的目標(biāo)人均居住面積提高8㎡，每戶都能得到一套住宅，基本解決人均5—6㎡居住面積戶的住房問題。住房改革方針，首先要堅持政府、單位、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；其次要堅持租、售、建并舉的原則，形成一個提高租金、促進(jìn)買房、回收資金、促進(jìn)建房的連帶序列；第三要堅持統(tǒng)一政策下的因地制宜分散決策的原則；第四要堅持機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則，政府從對職工暗貼轉(zhuǎn)為明貼，逐步納入職工工資。房屋租金力爭達(dá)到房屋維修費、管理費、折舊費為計租水平。

　　住房改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，房改的推進(jìn)同價格、工資、財政、稅收、金融、計劃等方面改革密不可分。因此，這項改革的推進(jìn)，必然要有相關(guān)改革配套實施，既不能操之過急，也不能消極等待。