住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件。住宅小區(qū)應(yīng)避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土堆石地段、地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜地區(qū)如斷層、風(fēng)化巖層、裂縫、滑坡等，也應(yīng)避開風(fēng)口，洪水侵襲的地區(qū)，以及地震時有崩坍陷落危險的地區(qū)。住宅小區(qū)應(yīng)盡量選擇具有良好植被和小氣候環(huán)境以及有利地形、地貌的地區(qū)，必須避免嚴(yán)重的交通、噪聲干擾和工農(nóng)業(yè)有害排放物的污染和侵害。在山地和丘陵地帶，住宅小區(qū)可選擇自然坡度在25％以內(nèi)的地段，其地形即使復(fù)雜，經(jīng)過一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25％～50％的地段，建設(shè)困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設(shè)計受到很大限制。自然坡度在50％以上地段，最好不選作建筑用地，可作園林綠地。應(yīng)注意山區(qū)丘陵地區(qū)建設(shè)特點，對農(nóng)耕地作切實的調(diào)查，全面分析比較，充分利用適宜建設(shè)的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。要充分利用劣地，對丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。

　　住宅小區(qū)規(guī)劃選址的管理

　　《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》及各地方城市規(guī)劃條例是小區(qū)規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則。住宅小區(qū)選址定點應(yīng)具備的條件主要有：住宅小區(qū)選址定點的書面申請報告；計劃部門的批件，反映建設(shè)項目的內(nèi)容、規(guī)模、投資額等；有證測繪單位實測能反映擬建設(shè)位置及周圍相互關(guān)系的一定比例的現(xiàn)狀地形圖。城市住宅小區(qū)選址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達計劃。在可行性研究階段，可以委托規(guī)劃設(shè)計單位完成選址研究報告，作為項目可行性研究報告審批的前提。在完成可行性研究的基礎(chǔ)上，規(guī)劃行政部門再提出選址定點意見書，作為審批任務(wù)書的前提和作為工程征地的動遷、安置、補償方案的前提。項目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的編制，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，由規(guī)劃部門分管，主持其中選址定點的審查工作。小區(qū)選址定點勘察及審查工作中，應(yīng)會同土地部門共同參加�？傊�，小區(qū)選址定點審查要以城市規(guī)劃為依據(jù)，符合城市功能分區(qū)的要求，并且符合國家有關(guān)建設(shè)方針政策。經(jīng)過小區(qū)定點選址工作的審查后，由規(guī)劃管理部門發(fā)出選址意見書以及附圖。選址意見主要包括選址定點，與定點位置有關(guān)的道路紅線，標(biāo)出限制范圍和其他與定點位置有關(guān)的用地規(guī)劃設(shè)計條件，以及核定規(guī)模等。開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取選址意見書后，即可開展前期準(zhǔn)備工作，包括向擬建所在地人民政府房產(chǎn)、土地管理部門聯(lián)系開展動遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對擬建地塊所涉及的城市各專業(yè)管理部門進行基本情況的摸底工作；開展規(guī)劃設(shè)計組織工作等。

　　住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件

　　住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件是進行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)之一。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條的規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點后，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)核定其用地位置和界線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。主要包括：

　　1.小區(qū)建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖，該地形圖要由城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)可。

　　2.根據(jù)住宅小區(qū)的性質(zhì)和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出用地紅線。

　　3.綜合向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見。

　　4.該建設(shè)用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等。

　　5.提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置，路幅及其規(guī)劃要求。

　　6，提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向，綠化要求以及其他控制事項。

　　7.其他有關(guān)的特別要求，如人防，凈空限制等。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)向建設(shè)用地單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計條件通知書，以便以此為依據(jù)進行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。

　　住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序

　　對住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會經(jīng)濟事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡取決于城市的大小及城市專業(yè)管理部門設(shè)置的多少，建設(shè)項目的大小難易等。各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序為：

　　1.建設(shè)單位提出申請報告；

　　2.規(guī)劃管理部門立項并核發(fā)工程選址意見書；

　　3.規(guī)劃管理部門審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

　　4.經(jīng)各有關(guān)部門審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　　5.各有關(guān)部門核準(zhǔn)全部稅費和施工許可證；

　　6.施工放線驗線；

　　7.施工監(jiān)督；

　　8.工程驗收；

　　9.竣工圖歸檔。

　　總的來說住宅小區(qū)規(guī)劃審批管理主要包括兩個部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。

　　住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理

　　建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實施管理的要求。

　　1.我國建設(shè)用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規(guī)劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開發(fā)經(jīng)營管理。

　　2.三個部分雖分屬于三個主管部門即規(guī)劃管理部門、土地管理部門及房地產(chǎn)管理部門管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。住宅小區(qū)內(nèi)各項建設(shè)的土地使用必須符合城市規(guī)劃要求，服從城市規(guī)劃實施管理。城市規(guī)劃管理部門與土地管理部門在小區(qū)用地規(guī)劃審批管理上的銜接在于：建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃主管部門申請選址。經(jīng)過城市規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門申請辦理土地征用、劃撥和發(fā)放土地使用手續(xù)。小區(qū)建設(shè)需要使用國有土地或征用集體所有制土地進行綜合開發(fā)時，要由城市綜合開發(fā)主管部門統(tǒng)一向規(guī)劃部門辦理申請，取得規(guī)劃批件后，向房地產(chǎn)和土地部門申請動遷、劃撥和征用。

　　住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定

　　住宅小區(qū)選址定點之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計單位開展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計。城市綜合開發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開發(fā)管理部門（或綜合開發(fā)公司）委托有資質(zhì)的設(shè)計單位開展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計也可以采用方案招標(biāo)的方法，以利于方案評優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求。住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍；標(biāo)明規(guī)劃管理部門劃定的道路紅線及其他外部限制條件；標(biāo)明小區(qū)道路的位置走向、標(biāo)高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑；標(biāo)明小區(qū)建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計標(biāo)高等；明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點坐標(biāo)及標(biāo)高、豎向規(guī)劃等；標(biāo)明小區(qū)內(nèi)各類型停車場地的布置形式；明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門申報審查，由城市規(guī)劃部門會同各有關(guān)部門共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布局、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。由城市規(guī)劃管理部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見通知書，作為下階段設(shè)計修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見，綜合各方面審查應(yīng)予修改補充的意見。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府�?guī)定，一般由城市規(guī)劃管理部門審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門提出審查意見，報市（縣）人民政府批準(zhǔn)。住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說明書；小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專項規(guī)劃平面圖；小區(qū)豎向規(guī)劃圖；小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)；各項市政工程規(guī)劃；小區(qū)整體或局部效果圖等。審批通過及修改通過后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時間，并加蓋審批機構(gòu)公章，否則不具備法律效力。

　　住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理

　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條明確規(guī)定：“建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。第39條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護的。由城市規(guī)劃管理部門發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)有住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界線的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。

　　住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理

　　建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門實施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項建設(shè)工程項目向城市規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進行建設(shè)。住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：

　　1.確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計要求通知書，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計方案的依據(jù)。

　　2.審定各建設(shè)工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等）初步設(shè)計方案，發(fā)放初步設(shè)計方案規(guī)劃審定書，作為施工圖設(shè)計的依據(jù)。

　　3.審查施工設(shè)計圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準(zhǔn)開工的依據(jù)。經(jīng)過這些程序后，建設(shè)部門方可開始辦理稅費手續(xù)，獲得施工許可證，進而開始施工。

　　住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案審定

　　住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案審定是住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理中十分重要的環(huán)節(jié)。其中包括各類住宅建筑設(shè)計方案及公共建筑設(shè)計方案的審查，各設(shè)計方案應(yīng)滿足城市規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計要求和工程的建設(shè)要求，并且綜合建設(shè)及開發(fā)單位的意見等。建設(shè)及開發(fā)單位向城市規(guī)劃主管部門報送住宅小區(qū)建筑設(shè)計方案申請審定時，應(yīng)符合以下要求：

　　1.應(yīng)具備建設(shè)計劃的批準(zhǔn)文件；

　　2.設(shè)計方案要符合城市規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計要求；

　　3.報送的各建筑的設(shè)計方案應(yīng)為有資質(zhì)設(shè)計單位設(shè)計且方案不應(yīng)少于兩個，并可附上建設(shè)單位及其上級主管部門的推薦方案的意見；

　　4.設(shè)計方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設(shè)計方案說明書等。有時，一個住宅小區(qū)往往是由多家建設(shè)單位共同開發(fā)的，各單位分別報送建筑設(shè)計方案申請審定，但都須符合上述要求。在建設(shè)單位提出建筑設(shè)計方案后城市規(guī)劃行政主管部門對方案進行審查比較，必要時組織專家評審，對各建筑總平面布置、交通組織情況，工程周圍的環(huán)境關(guān)系，建筑造型、體量、立面色彩等進行審查，并對方案的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行分析，最后確定設(shè)計方案并提出修改意見。在建筑設(shè)計方案確定后，建設(shè)及開發(fā)單位方可以此為依據(jù)委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進行擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計。

　　住宅小區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批

　　住宅小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區(qū)內(nèi)的各項市政公用設(shè)施和道路，各種工程管線等要由城市規(guī)劃管理部門實施統(tǒng)一的規(guī)劃管理，住宅小區(qū)內(nèi)新建道路及各種工程管線須向城市規(guī)劃主管部門申請，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進行建設(shè)。城市住宅小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃管理要嚴(yán)格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)各專業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實施。各項小區(qū)市政公用設(shè)施工程必須由符合資格等級的有證設(shè)計單位設(shè)計。小區(qū)各項市政公用設(shè)施工程應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門辦理報建，報建時應(yīng)具備詳細(xì)的設(shè)計圖，土地使用證件及有關(guān)工程的規(guī)劃批件。各種管線應(yīng)在小區(qū)規(guī)劃道路、花園綠地里埋設(shè)或架設(shè)，盡量采取地下敷設(shè)方式。沿小區(qū)道路設(shè)置的管線應(yīng)依次由道路紅線向路中方向排列，原則上一側(cè)排列次序為供水支管、電力電纜、煤氣管、污水管、雨水管，另一側(cè)排列次序為供水支管、電信電纜、供水管、熱力管。管線走向應(yīng)與道路中線平行，橫穿道路時應(yīng)盡量與道路中線垂直。各種管線的敷設(shè)，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設(shè)時，原則上應(yīng)以技術(shù)條件較低的避讓技術(shù)條件較高的，小管線讓大管線，支管線讓干管線，壓力管線讓自流管線，軟管線讓硬管線。各種地下管線的水平間距和管線交叉的垂直間距應(yīng)達到規(guī)范規(guī)定的距離。地下管線的埋設(shè)深度，應(yīng)根據(jù)道路的結(jié)構(gòu)，標(biāo)高和管線的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道或自行車道內(nèi)。此外，還應(yīng)控制小區(qū)道路紅線范圍內(nèi)，除按規(guī)劃設(shè)置各種管線、電話亭、指示牌、交通標(biāo)志外，不得設(shè)置任何建筑物和構(gòu)筑物。

　　住宅小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理

　　申辦建設(shè)工程的規(guī)劃許可證在住宅小區(qū)規(guī)劃審批過程中主要包括兩部分內(nèi)容，一是小區(qū)住宅及公共建筑建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理，二是小區(qū)各項市政公用設(shè)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理。申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證是在小區(qū)各建筑方案及市政公用設(shè)施規(guī)劃方案審批之后，作為審批開工報告的前提和竣工驗收的依據(jù)，是小區(qū)各有關(guān)建設(shè)工程管理城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)包括附圖和附件，作為許可證的配套證件，附圖和附件具有同等法律效力。建設(shè)工程規(guī)劃許可證由市或縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。小區(qū)建設(shè)及開發(fā)單位向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證明，應(yīng)提供下列有關(guān)材料、圖紙和資料：城市規(guī)劃主管部門核發(fā)的小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；按規(guī)定權(quán)限審批的建筑或管線初步設(shè)計文件；批準(zhǔn)的計劃投資文件；上級主管部門的批文；土地使用權(quán)屬證明；建設(shè)單位的建設(shè)申請書；城市規(guī)劃主管部門認(rèn)為必要時征詢有關(guān)專業(yè)管理部門的書面同意意見；必須具有設(shè)計資格單位繪制的各建設(shè)工程圖紙與資料等。

　　住宅小區(qū)規(guī)劃審批后的管理

　　住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)在完成審批程序，獲得“兩證一書”（建設(shè)項目選址意見書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證）之后，城市規(guī)劃管理部門應(yīng)繼續(xù)對小區(qū)建設(shè)全過程進行規(guī)劃實施跟蹤管理。

　　1.施工放線（驗線），可由規(guī)劃管理部門的測繪隊伍統(tǒng)一坐標(biāo)放線。

　　2.施工監(jiān)督檢查，城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對小區(qū)規(guī)劃建設(shè)工程進行檢查，使其符合規(guī)劃要求，以保證小區(qū)建設(shè)工程嚴(yán)格按照城市規(guī)劃和城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行。

　　3.竣工規(guī)劃驗收。住宅小區(qū)的竣工，應(yīng)該包括小區(qū)道路，環(huán)境綠化，各種建筑及市政公用設(shè)施等全面竣工。小區(qū)規(guī)劃管理驗收是按小區(qū)各建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求進行全面的驗收。城市規(guī)劃行政主管部門驗收的主要內(nèi)容為各建設(shè)項目是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求建設(shè)，住宅小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)是否完成等。規(guī)劃驗收合格后，小區(qū)建筑及市政公用設(shè)施方可交付使用。一些地方如深圳等城市采取發(fā)放“小區(qū)驗收合格證”的方法，未領(lǐng)取到《小區(qū)驗收合格證》的開發(fā)建設(shè)單位，須承擔(dān)所有配套建設(shè)未完事宜，涉及的一切費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

　　4.城建檔案歸檔。工程竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在6個月內(nèi)向城市規(guī)劃主管部門報送竣工報告，報送竣工圖紙、文件等，同時將一套竣工圖紙及文件報送到城建檔案館存檔�？⒐�圖紙由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織施工單位編制。