控制性詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的對(duì)象是城市房地產(chǎn)開發(fā)，因此，我們必須認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。

　�。�1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的三級(jí)市場(chǎng)構(gòu)架
　　①房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)
　　房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地出讓市場(chǎng)，是指國(guó)家將國(guó)有土地出讓給土地使用者的交易市場(chǎng)。其特點(diǎn)是：
　　a．國(guó)家壟斷的國(guó)有土地使用權(quán)出讓
　　b．明確各類用地的使用年限
　　商業(yè)/旅游/娛樂 40年
　　工業(yè)/科教文體衛(wèi) 50年
　　居住 70年來源：考試大
　　c．出讓地價(jià)是一種租賃價(jià)格，其構(gòu)成為絕對(duì)地租和相對(duì)地租，租賃費(fèi)用一次性收取。
　�、诜康禺a(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)
　　房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)又稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)后，與其他房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者、房地產(chǎn)使用單位或個(gè)人之間的交易市場(chǎng)。
　�、鄯康禺a(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)
　　房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指房屋所有權(quán)出售、出租等交易市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是房屋所有權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。其特別是房地產(chǎn)權(quán)的再轉(zhuǎn)讓，屬于調(diào)劑余缺，重新配置的市場(chǎng)。

　�。�2）政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有調(diào)控的機(jī)制和功能
　　主要包括；土地供應(yīng)計(jì)劃、城市規(guī)劃、控制地價(jià)、調(diào)節(jié)稅收、信貸規(guī)模和利率。