1.住宅建設(shè)滿足不了人口增長(zhǎng)和人民生活提高的需要1988年，全國(guó)城市人均居住面積6.3m2這個(gè)平均數(shù)目，在世界上是低水平的。十年前聯(lián)邦德國(guó)人均居住面積就有25m2，南斯拉夫15m2，日本人均居住面積就有14m2，蘇聯(lián)12m2。我國(guó)城市尚有住房困難戶575萬戶，占總戶數(shù)的25％，其中人均居住面積2m2以下的特別困難戶55萬戶。由于房產(chǎn)單位所有制關(guān)系，企事業(yè)單位收入高低不同，其職工住宅水平也有很大差異，住房方面苦樂不均情況還很嚴(yán)重，城市里尚有1/4的人口居住條件未得到改善。

2.現(xiàn)行住房制度弊端尚未得到克服

我國(guó)實(shí)行低房租政策，不僅國(guó)家負(fù)擔(dān)加重，加劇了房屋的供求矛盾，而且房屋失修失養(yǎng)情況未能得到根本改善。與大城市比，我國(guó)中小城市住房問題更為嚴(yán)重，此外，收入少的企業(yè)比收入多的企業(yè)困難多，服務(wù)單位比企事業(yè)單位困難多，住房苦樂不均現(xiàn)象有增無減。

3.城市危房、棚戶區(qū)改造步履艱難

全國(guó)城市中危房一直徘徊在3 000萬平方米左右，住房的租金過低，嚴(yán)重失修失養(yǎng)的公房占50％左右，致使一方面改造了住房另方面又出現(xiàn)危房。從“七五”之后，城市改造任務(wù)加快，所改造的居住區(qū)往往并不是全市最差、最急需改造的危房，相反卻可能是位置較好，尚有使用價(jià)值的住宅，更增加了危房、棚戶區(qū)的改造困難。

4.推行住房制度改革不夠理想

城鎮(zhèn)住房改革的主要辦法是提租發(fā)券，一方面將房租提高，另一方面，按職工基本工資一定比例發(fā)放住宅補(bǔ)貼券。如住房改革全面鋪開，每年需房券補(bǔ)貼將是一個(gè)龐大的數(shù)字，那是當(dāng)前我國(guó)財(cái)政部門力所不及的。

另外，由于居民收入低，推行商品房和私有化難度大而受阻。商品房?jī)r(jià)格是一般靠工資收入的人難以承受的。不用說一般住房，就是約有26％的高收入戶也不急于買房，主要原因是買房不如租房合算，加上房改對(duì)買房維修缺乏明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，進(jìn)行多年的房改試驗(yàn)，也只是處于“上頭熱、下頭冷，中間等”的狀態(tài)。

從城市建設(shè)角度講，我國(guó)城市住宅問題產(chǎn)生的原因，是長(zhǎng)期以來住宅投資在基本建設(shè)投資中的比例過低。國(guó)外把建筑業(yè)視為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱，而我國(guó)長(zhǎng)期以來對(duì)城市住宅建筑未引起足夠的重視，住宅投資占基建投資的比例一直很低。直到1978年后，才開始明顯上升。由于積壓時(shí)間過長(zhǎng)，新建住宅面積與國(guó)外相比仍然很少，人均增加的住宅面積更顯得不足（表12－2）。要解決住宅問題，首要措施是增加住宅投資。過去城市住宅主要依靠國(guó)家和地方投資建設(shè)，由于資金較少，影響了建房速度。80年代中期以來，這個(gè)方法已有所改革，企業(yè)自籌資金建設(shè)住宅和居民集資、個(gè)人自建住宅已廣泛開展。

產(chǎn)生住宅問題的另一個(gè)原因是低房租制。這種低房租制雖可緩解人民生活負(fù)擔(dān)，但問題頗多。目前全國(guó)城市每平方米平均月租金值只有一角五分。一些廠礦企業(yè)自定的租金標(biāo)準(zhǔn)更低。房租支出僅占職工家庭工資收入的2％左右，負(fù)擔(dān)的比例很低。由于房租太低，所以租養(yǎng)不了房，遂產(chǎn)生下列后果：①國(guó)家負(fù)擔(dān)加重。全國(guó)城市房管部門的租金收入與支出修繕費(fèi)相抵后，差額近幾億元。這筆可觀的金額全要靠國(guó)家補(bǔ)貼，加重了國(guó)家財(cái)政負(fù)擔(dān)。隨著近幾年新建房屋的增多，這個(gè)問題將更為突出，也將影響住宅的建設(shè)。例如，某些城市高層建筑的房租，還抵不上電梯的費(fèi)用，這顯然給廣泛建造高層住宅帶來了困難。②加劇了房屋的供求矛盾。房租低，促使人們追求更多的房屋。因?yàn)槎嘧∫欢�間房屋，其房租在個(gè)人消費(fèi)構(gòu)成中所占比例變化不大。因此，不僅居住擁擠的要求改善，居住不困難的也要求住得更寬敞。房租過低，還會(huì)助長(zhǎng)某些人多侵占房屋，給房屋合理分配和調(diào)劑余缺帶來很大困難。實(shí)際上，低房租制度，對(duì)住房寬敞戶比對(duì)住房擁擠戶更為有利。③房屋失修失養(yǎng)。全國(guó)城市約有50％的房屋失修失養(yǎng)，主要是由于租金太低，以租養(yǎng)不了房，維修資金嚴(yán)重不足。由于房屋得不到及時(shí)維修和更新，居民的居住質(zhì)量便自行下降。

表12－2我國(guó)新增添住宅面積與國(guó)外比較

要解決我國(guó)城市住宅問題，必須多建房、建好房，盡可能滿足需要。國(guó)家有關(guān)部門規(guī)劃，到1995年前重點(diǎn)解決住房特別困難戶和無房戶的住房問題，以及加快危房和棚戶區(qū)的改造問題。2000年的目標(biāo)人均居住面積提高8m2，每戶都能得到一套住宅，基本解決人均5—6m2居住面積戶的住房問題。住房改革方針，首先要堅(jiān)持政府、單位、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；其次要堅(jiān)持租、售、建并舉的原則，形成一個(gè)提高租金、促進(jìn)買房、回收資金、促進(jìn)建房的連帶序列；第三要堅(jiān)持統(tǒng)一政策下的因地制宜分散決策的原則；第四要堅(jiān)持機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則，政府從對(duì)職工暗貼轉(zhuǎn)為明貼，逐步納入職工工資。房屋租金力爭(zhēng)達(dá)到房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)為計(jì)租水平。

住房改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，房改的推進(jìn)同價(jià)格、工資、財(cái)政、稅收、金融、計(jì)劃等方面改革密不可分。因此，這項(xiàng)改革的推進(jìn)，必然要有相關(guān)改革配套實(shí)施，既不能操之過急，也不能消極等待。