村莊數(shù)字地籍核查工作中存在的問題

　　為深入貫徹實施《中華人民共和國物權(quán)法》，依法保護宅基地使用人的合法權(quán)益，加強宅基地管理，減少土地權(quán)屬糾紛，促進社會主義新農(nóng)村的和諧穩(wěn)定，根據(jù)全國第二次土地調(diào)查的要求，對農(nóng)村宅基地進行地籍測量及權(quán)屬核查，并建立數(shù)據(jù)庫，直至最后的土地證發(fā)放。

　　【摘 要】本文簡述當前農(nóng)村宅基地地籍核查工作中基本感念及流程，并以臨安市農(nóng)村宅基地登記發(fā)證為例，對權(quán)屬核查中存在的共性問題進行分析探討并尋求解決方法;最后將圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)相互掛接，實現(xiàn)“以圖管地、以證管地”。本文結(jié)合當?shù)貙嵡�，探索實現(xiàn)土地信息化管理的途徑的方法，可供同行們參考。

　　【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地,宗地,權(quán)屬核查,數(shù)據(jù)建庫

　　0 概述

　　在浙江省范圍內(nèi)已經(jīng)進行農(nóng)村宅基地地籍測量項目的縣、市、區(qū)中，基本都不采用第一次全國土地調(diào)查時發(fā)放的土地證書，而是進行初始調(diào)查，重新登記發(fā)證。而臨安市采用隨時對第一次全國土地調(diào)查時發(fā)放的土地證書進行實時變更登記，進行權(quán)屬核查數(shù)據(jù)建庫工作。

　　1 以臨安市村莊數(shù)字地籍項目為例

　　臨安市位于杭州市西部，介于東經(jīng) 118°51-119°52，北緯29°56-30°23之間。市境東西長110余公里，南北寬50余公里，距杭州市區(qū)43km。東鄰余杭區(qū);西接安徽省歙縣;南接富陽市、桐廬、淳安縣;北界安吉縣及安徽省寧國縣、績溪縣。全市幅員3126.8余平方公里，轄4個街道、15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口51萬。根據(jù)國土局在2006年詳查中劃定的農(nóng)村居民點圖斑，開展村莊數(shù)字地籍測圖及權(quán)屬核查工作。全市分為兩期進行，二期為5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)約20平方公里的范圍內(nèi)，現(xiàn)以二期為例。

　　1.1 主要技術(shù)參數(shù)

　　1.1.1 坐標系統(tǒng)

　　平面系統(tǒng)：臨安市獨立坐標系，中央子午線119°30′00″。

　　高程系統(tǒng)：1985國家高程基準(二期)。

　　1.1.2 比例尺： 1∶500。

　　1.1.3 等高距：平地為0.5m;山地為1.0m。

　　1.1.4 測繪成圖軟件為南方CASS9.0。數(shù)據(jù)入庫采用杰思科地籍管理信息系統(tǒng)。

　　1.2 基礎(chǔ)控制測量

　　首級控制為GPS一級點，本次工程采用浙江省省級CORS系統(tǒng)和HZCORS系統(tǒng)進行測量，并通過已知點建立平面坐標和高程轉(zhuǎn)換模型。每個一級點分兩個不同時段、初始化觀測4次， 根據(jù)測繪面積及規(guī)范要求布設(shè)一級點395個，所有點位的數(shù)學(xué)精度均符合規(guī)范要求。施測四、五等水準路線共234.3公里。

　　1.3 地形測圖

　　在首級控制的基礎(chǔ)上，按測繪面積及規(guī)范要求布設(shè)圖根控制點7302個，其中埋石點3284個，平均每平方公里338個。所有點位均采用RTK單基站(觀測2次)進行施測。所有點位的數(shù)學(xué)精度均符合規(guī)范要求。

　　野外碎部點采用全站儀極坐標法采集，內(nèi)業(yè)采用南方CASS9.0測圖軟件進行編輯，直至最后成圖，所有圖件都經(jīng)過三級檢查。

　　1.4 權(quán)屬核查

　　臨安市現(xiàn)有的農(nóng)村登記發(fā)證權(quán)屬資料是在1992年第一次全國土地調(diào)查時發(fā)放的土地證，在二期的范圍內(nèi)約發(fā)了6萬宗，發(fā)證率達到了95%以上。隨著時間的推移，社會經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民生活水平的提高，居住條件也有了很大改善，特別是到了二十一世紀的今天，快二十年過去了，當時的房屋基本都進行了改建、擴建、新建，但各鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所對有變化的房屋都進行了及時的變更登記。由于變更登記只針對合法面積的主房或個別附房，沒有對實際使用的范圍進行登記，在實際核查中增加了難度。

　　1.4.1核查范圍及核查內(nèi)容

　　(1)農(nóng)村宅基地權(quán)屬核查以臨安市國土資源局對農(nóng)村居民點的已登記發(fā)證權(quán)屬資料為依據(jù)，進行全面核查。

　　(2)對于末發(fā)證登記的居民點，只進行使用人及地類調(diào)查，不調(diào)查其權(quán)屬，在地籍圖上用虛擬宗的形式表示。

　　1.4.2 工作流程

　　(1)打印測好地形圖，作為野外調(diào)查的工作地圖;

　　(2)整理資料、復(fù)印土地登記卡、打印宗地圖;

　　(3)以自然村為單位抄寫權(quán)屬核查表“土地登記情況”一欄;

　　(4)以自然村為單位整理權(quán)利人以備外業(yè)核查時使用;(由于登記資料時間比較早，土地權(quán)利人有的已過世，有的傳給兒子等，現(xiàn)場調(diào)查的權(quán)利人與登記資料對應(yīng)不起來);

　　(5)內(nèi)業(yè)套合權(quán)屬界線，并填寫“實地核查情況” 一欄，如有變化需在“調(diào)查員意見” 一欄說明情況，并簽名;

　　(6)以行政村為一個街坊從西北方向按“弓”字狀編寫宗地號，不可重號、跳號;一戶2宗或以上的，以主房為準，輔房用支號處理;

　　(7)編制新老宗地號對照表;

　　(8)核查表、對照表、數(shù)據(jù)移交內(nèi)業(yè)進行數(shù)據(jù)入庫。

　　1.5 實際核查工作中碰到的問題及解決方法

　　臨安市20平方公里的農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查項目在實際權(quán)屬核查工作中碰到的問題及解決方法作一分析。

　　為了更好地表現(xiàn)每宗地現(xiàn)用地狀況和原始發(fā)證狀況，在地籍調(diào)查和建庫規(guī)范的基礎(chǔ)上，外業(yè)調(diào)查時增加了六個圖層，分別命名為“使用范圍層”、“界址線層”、 “重建界址線層”、“確權(quán)層”、“G層”、“未發(fā)證范圍層”，分別用來表示宗地的實際使用范圍、發(fā)證宗地范圍、重建宗地范圍、確權(quán)宗地范圍、公共通道和道路、未發(fā)證范圍。

　　1.5.1 宗地圍墻界址基本無變化的，按原登記的宗地劃宗方式進行劃宗，由于原發(fā)證面積是手工勘丈，精度較低，由此引起宗地面積和發(fā)證面積不符。應(yīng)以新測數(shù)據(jù)為準，面積不符值及原因在權(quán)屬核查表中說明。

　　1.5.2 與原宗地界址不一致的宗地的處理方法

　　已登記發(fā)證的：

　　(1)宗地界址基本無變化的，按原登記的宗地劃宗方式進行劃宗。原發(fā)證除了確權(quán)面積還有道坦等面積的宗地，對在確權(quán)范圍線外、宗地界址線內(nèi)的使用范圍層，在宗地圖上用陰影及字母C標注。 　　(2)宗地因圍墻擴建引起變化的，如擴建這部分土地用作非建設(shè)用地(菜地、果園)，則按原登記的宗地劃宗方式進行劃宗;如擴建這部分土地用作建設(shè)用地(已固化)，則在宗地圖上對擴建這部分的面積用陰影及字母W標注。

　　(3)宗地?zé)o圍墻宗地因建筑拆擴建引起變化的，按建筑的垂直投影劃宗。

　　未登記發(fā)證的：

　　宗地圍墻內(nèi)如全用作建設(shè)用地的，按圍墻劃宗;宗地圍墻內(nèi)如果有部分土地用作非建設(shè)用地的，則不按圍墻劃宗，按建設(shè)用地范圍劃宗。建筑物無圍墻的，本次核(調(diào))查時按建筑物垂直投影劃宗。

　　(2)宗地的套核方法

　　① 當宗地發(fā)證界址線和實地情況一致時，按發(fā)證界線套核。對宗地內(nèi)有超確權(quán)面積的部分，用陰影及字母C表示。

　�、� 當宗地發(fā)證界址線和實地情況不一致時，已經(jīng)擴建，按發(fā)證界線套核，外圍加實際使用范圍線，如有確權(quán)部分再加確權(quán)線。分宗地內(nèi)陰影層(C層)和宗地外陰影層(W層)兩部分。

　�、圩诘貙崬槎�宗地(中間有通道或道路隔開)，可在90年登記劃宗時劃為一宗地，現(xiàn)按原登記方式劃宗，該通道部分面積用陰影及字母G標注。

　　④ 既有獨自使用面積又有共有分攤面積的宗地，原發(fā)證也沒有區(qū)分，按權(quán)利人數(shù)分多本證核發(fā)，本次仍把兩戶或多戶劃為一個宗地作共用宗處理。

　�、� 面積較大的企事業(yè)單位有擴建的，如原界址描述的地物還在的，界址線繪制在原留有的地物上;如原地物已拆，界址線繪制則按原宗地圖上邊長及面積為準，超占面用陰影表示，外圍加實際使用線。

　　(3)權(quán)屬調(diào)查中其他有關(guān)情況處理如下：

　�、賹φ{(diào)查區(qū)域內(nèi)已經(jīng)登記發(fā)證的宗地逐一檢查原始發(fā)證資料，并在實地進行核對查實;對于未發(fā)證的宗地調(diào)查該宗地的使用人、使用面積、使用范圍及權(quán)屬性質(zhì);

　�、谛�區(qū)宗地土地坐落核查至“XX小區(qū)XX幢”;單幢房屋有門牌號的核查至門牌號;

　�、弁�一地號的宗地，權(quán)屬界址、權(quán)利人未變(如由于土地證遺失、登記信息改變等原因重新登記，實際原土地證已注銷但原發(fā)證的信息庫中登記信息未注銷)，按最新的土地證信息核查;

　�、芡�一地塊的權(quán)利人多次變更后(如土地轉(zhuǎn)讓已辦理了土地變更登記，實際原土地證已注銷，但信息庫中登記信息未注銷的)，按宗地最新的土地權(quán)利人來核查;

　�、菰跈�(quán)屬核查的同時，對宗地坐落、權(quán)利人、土地用途、界址范圍進行調(diào)查，土地用途有變化的在調(diào)查日記中注明，不直接修改批準用途;

　�、抟寻l(fā)證宗地界址范圍發(fā)生變化的，按實際土地使用范圍調(diào)查，填寫核查表，注明變化原因，如房屋翻建、道路整治、拓寬、河道改造等;

　�、咦诘厮闹劣每盏�、道路名詞、水系名詞、XXX戶、單位名稱等表示;

　　⑧當宗地的權(quán)屬界址線在實地沒有明顯的界樁和地物時：有坐標的按坐標核對，無坐標的按界址確認表及宗地草圖核對;

　�、嵩�發(fā)證資料為兩本土地證，但無法區(qū)分各自的獨自使用面積，本次核查按共用宗處理。

　　2 數(shù)據(jù)建庫

　　2.1 建庫軟件

　　采用杭州網(wǎng)新超圖地理信息技術(shù)有限公司的“杰思科” 地籍數(shù)據(jù)采集更新軟件。

　　2.2 建庫內(nèi)容

　　主要包括地形建庫、地籍建庫、地類建庫。地形建庫包括所有地形要素以及文字注記等要素建庫及其屬性入庫。地籍建庫包括宗地界址線、街坊線、街道線等要素建庫及其屬性入庫。地類建庫包括地類圖斑構(gòu)面及其屬性錄入。

　　2.3 建庫數(shù)據(jù)處理

　　在基礎(chǔ)地形圖上根據(jù)調(diào)查界址點形成宗地，并輸入界址點、線屬性表、宗地屬性表、權(quán)屬核查表，形成其他屬性表格。

　　野外數(shù)據(jù)符合“杰思科”地籍采集軟件數(shù)據(jù)要求。在CASS中以宗地為最小單位進行地類圖斑輔助線的提取，在“杰思科”地籍采集軟件數(shù)據(jù)采集軟件里進行構(gòu)面。

　　2.3.1 地形數(shù)據(jù)(圖斑)構(gòu)面

　　圖斑構(gòu)面以宗地為最小單位。在基礎(chǔ)地形圖上根據(jù)外業(yè)調(diào)查的土地分類進行構(gòu)面，按土地的二級分類來進行圖斑構(gòu)面。

　　2.3.2 宗地數(shù)據(jù)構(gòu)面

　　在基礎(chǔ)地形圖上根據(jù)核查界址點形成宗地，提取界址線層，在不存在圓弧的情況下在“杰思科”數(shù)據(jù)采集軟件里進行構(gòu)面。

　　2.3.3 屬性錄入

　　屬性分圖形屬性和屬性庫數(shù)據(jù)兩種，所有屬性要有唯一性，分自動賦值和手工錄入。要求自動賦值的屬性有：對房屋結(jié)構(gòu)和層次的賦值;對面積字段的賦值;對界址點自動賦值;對界址點坐標賦值;對界址線起始點和終止點賦值;對宗地界址點線賦值;街坊代碼自動賦值;要素代碼自動賦值;圖斑宗地內(nèi)碼自動賦值;宗地主號自動賦值;對控制點坐標自動賦值;注記類進行賦值;計算建筑面積和占地面積。

　　2.3.4 地形要素的屬性錄入

　　線狀地物、點狀地物的屬性錄入按CASS7.0生成的編碼和“杰思科”編碼一一對應(yīng)的對照表導(dǎo)入“杰思科”軟件，并自動生成屬性代碼。

　　2.3.5 地類圖斑的屬性錄入

　　地類圖斑的屬性有：地類代碼、所在街坊、要素代碼、圖斑名稱、權(quán)屬性質(zhì)、圖斑主號。

　　2.3.6 宗地信息的屬性錄入

　　根據(jù)核查成果錄入信息，主要有權(quán)利人、宗地號、土地坐落、四至、土地用途等，所有面積都自動賦值。

　　2.3.7 原登記庫和核查庫的屬性錄入

　　對于宗地面積因以前發(fā)證與此次權(quán)屬核查不一致，故應(yīng)建立調(diào)查庫與登記庫兩個庫。登記庫記載原先發(fā)證信息，調(diào)查庫即為本次權(quán)屬調(diào)查結(jié)果入庫。

　　3 結(jié)論

　　隨著地形測量、權(quán)屬核查、數(shù)據(jù)建庫等各項工作的完成，為農(nóng)村宅基地所有權(quán)土地登記發(fā)證打下了堅實的基礎(chǔ)。將圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)相互掛接，實現(xiàn)“以圖管地、以證管地”，真正實現(xiàn)了土地的信息化管理。依法保護土地權(quán)利人合法權(quán)益，有利于完善和健全農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍制度建設(shè)從源頭上防止和減少農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛，有利于加強農(nóng)村宅基地管理和農(nóng)村社會穩(wěn)定，有利于服務(wù)全民創(chuàng)業(yè)。

　　本文主要對當前農(nóng)村宅基地登記發(fā)證過程中及其重要的一環(huán)――權(quán)屬核查工作中存在的共性問題進行了探討。雖然農(nóng)村宅基地的登記發(fā)證工作尚在展開，且并不完善，但經(jīng)過本項目的實施，為以后開展同樣的項目提供了寶貴的經(jīng)驗。筆者認為真正做到“以圖管地、以證管地”的目的，已基本趨于實現(xiàn)。

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